Vorlage - VO/1215/14  

Nach der erfolgreichen Bewerbung der Stadt Neustadt um Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden- überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ hatte die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung vom 30.06.2011 den Einleitungsbeschluss für den Beginn der „Vorbereitenden Untersuchungen“ nach § 141 BauGB (VU) gefasst.

Nachdem mehrere begleitende Konzepte (Zukunftskonzept Daseinsvorsorge, Wohnungsmarktkonzept, Einzelhandelskonzept, Bevölkerungsprognose) erstellt und deren Ergebnisse in die „Vorbereitenden Untersuchungen“ (VU) eingearbeitet werden konnten, liegt nun ein Entwurf der VU gem. § 141 BauGB zum Städtebaufördergebiet „Altstadt/Hafenwestseite“ vor.

Der Bau- und Planungsausschuss hat in seiner Sitzung vom 04.09. 2014 die wesentlichen Ergebnisse und Maßnahmevorschläge dieser VU im Entwurf erläutert bekommen und zustimmend zur Kenntnis genommen.

Die Öffentlichkeit wurde in der Einwohnerversammlung am 28.10.14 beteiligt. Die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen konnte festgestellt werden. Über die wesentlichen Anregungen der Bürger aus dieser Einwohnerversammlung wird in der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 30.10.14 berichtet und abgewogen.

Dem Innenministerium, Referat Städtebauförderung, wurde der Entwurf der VU am 29.10.14 erläutert. Über das Ergebnis wird in der Sitzung am 30.10.14 mündlich berichtet.

Wie geht es weiter?

Für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme mit Städtebaufördermitteln ist im nächsten Schritt über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes per Satzung zu beraten und zu beschließen. Dies erfolgt mit dieser Vorlage.

Wie in den „Vorbereitenden Untersuchungen“ dargestellt, liegen in dem Gebiet städtebauliche Missstände vor, die die Anwendung des besonderen Städtebaurechts erfordern und gerechtfertigt scheinen lassen. Die Vorbereitenden Untersuchungen haben dazu die erforderlichen Abwägungen vorgenommen und nachgewiesen. Die Anwendung des besonderen Städtebaurechts liegt im öffentlichen Interesse. Die erforderlichen Fördermittel werden vom Land Schleswig-Holstein bereitgestellt. Die Höhe der Fördermittel steht noch nicht fest.

Für die Satzung wird empfohlen, die Sanierungsmaßnahmen im VU-Gebiet mit zwei verschiedenen Verfahren durchzuführen:

- In den Teilgebieten 3 und 4 (Hafenwestseite, sh. Anlage) nach dem sog. umfassenden Verfahren gem. § 144 Abs.1 und 3 BauGB 

- in den übrigen Teilgebieten 1,2,5,6,7,8,9, (sh. Anlage) nach dem sog. vereinfachten Verfahren gem. § 142,Abs.4

Beide Verfahren sind förmlich per Satzungsbeschluss festzulegen.

Was bedeutet die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes?

Sie bedeutet, dass für einen befristeten Zeitraum die Rechts- und Förderinstrumente des besonderen Städtebaurechts im Sanierungsgebiet Anwendung finden. Dies sind im Wesentlichen folgende Regelungen:

Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften  (§§ 152 – 156 a BauGB) 

Für Teilgebiet 3 und 4: Hier kommen die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 a BauGB, insbesondere über die Erhebung und Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen als Beitrag zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme zur Anwendung. Da mit erheblichen Ausgleichsbeiträgen für Bodenwertsteigerungen gerechnet wird, sollen diese erhoben werden. Wenn dort Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert werden, sollen keine Erschließungsbeiträge erhoben werden.

Für die übrigen Teilgebiete (1,2,5,6,7,8,9) ist zu erwarten, dass Ausgleichsbeträge für der Sanierung zuzuordnende Bodenwertsteigerungen der Grundstücke nach Abschluss der Sanierung nicht oder nicht mit einem angemessenen Aufwand erhoben werden können (§155 Abs. 3). Deshalb soll in diesen Teilgebieten auf die Erhebung von Ausgleichbeiträgen verzichtet und bei Bedarf Erschließungsbeiträge in Höhe des nicht durch andere Mittel gedeckten Aufwandes der Gemeinde erhoben werden.

