Beschluss:
Variante A (erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss):
1. Die während der erneuten öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. 82 abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat die Stadtverordnetenversammlung mit folgendem Ergebnis geprüft:
b) teilweise berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:
1. Kreis Ostholstein vom 04.01.2017:
Zu Bauleitplanung:
Der Anregung wird gefolgt: die textliche Festsetzung Ziff. 4.4 wird gestrichen, da Abweichungen von der festgesetzten Höchstzahl der Wohnungen im Wege der Befreiung möglich sind, wenn bisher mehr Wohnungen genehmigt sind als nach den Festsetzungen zulässig. Somit ist das Planungsziel auch ohne die Festsetzungen nach Ziff. 4.4 erreicht.
Zu Naturschutz:
Der Anregung wird nicht gefolgt: gem. § 35 Abs. 3 Nr. 1 LNatSchG gilt der Gewässerschutzstreifen nicht im Bereich von öffentlichen Häfen. Das Plangebiet liegt im Bereich des öffentlichen Hafens von Neustadt in Holstein. Eine nachrichtliche Übernahme einer 150 m Linie ist nicht notwendig.
Dem Hinweis zur Kreisverordnung zum Schutz von Bäumen wird gefolgt: in der Begründung wird auf die „Kreisverordnung zum Schutz von Bäumen in Neustadt i.H.“ hingewiesen.
2. B 1 vom 09.12.2016:
1. Der Anregung, die Anzahl der Vollgeschosse wieder auf ein Vollgeschoss festzusetzen wird bei den Hausnummern 14 a und 16 nicht gefolgt. Bei den Hausnummern 14 a und 16 war lediglich die Anhebung der Traufhöhe Gegenstand der erneuten öffentlichen Auslegung, nicht die Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse. Die hier gestellte Forderung bezieht sich also nicht auf Inhalte der erneuten Auslegung und wird daher nicht abgewogen.
2. Der Anregung, die Anzahl der Vollgeschosse bei den Hausnummern 18-30 wieder auf ein Vollgeschoss mit max. zulässigen Traufhöhen von 4 m festzusetzen, wie im ursprünglichen Plan vorgesehen, wird mit folgenden Begründungen gefolgt:
Gerade im Bereich der Nummern 18-30 sind noch architektonisch sehr qualitätvolle und strassenbildprägende eingeschossige Gebäude erhalten. Eines der städtebaulichen Ziele des Bebauungsplanes ist es, Anreize für den Erhalt dieser Gebäude zu setzen. Deshalb sollten sich die Festsetzungen in der städtebaulichen Systematik im ganzen Bebauungsplanentwurf am baulichen Bestand orientieren. Erhöht man die Ausnutzbarkeit der Grundstücke von ein auf zwei Vollgeschosse mit Anhebung der Traufhöhe, wird der wirtschaftliche Anreiz erhöht, diese Gebäude eben nicht zu sanieren, sondern sie abzureißen, um zweigeschossig mit höherer Traufhöhe neu bauen zu können.
Sichtbeziehungen spielen in der Straße Am Heisterbusch aufgrund des Blickes zum Hafen eine sehr große Rolle für den nachbarlichen Frieden und die Bodenwerte. Deshalb ist es städtebaulich sinnvoll, die Gebäude auf der Westseite der Straße, wo der Bestand noch eingeschossig vorhanden ist, auch eingeschossig zu belassen, um den Blick für die Bewohner der Ostseite nicht weiter einzuschränken. Auch wenn die Firsthöhe nicht verändert wurde, entsteht allein schon durch die Anhebung der Traufhöhe von 4 auf 6 m eine Sichteinschränkung, insbesondere bei giebelständigen Gebäuden zur Straße, was hier nicht untypisch ist.
3. B 2 vom 03.01.2017:
1. Die Zulässigkeit von Grundstückszusammenlegungen ist nicht Gegenstand der erneuten öff. Auslegung und wird daher nicht abgewogen.
2. Der Anregung, die Anzahl der Vollgeschosse wieder auf ein Vollgeschoss mit max. zulässigen Traufhöhen von 4 m festzusetzen, wie im ursprünglichen Plan vorgesehen, wird für die Haunummern 18-30 gefolgt. Für die Begründung wird auf die Abwägung zu B1 verwiesen.
4. B 5 vom 09.01.17:
1. Berücksichtigt wird die Anregung aus Punkt 2 der Seite 4 insofern inhaltlich, dass im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen werden , die Anreize für die Erhaltung erhaltungswürdiger Häuser setzen. Dazu wird jedoch nicht, wie von B 5 angeregt, das Planungsinstrument weiterer „Erhaltungsbereiche“ gewählt, da diese nicht Gegenstand der erneuten öffentlichen Auslegung waren. Vielmehr werden die möglichen Gebäudehöhen bei den Hausnummern 18-30 in etwa auf das Maß des jetzigen baulichen Bestandes begrenzt, um keine Anreize für Abriße zum Zwecke größerer Neubauten zu setzen. Siehe auch Abwägung zu B 1 und B 2.
