Vorlage - VO/2700/21  

Einführung

Die Stadtverordnetenversammlung hat den Rahmenplan für die Hafenwestseite am 27.06.2019 als grundsätzlichen städtebaulichen Entwicklungsrahmen beschlossen. Das Innenministerium hat den Rahmenplan am 30.07.2019 als wesentliche Grundlage für die Entscheidung über den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln anerkannt. Damit ist der Rahmen für die förderrechtliche Kulisse an der Hafenwestseite abgesteckt. Die Städtebauförderung kann alle kommunalen Maßnahmen, die der Rahmenplan nennt, nach vorheriger Antragsstellung und Zustimmung durch das Innenministerium finanziell fördern. Neben den öffentlichen Investitionen sieht der Rahmenplan auch umfangreiche private Investitionen vor. Diese privaten Investitionen betreffen insbesondere die hochbaulichen Maßnahmen. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sieht hier ein Verhältnis von rund 14 Millionen Euro öffentlichen zu rund 107 Millionen Euro privaten Investitionen vor.

Um die Einhaltung der städtebaulichen und gestalterischen Ziele der Rahmenplanung zu ermöglichen, sollen Städtebauliche Verträge und/oder andere öffentlich-rechtliche Vereinbarungen mit privaten Vorhabenträgern abgeschlossen werden.

Der vorliegende Städtebauliche Vertrag behandelt die sogenannte „Südspitze“ an der Hafenwestseite (siehe Abbildung 1). Hierbei handelt es sich um das Grundstück Am Hafen 22 (Flurstück: 14, Flur: 29, Gemarkung Neustadt), Teile des Flurstücks 12/6 – gleiche Flur sowie das Grundstück Am Hafen 20 (Flurstück 12/5, Flur 29, Gemarkung Neustadt). Alle Grundstücke befinden sich im Eigentum der Stadt. Das Grundstück Am Hafen 20 ist in Erbpacht an die Stadtwerke Neustadt in Holstein vergeben. Auf diesem Grundstück steht das als „Backe-Werft“ bekannte Werkstattgebäude, direkt am Wasser.

Abbildung 1: Lage der „Südspitze“

Der Rahmenplan sieht als Bebauung der „Südspitze“ eine städtebauliche Dominante vor, welche die Hafenpartie mit einem höheren Gebäude abschließt. Die Nutzung des Gebäudes soll in seiner Gesamtheit einen Anziehungspunkt bzw. „Magneten“ im südlichen Bereich der Hafenwestseite schaffen. Durch die Nutzungsdurchmischung soll das Konzept robust sein und unterschiedlichste Zielgruppen ansprechen. Die „Backe-Werft“ soll in Ihrer Funktion als authentischer Werftbetriebes bzw. als Handwerksbetrieb, der Arbeitsleistungen an Schiffen erbringt, erhalten bleiben.

Die städtischen Grundstücke sollen an den Vorhabenträger veräußert werden (siehe Vorlage VO/2701/21), damit dieser die hochbaulichen Vorhaben realisieren kann. Die dazu erstellten Kaufverträge sind Bestandteil dieses Städtebaulichen Vertrages.

Vertragsinhalte

Der Städtebauliche Vertrag soll als Durchführungsvertrag abgeschlossen werden. Der Vorhabenträger wird die Planungskosten für die Bauleitplanung übernehmen. Durch den Vertrag soll die zukünftige Entwicklung eines städtebaulich und architektonisch qualitativ hochwertigen und kleinteilig durchmischten Quartiers im Vertragsgebiet sichergestellt werden. Dazu werden u.a. folgende Regelungen im Vertrag getroffen:

Zukünftige Nutzung

Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die zukünftige Nutzung der „Südspitze“ mit folgenden Vorgaben bezugsfertig herzustellen:

Im Neubau sind folgende Nutzungen vorzusehen:

a) Kultur / Freizeit / Sport

b) Hafenbezogenes Gewerbe und Einzelhandel

c) Büro / Praxen

d) Hotel oder Wohnen (max. 30 % BGF)

e) Soziale Einrichtungen / Bildungseinrichtung

f) Gastronomie

g) Gewerbe

h) Yachtservice oder maritimes Gewerbe

Das oberste Geschoss muss für die Öffentlichkeit (z.B. als Restaurant, „Skybar“ oder Ausstellung) zugänglich sein. Die Nutzung des Erdgeschosses muss ebenfalls der Öffentlichkeit zugänglich sein.

Für den vorhandenen Werftbetrieb wurde geregelt, dass der Vorhabenträger während der Bauphase Ersatzräumlichkeiten schaffen muss. Nach Fertigstellung des Neubaus müssen dem vorhadenen Betrieb Flächen durch den Vorhabenträger im Neubau angeboten werden.

Gestaltung

Für die architektonische Gestaltung macht der Rahmenplan keine Vorgaben. Daher regelt der Vertrag folgende Eckpunkte:

a) Überhöhtes Erdgeschoss

b) Verjüngung des Gebäudes ab dem 1. Obergeschoss

Der architektonische Entwurf soll dann in einem hochbaulichen Wettbewerb, den der Vorhabenträger auf eigene Kosten durchführen muss, erarbeitet werden. Die Stadt wird im Preisgericht vertreten sein. Die maximale Gebäudehöhe richtet sich nach dem Wettbewerbsergebnis und wird im Rahmen des B-Planverfahrens festgelegt.

Umsetzungsverpflichtung

Zur Vermeidung städtebaulicher Missstände soll mit dem Vertrag die schnelle Durchführung der geplanten Maßnahmen sichergestellt werden. Der Vorhabenträger verpflichtet sich daher, die Maßnahmen innerhalb der im Vertrag vorgegebenen Fristen durchzuführen.

- Für die Erstellung der Bauanträge 12 Monate.

- Für den Neubau 48 Monate.

Energieversorgung

Der Vorhabenträger stimmt einer innovativen und nachhaltigen Energieversorgung zu. Weitergehende Inhalte dazu sind in den Kaufverträgen geregelt. Grundsätzlich hat der Vorhabenträger vor, dass Quartier an die Meerwasserwärmepumpe der Stadtwerke anzuschließen.

Weitere Regelungen

Weitere Regelungen betreffen Vertragsstrafen, die die Umsetzung der Vertragsziele absichern sowie Regelungen zur Grundstücksveräußerung und Rechtsnachfolge. Der Vorhabenträger wird zudem die Abbruchkosten für das Bestandsgebäude (Holzhalle) übernehmen.

Weitere Perspektive

Nach Abschluss des Vertrages wird der Vorhabenträger mit den Abbruch- und Rückbauarbeiten beginnen und den architektonischen Wettbewerb durchführen. Anschließend wird er die Bauanträge vorbereiten. Parallel dazu wird nach bisheriger Absprache erneut das Büro Elbberg die Bauleitplanung für den B-Plan vorantreiben. Geplant ist ein Satzungsbeschluss für das dritte Quartal 2022. Demnach wäre mit einer Fertigstellung des Neubaus an der „Südspitze“ bis 2026 zu rechnen.

Die Stadtverordnetenversammlung beauftragt den Bürgermeister, den im Entwurf anliegenden Städtebaulichen Vertrag mit dem Vorhabenträger abzuschließen.

Entwurf des Städtebaulichen Vertrages

Anlage 1: Grundbuchauszüge

Anlage 2: Lageplan mit der Abgrenzung des Plangebiets

Anlage 3: Nutzungskonzept

Anlage 4: Werbesatzung

Anlage 5: Mietvertrag