Für alle Teilgebiete (1-9) gleichermaßen gelten folgende Regelungen:

Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge (§ 144 BauGB)

Nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet folgende Rechtsvorgänge und Vorhaben der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde:

1. die in § 14 Abs.1 BauGB bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen, insbesondere die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die Beseitigung baulicher Anlagen und alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen, unabhängig davon, ob es einer bauaufsichtlichen Genehmigung, Zustimmung, Anzeige oder einer Genehmigung nach anderen Vorschriften bedarf.

2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

3. die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;

4. die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Abs. 2 BauGB im Zusammenhang steht; 

5. ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 3 oder 4 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;

6. die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; 

7. die Teilung eines Grundstücks.

Nach § 144 Abs. 4 BauGB bedürfen keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung: 

1. Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; 

2. Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauGB zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;

3. Vorhaben nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes baurechtlich genehmigt worden oder auf Grund eines anderen baurechtlichen Verfahrens zulässig sind, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher  ausgeübten Nutzung;

4. Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BauGB, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;

5. der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 BauGB einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet (§ 24/27aBauGB)

Der Gemeinde steht gemäß § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zu. Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. Das Vorkaufsrecht kann nach §27a Baugesetzbuch auch zu Gunsten eines Dritten, z.B. eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers, ausgeübt werden.

Weitere Rechtsfolgen der Satzung (§§ 51, 87 bis 89, und 182 bis 186 BauGB)

Des Weiteren gelten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet besondere Bestimmungen

- über die Bodenordnung (§ 51 Abs. 1 Satz 2 und § 153 Abs.5 BauGB)

- über die Enteignung (§ 87 Abs. 3 und § 88 BauGB)

- zur Wiederveräußerung von Grundstücken durch die Gemeinde (§ 89 BauGB)

- über die Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen (§§ 182 bis 186

  BauGB).

Erhöhte steuerliche Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten - § 7h EStG

Abweichend von der AfA nach § 7 EStG in Höhe von 2 bzw. 2,5 % kann erhöhte AfA bis zu 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren abgesetzt werden. Begünstigt sind Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch (BauGB) bei einem in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegenen Gebäude. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen ist, dass vor Beginn der Baumaßnahmen - das Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB) oder der städtebauliche Entwicklungsbereich (§ 169 BauGB) von der Gemeinde festgelegt sind - das Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot ausgesprochen wird oder der Modernisierungs- oder Instandhaltungsvertrag oder die freiwillige Vereinbarung mit der Gemeinde abgeschlossen wird und die Voraussetzungen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachgewiesen werden.

Steuerbegünstigungen für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen - § 10f EStG Aufwendungen an den betreffenden Gebäuden können im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den folgenden 9 Jahren in Höhe von 9 vom Hundert wie Sonderausgaben abgezogen werden; Sie müssen die Voraussetzungen der §§ 7 h oder 7 i EStG (z.B. entsprechende Bescheinigung) erfüllen. Das Gebäude muss im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Durch den Abzug von Sonderausgaben wird die Erhaltung von bestimmten Wohngebäuden, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, steuerlich begünstigt.

Welche Fördermittel können bereitgestellt werden?

Dies ist in den Städtebauförderrichtlinien je nach Art der Maßnahme sehr umfangreich und unterschiedlich festgelegt und kann hier nicht im Einzelnen erläutert werden.

Als Eckdaten werden hier nur folgende Förderungsmöglichkeiten gem. StBauFR 2005 genannt:

-          unrentierliche Sanierungskosten an privaten Gebäuden als Zuschuss bis zu 30 % der zuwendungsfähigen Kosten, wenn die Sanierungskosten 70 % der vergleichbaren Neubaukosten nicht übersteigen. Kann auf Beschluss der Gemeinde bis zu 50 % erhöht werden.

-          öffentliche Erschließungsanlagen bis zu 90 % der nicht durch Beiträge gedeckten Kosten

-          entgeltlich bewirtschaftete öffentliche Parkplätze bis zu 70 %, unentgeltliche Parkplätze bis zu 90 % der zuwendungsfähigen Kosten

-          öffentliche Spielplätze bis zu 50 % der zuwendungsfähigen Kosten

-          städtebauliche Ordnungsmaßnahmen (u.a. Grundstücksankäufe bis zu 66,66 % des Verkehrswertes)

-          Kunst im öffentlichen Raum, Höhe in Abstimmung mit Innenministerium

-          Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen bis zu 80 % der sanierungsbedingten Kosten.