2. Nicht berücksichtigt werden folgende Anregungen:
Die kritisierte Ungleichbehandlung bezieht sich auf unterschiedliche Grundstücke. Es ist nicht Aufgabe der Bauleitplanung, in einem bestimmten Geltungsbereich allen Grundstücken die gleiche Baumöglichkeit zu eröffnen, sondern es ist durchaus zulässig und sinnvoll, für unterschiedliche Grundstücke unterschiedliche Festsetzungen zu treffen, um das gewünschte Planungsziel zu erreichen.
Bei dem Grundstück Nr. 33 wurde – gegenüber der bisherigen Fassung des Planes – ausschließlich die Bauweise geändert (jetzt nur Einzelhäuser, vorher Einzel- und Doppelhäuser). Dies ist keine „willkürliche Restriktion“, sondern es wurde durch Separierung des einzigen Doppelhauses eine zutreffendere Abgrenzung geschaffen.
Zu den konkreten Forderungen ab Seite 4:
Zu 1: zu „Gleichbehandlung“ s.o., die geforderte gerechte Abwägung hat stattgefunden bzw. findet hiermit statt. Die Gründe für die städtebaulichen Unterschiede sind bereits in der Begründung dargelegt.
Zu 2: siehe Oben (B 5).
Zu 3: Die hier gestellten Forderungen beziehen sich nicht auf den Inhalt der erneuten Auslegung.
Zu 4: Die hier gestellte Forderung bezieht sich nicht auf den Inhalt der erneuten Auslegung.
Zu 5: Der Beschluss (des Bauausschusses und) der Stadtverordnetenversammlung zu den Grundstücken Nr. 6-14 ist in den Entwurf eingearbeitet worden.
Zu 6: Die Anregungen beziehen sich nicht auf den Inhalt der erneuten Auslegung, sondern streben einheitliche Festsetzungen für den gesamten Geltungsbereich an.
Zu 7: Die Ziele werden nicht im Bebauungsplan festgesetzt, sondern sind in der Begründung genannt. Eine Änderung der Planungsziele war nicht Inhalt der erneuten Auslegung.
Die Ausführungen zum Planungserfordernis sind der Stadt Neustadt i.H. bekannt. Die Festsetzungen sind zur Erreichung der Planungsziele erforderlich, es findet keine „Verhinderungsplanung“ statt. Die Ziele sind durchaus erreichbar. Der Bebauungsplan dient der städtebaulichen Ordnung. Die Frage der Entschädigung ist in § 42 BauGB geregelt.
Alle anderen Inhalte der Stellungnahme (z.B. zum Erhaltungsgebot, Fassadenmaterial, Wirtschaftlichkeit, Mehrfamilienhäuser, Lage der genannten Knotenlinien, Anzahl von Wohneinheiten auf den Grundstücken Nr. 6-14, Geschossigkeit Nr. 33) beziehen sich nicht auf Inhalte der erneuten Auslegung und werden daher nicht nochmals abgewogen.
5. B 6 vom 09.01.2017:
Zu denjenigen Absätzen, die mit denen von B 5 identisch sind, siehe Abwägung B 5.
Auf dem Grundstück Nr. 28 ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes durchaus die Errichtung einer „Villa“ mit großer Deckenhöhe zulässig. Villen können auch eingeschossige Gebäude sein.
Zu 3: Die Firsthöhe ist nicht Gegenstand der erneuten öff. Auslegung, die Anregung wird daher nicht abgewogen. Die zulässige Traufhöhe (Bestand rund 3 m) soll auf 4 m begrenzt werden, um die auch von B 6 gewünschten Anreize zur Erhaltung historischer Gebäude umzusetzen. Die Anzahl der Wohneinheiten ist nicht Gegenstand der erneuten öff. Auslegung, die Anregung wird daher nicht abgewogen. Die Baugrenze wurde gegenüber der vorangegangenen Fassung an den Bestand angepasst, obwohl damit die eigentliche Bautiefe bereits überschritten wird. Eine weitere Ausweitung wäre städtebaulich nicht vertretbar.
c) nicht berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:
1. B 3 vom 09.01.2017:
Die Anregung hinsichtlich des Absatzes 6.3. der Begründung zum Bebauungsplan wird nicht berücksichtigt. Der Absatz bleibt weiterhin in der Begründung enthalten. Der Absatz 6.3 der Begründung ist fachlich korrekt und aus einer Anregung des LKN vom 24.05.2016 in die Begründung aufgenommen worden. Darüber hinaus wird von einem „inaktiven Steilufer“ gesprochen. Auch wenn der Fuß des Steilufers heute z.T.befestigt und bebaut ist, bleibt es doch eine ursprünglich, nämlich in der letzten Eiszeit, „natürlich“ entstandene, ansteigende Geländestufe.