Die Finanzierung wird je zu einem Drittel vom Bund, vom Land und von der Gemeinde getragen. Für die Gesamtmaßnahme ist ein städtebauliches Sondervermögen zu bilden, das alle zuwendungsfähigen Ausgaben und maßnahmebedingten Einnahmen erfasst. Auf diese Weise wird abweichend vom haushaltsrechtlichen Grundsatz der Einzelveranschlagung die Finanzierung der Gesamtmaßnahme entsprechend dem Gesamtdeckungsprinzip aus einem zentralen

Fonds mit einem revolvierenden Einsatz der erzielten Einnahmen ermöglicht.

Die Städtebauförderrichtlinie befindet sich zurzeit in Überarbeitung. In der neuen StBauFR 2015 werden die Prozentsätze der Förderung anders ausfallen. Voraussichtlich werden die Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen sogar bis zu 100 % gefördert werden.

Darüber hinaus wird es auch Aufgabe eines künftigen Sanierungsträgers sein, die Antragsteller über weitere Förderprogramme zu informieren und bei der Antragstellung zu beraten. Dies kann noch weitere Anreize für private Investitionen in unserer Stadt geben.

So halten das Land Schleswig-Holstein und die KfW für Sanierungsmaßnahmen und energetische Modernisierungsmaßnahmen eine Reihe von Förderprogrammen bereit, die über die Investitionsbank Schleswig-Holstein bereitgestellt werden. Das betrifft u. a. energetische Gebäudesanierung für Städte, Gemeinden sowie für kommunale und soziale Unternehmen und Förderprogramme für Bestandsimmobilien und Neubauten von Privatpersonen. Die meisten Förderprogramme werden als zinsgünstige Investitionskredite gewährt. Für Maßnahmen von Privatpersonen gibt es für energieeffiziente Gebäudesanierung auch Zuschüsse. Beispiele sind:

• KfW-Programm Altersgerecht Umbauen
• KfW-Programm Energieeffizient Sanieren
• Zuschuss Modernisierung für Selbstnutzer
• Zuschuss Modernisierung für Mehrfamilienhäuser
• Gutachten zum Primärenergiefaktor
• Soziale Wohnraumförderung für Eigentumsmaßnahmen
• Soziale Wohnraumförderung für Mietwohnungsmaßnahmen
• Energetische Stadtsanierung
• KfW-Programm Energieeffizient Sanieren Ergänzungskredit

Zum Abschluss noch einige Sätze zur Maßnahme- und Kostenübersicht, die der VU mit dieser Beschlussvorlage beiliegt:

Die Verwaltung bittet um Kenntnisnahme, dass es sich zunächst um einen ersten Vorschlag der  erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und der dafür geschätzten Kosten handelt.

Es ist noch nicht bekannt, ob die angegebene Höhe der Gesamtfördermittel von Bund und Land in den nächsten Jahren überhaupt bereitgestellt werden kann.

Über die Bereitstellung der Eigenmittel der Gemeinde wird auch noch nicht mit diesem Beschluss entschieden.

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Gemeinde erst im Laufe des Sanierungsverfahrens (mehrere Jahre) die Maßnahmen schrittweise konkretisiert und verdichtet und über die Bereitstellung der Eigenmittel entscheidet. Die Gremien der Stadt werden sich je nach Planungsstand dann mit den einzelnen Bau-, Neuordnungs- und Sanierungsmaßnahmen befassen.

Die Verwaltung empfiehlt, dem Vorschlag der Gutachter der „Vorbereitenden Untersuchungen“ zu folgen und größere Teile des Sanierungsgebietes im vereinfachten Verfahren und nur die beiden Teilgebiete 3+4 der Hafen Westseite im umfassenden Verfahren festzulegen und dafür der Satzung gem. Beschlussvorschlag zuzustimmen.

Die Mitglieder des Bau- und Planungsausschusses werden gebeten, die 5 Pläne zur VU in Papierform aus der Beschlussvorlage 1172/14 vom 04.09.2014 wieder zu verwenden. Aus ökonomischen und ökologischen Gründen werden sie nicht erneut in Papierform mitversandt.

1. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt das Ergebnis der „Vorbereitenden Untersuchungen „ gem. § 141 BauGB zustimmend zur Kenntnis und beschließt folgende Satzung:

Satzung der Stadt Neustadt

über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes

"Altstadt - Hafenwestseite" in Neustadt Holstein gemäß §142 BauGB

Präambel

Aufgrund des § 4 der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein (Gemeindeordnung - GO -) in der Fassung vom 28. Februar 2003 und des § 142 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI. I S. 2414) zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBI. I S. 1548) m.W.v. 21.06.2013 bzw. 20.09.2013, hat die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung am 11.12. 2104 folgende Satzung erlassen:

§1 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes

(1)     In dem durch diese Sanierungssatzung erfassten Gebiet der Altstadt/Hafenwestseite liegen städtebauliche Missstände vor. Dieses Gebiet soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert und im Bereich Hafenwestseite zum Teil neugestaltet werden. Das Gebiet wird als

Sanierungsgebiet Altstadt – Hafenwestseite

förmlich festgelegt.

(2) Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ist in der nachfolgenden Übersichtskarte und in der der Anlage 1 dargestellt. Anlage 1 ist Bestandteil dieser Satzung. Im Zweifelsfall bestimmt sich die Abgrenzung des Sanierungsgebietes und der Teilgebiete nach Absatz 2.

§2 Sanierungsverfahren

(1) Die Sanierungsmaßnahmen werden in den einzelnen bezeichneten Teilgebieten in den nachfolgenden Verfahren durchgeführt:

Teilgebiet 3,4 nach dem umfassenden Verfahren gem. § 144 Abs.1 und 3

Teilgebiet 1,2,5,6,7,8,9 nach vereinfachtem Verfahren gem. §142 Abs.4

(2) Für die Gebiete, in denen die Sanierung im umfassenden Verfahren durchgeführt wird, finden die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a des Baugesetzbuchs Anwendung.

(3) Für die Gebiete, in denen die Sanierung im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird, ist die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a des Baugesetzbuchs ausgeschlossen.

§3 Genehmigungspflichten

Für alle Teilgebiete finden die Vorschriften der §§ 144 und 145 des Baugesetzbuchs über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge Anwendung.

§4 Befristung

Die Frist zur Durchführung der Sanierung gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB wird auf 15 Jahre festgelegt. Kann die Sanierung nicht innerhalb dieser Frist durchgeführt werden, so kann sie durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung verlängert werden.

§5 Inkrafttreten der Sanierungssatzung

Diese Verordnung tritt am Tage nach Ihrer Bekanntmachung in Kraft.

Hinweise ( Bestandteil der Satzung):

Unbeachtlich wird nach § 215 Abs. 1 BauGB eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Stadt unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind.

Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein oder von aufgrund der Gemeindeordnung erlassenen Verfahrens- und Formvorschriften beim Zustandekommen dieser Satzung ist nach § 4 Abs. 3 GemO in dem dort genannten Umfang unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich und unter Bezeichnung des Sachverhaltes, der die Verletzung begründen soll, innerhalb eines Jahres seit dieser Bekanntmachung geltend gemacht worden ist.

Die Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften oder die Mängel der Abwägung sind schriftlich gegenüber der Stadt Neustadt geltend zu machen.

Auf die Vorschriften der § § 152-156 wird besonders hingewiesen.

Die Satzung sowie die Anlage 1 können ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung im Stadtbauamt Neustadt in Holstein, Kirchhofsallee 2 während der Dienstzeiten von jedermann eingesehen werden.

(Dr. Tordis Batscheider)

Bürgermeisterin

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2. Diese Satzung ist von der Bürgermeisterin auszufertigen und ortsüblich bekannt zu machen.

Anlage 1 zur Satzung – öffentliche Anlage

Erläuterungsbericht zur VU- öffentliche Anlage

5 Pläne zur VU – öffentliche Anlage

Maßnahme- und Kostenübersicht- zunächst nicht öffentliche Anlage