2. B 4 vom 09.01.2017:
Es wird auf die Abwägung zu B 3 verwiesen.
2. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 82 (Beiderseits der Straße Am Heisterbusch) und die Begründung werden in der Fassung, wie sie sich aus der Abwägung ergibt, gebilligt.
3. Der Entwurf des Planes und die Begründung sind nach § 4a Abs. 3 BauGB erneut öffentlich auszulegen. Stellungnahmen sind von den Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Änderung oder Ergänzung betroffen sind, einzuholen.
4. Es wird gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können.
5. Die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme wird gem. § 4a Abs. 3 Satz BauGB auf zwei Wochen verkürzt.
Variante B (Satzungsbeschluss):
1. Die während der erneuten öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. 82 abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat die Stadtverordnetenversammlung mit folgendem Ergebnis geprüft:
a) teilweise berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:
1. Kreis Ostholstein vom 04.01.2017:
Zu Bauleitplanung:
Der Anregung wird gefolgt: die textliche Festsetzung Ziff. 4.4 wird gestrichen, da Abweichungen von der festgesetzten Höchstzahl der Wohnungen im Wege der Befreiung möglich sind, wenn bisher mehr Wohnungen genehmigt sind als nach den Festsetzungen zulässig. Somit ist das Planungsziel auch ohne die Festsetzungen nach Ziff. 4.4 erreicht.
Zu Naturschutz:
Der Anregung wird nicht gefolgt: gem. § 35 Abs. 3 Nr. 1 LNatSchG gilt der Gewässerschutzstreifen nicht im Bereich von öffentlichen Häfen. Das Plangebiet liegt im Bereich des öffentlichen Hafens von Neustadt in Holstein. Eine nachrichtliche Übernahme einer 150 m Linie ist nicht notwendig.
Dem Hinweis zur Kreisverordnung zum Schutz von Bäumen wird gefolgt: in der Begründung wird auf die „Kreisverordnung zum Schutz von Bäumen in Neustadt i.H.“ hingewiesen.
b) nicht berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:
1. B 1 vom 09.12.2016:
Die Anhebung der Anzahl der Vollgeschosse von I auf II und die Anhebung der Traufhöhe von 4,00 auf 6,00 bzw. 8,00 m im Bereich „Am Heisterbusch 14-30“ wird beibehalten, da erstens die Einschränkung der Sichtbeziehungen sowie der Besonnung zwar zutreffend, allerdings geringfügig ist, da die Firsthöhe nicht geändert wird. Bodenrechtliche Spannungen sind nicht zu erwarten. Zweitens bleibt die Gesamtstruktur der villenartigen Bebauung im Quartier Heisterbusch auch bei Beibehaltung dieser Festsetzungen gewährleistet. Die durch die Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse und Traufhöhen entstehenden Anreize, historische Gebäude durch Neubauten zu ersetzen sind ebenfalls zutreffend, werden jedoch als noch vertretbar erachtet.
2. B 2 vom 03.01.2017:
1. Es wird auf die Abwägung zu B1 verwiesen.
2. Der Wert der Grundstücke, bei denen die Traufhöhe angehoben wird, wird tendenziell erhöht und nicht vermindert. Eine Minderung des Wertes der Grundstücke, bei denen die Traufhöhe nicht angehoben wird, ist nicht zu erwarten, da die Firsthöhen (auch auf der gegenüberliegenden Seite) nicht geändert werden.
3. Die Zulässigkeit von Grundstückszusammenlegungen ist nicht Gegenstand der erneuten öff. Auslegung und wird daher nicht abgewogen.
3. B 3 vom 09.01.2017:
Der Absatz 6.3 der Begründung ist fachlich korrekt und aus einer Anregung des LKN vom 24.05.2016 in die Begründung aufgenommen worden. Darüber hinaus beschreibt der Absatz den entsprechenden Bereich des Plangebietes als „inaktives Steilufer“. Der Absatz bleibt weiterhin in der Begründung enthalten.
4. B 4 vom 09.01.2017:
Es wird auf die Abwägung zu B3 verwiesen.
5. B 5 vom 09.01.2017:
Die kritisierte Ungleichbehandlung bezieht sich auf unterschiedliche Grundstücke. Es ist nicht Aufgabe der Bauleitplanung, in einem bestimmten Geltungsbereich allen Grundstücken die gleiche Baumöglichkeit zu eröffnen, sondern es ist durchaus zulässig und sinnvoll, für unterschiedliche Grundstücke unterschiedliche Festsetzungen zu treffen, um das gewünschte Planungsziel zu erreichen.
Bei dem Grundstück Nr. 33 wurde – gegenüber der bisherigen Fassung des Planes – ausschließlich die Bauweise geändert (jetzt nur Einzelhäuser, vorher Einzel- und Doppelhäuser). Dies ist keine „willkürliche Restriktion“, sondern es wurde durch Separierung des einzigen Doppelhauses eine zutreffendere Abgrenzung geschaffen.
Zu den konkreten Forderungen ab Seite 4:
Zu 1: zu „Gleichbehandlung“ s.o., die geforderte gerechte Abwägung hat stattgefunden bzw. findet hiermit statt. Die Gründe für die städtebaulichen Unterschiede sind bereits in der Begründung dargelegt.
Zu 2: Es wurden sämtliche Eigentümer im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit in das Bauleitplanverfahren einbezogen. Eine Ausweitung des Erhaltungsgebotes wurde dabei nicht gefordert.
Zu 3: Die hier gestellten Forderungen beziehen sich nicht auf den Inhalt der erneuten Auslegung.
Zu 4: Die hier gestellte Forderung bezieht sich nicht auf den Inhalt der erneuten Auslegung.
Zu 5: Der Beschluss (des Bauausschusses und) der Stadtverordnetenversammlung zu den Grundstücken Nr. 6-14 ist in den Entwurf eingearbeitet worden.
Zu 6: Die Anregungen beziehen sich nicht auf den Inhalt der erneuten Auslegung, sondern streben einheitliche Festsetzungen für den gesamten Geltungsbereich an.
Zu 7: Die Ziele werden nicht im Bebauungsplan festgesetzt, sondern sind in der Begründung genannt. Eine Änderung der Planungsziele war nicht Inhalt der erneuten Auslegung.
Die Ausführungen zum Planungserfordernis sind der Stadt Neustadt i.H. bekannt. Die Festsetzungen sind zur Erreichung der Planungsziele erforderlich, es findet keine „Verhinderungsplanung“ statt. Die Ziele sind durchaus erreichbar. Der Bebauungsplan dient der städtebaulichen Ordnung. Die Frage der Entschädigung ist in § 42 BauGB geregelt.
Alle anderen Inhalte der Stellungnahme (z.B. zum Erhaltungsgebot, Fassadenmaterial, Wirtschaftlichkeit, Mehrfamilienhäuser, Lage der genannten Knotenlinien, Anzahl von Wohneinheiten auf den Grundstücken Nr. 6-14, Geschossigkeit Nr. 33) beziehen sich nicht auf Inhalte der erneuten Auslegung und werden daher nicht nochmals abgewogen.
6. B 6 vom 09.01.2017:
Zu denjenigen Absätzen, die mit denen von B 5 identisch sind, siehe Abwägung B 5.
Auf dem Grundstück Nr. 28 ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes durchaus die Errichtung einer „Villa“ mit großen Deckenhöhen zulässig. Entgegen der vorangegangenen Fassung (Eingeschossigkeit, Traufhöhe 4 m) ist nun eine II-Geschossigkeit und eine Traufhöhe von 6 m zulässig. Eine weitere Erhöhung dieser Werte ist städtebaulich nicht vertretbar.
Zu 3: Die Firsthöhe ist nicht Gegenstand der erneuten öff. Auslegung, die Anregung wird daher nicht abgewogen. Die zulässige Traufhöhe (Bestand rund 3 m) wurde bereits von 4 m auf 6 m angehoben, eine weitere Erhöhung ist städtebaulich nicht vertretbar. Die Anzahl der Wohneinheiten ist nicht Gegenstand der erneuten öff. Auslegung, die Anregung wird daher nicht abgewogen. Die Baugrenze wurde gegenüber der vorangegangenen Fassung an den Bestand angepasst, obwohl damit die eigentliche Bautiefe bereits überschritten wird. Eine weitere Ausweitung wäre städtebaulich nicht vertretbar.
Die Bürgermeisterin wird beauftragt, diejenigen, die eine Stellungnahme abgegeben haben, von diesem Ergebnis mit Angabe der Gründe in Kenntnis zu setzen.
2. Aufgrund der § 10 und § 172 des Baugesetzbuches sowie nach § 92 der Landesbauordnung beschließt die Stadtverordnetenversammlung den Bebauungsplan Nr. 82 für das Gebiet beiderseits der Straße Am Heisterbusch zwischen Teufelsberg und Bödelsollstraße, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung.
3. Die Begründung wird gebilligt.
4. Des Beschluss des Bebauungsplanes durch die Stadtverordnetenversammlung ist nach § 10 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. In der Bekanntmachung ist anzugeben, wo der Plan mit Begründung während der Sprechstunden eingesehen und über den Inhalt Auskunft verlangt werden kann.
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