Vorlage - VO/2845/22  

Einleitung

Die Fläche „Deepensoll“ in Pelzerhaken hat eine Größe von rund 9 ha und befindet sich zu 50 % im Eigentum der Stadt Neustadt in Holstein und zu 50 % im Privateigentum. Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes und der Bewertung potentieller Wohnbauflächen wurde die Fläche von sieben Potentialflächen als fünftplatziert bewertet. Dies ist insbesondere auf die dezentrale Lage und die größeren Entfernungen zu den Daseinsvorsorgeeinrichtungen der Stadt zurückzuführen. Ein wesentlicher (planerischer) Vorteil den die Fläche bietet ist, dass sie bereits im Landschaftsplan der Stadt Neustadt in Holstein als potentielle Fläche für weitere Siedlungsentwicklung vorgesehen ist (siehe Abbildung 1). Dies bedeutet, dass Umweltschutzbelange nur bedingt gegen eine bauliche Entwicklung der Fläche stehen können. Der Flächennutzungsplan sieht für die Fläche eine Nutzung als landwirtschaftliche Fläche vor. Der Flächennutzungsplan müsste daher geändert werden, wenn die Fläche zukünftig als Baufläche genutzt werden soll. Ist diesem Grund ist auf jeden Fall die Landesplanungsbehörde in die weiteren Planungen zu involvieren, da diese die Genehmigung für die Änderung des Flächennutzungsplanes erteilen muss. Belange der Raumordnung stehen gegenwärtig nicht gegen eine Bebauung der Fläche.

Abbildung 1: Ausschnitt Landschaftsplan der Stadt Neustadt in Holstein mit Stand 2019 o.M.

Entwicklungsziele

Grundsätzlich gibt es mehrere, zum Teil auch widerstrebende Interessen und Entwicklungsziele bezüglich einer möglichen zukünftigen Nutzung der Fläche. Im nachfolgenden sind diese zusammengefasst:

1.Selbstverwaltung der Stadt Neustadt in Holstein:

Die Fraktionen haben folgende Entwicklungsziele für die Fläche „Deepensoll“ in Pelzerhaken benannt:

-          BGN: Entwicklung als Wohnbaufläche. Insbesondere Bauflächen für Wohneigentum im Bereich von Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern. Dabei geht es konkret um den Wunsch von Bürgerinnen und Bürgern zur Schaffung solcher Wohnangebote (qualitative Schaffung von Wohnraum).

-          CDU: Entwicklung als Wohnbaufläche. Insbesondere Bauflächen für Wohneigentum im Bereich von Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern. Dabei geht es konkret um den Wunsch von Bürgerinnen und Bürgern zur Schaffung solcher Wohnangebote (qualitative Schaffung von Wohnraum).

-          FDP: Keine Entwicklungsziele benannt.

-          SPD: Entwicklung als Wohnbaufläche, um den gegenwärtigen Bedarf zu decken.

-          Bündnis 90/Die Grünen: Die Fraktion befürwortet eine wenig invasive Nutzung, die Flächenverbrauch und Versiegelung weitestgehend vermeidet.

2. Der private Miteigentümer hat sich folgende Nutzungen ausgesprochen:

Wohnen, Tourismus und nicht störendes Gewerbe, beim Wohnen im wesentlichen Geschosswohnungsbau und nur untergeordnet das Einfamilienhaus, naturnahe Planung mit möglichst wenig Versiegelung.

Dazu möchte er die gesamte Fläche in die Planung und Erschließung einbeziehen, auch die im Landschaftsplan als Grünfläche dargestellte Fläche (außer Waldfläche). Diese Fläche würde sich seiner Meinung nach für eine naturnahe Erschließung mit einer Tinyhousesiedlung im dörflichen Charakter eignen.

Einen städtebaulichen Wettbewerb als Vorarbeit zum B–Plan hält er nicht für erforderlich und zu kostenintensiv.

3. Verwaltung der Stadt Neustadt in Holstein:

Die Verwaltung hat den quantitativen Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum für die Bevölkerung der Stadt Neustadt in Holstein geprüft. Hier gehen die Berechnungen des Flächennutzungsplanes bei gleichbleibender Bevölkerungszahl von 700 benötigten Wohneinheiten (WE) bis 2030 aus, wobei 260 WE davon als Nachverdichtung realisiert werden sollen. Die gegenwärtig Wohnbauentwicklung zeichnet hier ein sehr positives Bild. In den kommenden drei bis vier Jahren sind insgesamt rund 1.000 neue WE genehmigt oder projektiert. Zudem sind weitere 400 WE in längerfristiger Vorbereitung (> 10 Jahre). Es besteht also kein Bedarf an weiterem Wohnraum. Dies ist nicht zu verwechseln mit der Nachfrage. Die Verwaltung hat daher in den nächsten 5-10 Jahren kein weiteres Interesse an der Schaffung neuen Wohnraumes. Dies ist insbesondere mit drei wesentlichen Punkten zu begründen:

1. eine Übersteuerung bzw. ein Überangebot an WE kann zu Leerständen im Stadtgebiet führen. Dauerhafte Leerstände können zu einem maroden Gebäudebestand führen, der dann aufwendig saniert oder zurückgebaut werden muss.
2. Wohngebiete erzeugen Kosten für die Gemeinde. Diese überwiegen deutlich die Einnahmen der Gemeinde durch die zusätzliche Bevölkerung. Dadurch, dass die Gemeinde sowohl die rein bauliche Infrastruktur (Straßen, Grünflächen, leitungsgebundene Anlagen, Klärwerkserweiterung u.a.), als auch die soziale Infrastruktur (Schulen , Kitas, Verwaltung, incl. Personalkosten) für immer vorhalten muss, stellt sich das Wohngebiet wesentlich unwirtschaftlicher dar als für den privaten Eigentümer, der seine Investition durch die Grundstücksverkäufe refinanziert und dann keine laufenden Kosten mehr hat.
3. Sofern der Bedarf an WE nachweislich nicht vorhanden ist, ist die Zustimmung der Landesplanungsbehörde zur Änderung des Flächennutzungsplanes unwahrscheinlich. Ein großer Planungsaufwand mit geringen Realisierungschancen soll vermieden werden (Stichwort: Wohnmobilstellplatz Rettin).

Ein wesentliches Ziel der Verwaltung ist die Ansiedlung von Gewerbe. Hier besteht ein großes Flächendefizit. Im Bereich von Pelzerhaken ist allerdings nur eine Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe aufgrund der vorhandenen Siedlungsstruktur sowie der Ortsprägung und der dezentralen Lage denkbar.

Zudem sollte eine potentielle Entwicklung an vorhandene Standortfaktoren und –potentialen anknüpfen, wie hier dem Gesundheitsstandort oder der touristischen Entwicklung.

Ein weiteres Ziel ist der Reduzierung der Flächenversiegelung auf ein minimal notwendiges Maß. Im Falle einer baulichen Nutzung neuer Flächen ist die Erschließung auf ein Minimum zu reduzieren, Oberflächenwasser dezentral zu versickern und erneuerbare Energien bestmöglich zu nutzen.

Auch eine naturnahe Zwischennutzung für die nächsten 10 Jahre ohne hohen Erschließungsaufwand (z.B. eine lockere Tinyhousebebauung für Menschen, die eine Zeit lang in Ostseenähe  kreativ wohnen und arbeiten möchten, junge Leute und Singles) wäre eine denkbare Variante, die für danach die Möglichkeit einer verfestigte Bebauung offen lässt.

Mögliches weiteres Vorgehen

Da es sich bei der Entwicklungsfläche „Deepensoll“ in Pelzerhaken um eine der letzten verfügbaren Bauflächen im Stadtgebiet handelt, ist allen Beteiligten eine gut durchdachte und nachhaltige Entwicklung der Fläche wichtig. Zudem ist es wichtig eine genehmigungsfähige Planung vorzulegen, da die Änderung des Flächennutzungsplanes für eine bauliche Entwicklung erforderlich ist. Eine zukünftige Bebauung sollte im Nutzungskonzept möglichst robust sein und mehr als nur eine Nutzung vorrangig berücksichtigen, um die unterschiedlichen Entwicklungsziele zusammenzuführen. Auch sind die Erfordernisse, die sich im Umgang mit den Herausforderungen des Klimawandels ergeben, verantwortungsvoll bei der Entwicklung eines künftigen Baugebietes zu berücksichtigen.

Da sich bei vorherigen komplexen Stadtentwicklungsfragen der städtebauliche Wettbewerb als gutes Instrument bewiesen hat, sollte auch hier entsprechend verfahren werden. In Vorbereitung auf den Wettbewerb kann ein Workshop-Verfahren mit allen Akteuren durchgeführt werden, wie es bereits zur Entwicklung der Hafenwestseite und der Sport- und Freizeitfläche in Pelzerhaken erfolgreich durchgeführt wurde. Neben der Abstimmung und Konkretisierung der Entwicklungsziele kann so auch die Zustimmung, insbesondere auch im Ortsteil selbst, erhöht werden. Im Anschluss an das Wettbewerbsverfahren kann das Bauleitplanverfahren durchgeführt werden.

1. Der Bürgermeister wird beauftragt, einen städtebaulichen Wettbewerb für die Entwicklungsfläche „Deepensoll“ in Pelzerhaken vorzubereiten. Die übergeordnete Zielstellung lautet: „Planung eines naturnahen gemischten Stadtquartiers mit den Nutzungen Wohnen, Tourismus und nicht störendem Gewerbe unter Beachtung einer optimalen Reduzierung der Flächenversiegelung und dem Einsatz erneuerbarer Energien“. Die Landesplanungsbehörde ist frühzeitig in die Planungsabsichten zu involvieren.

2. In Vorbereitung auf den Wettbewerb wird der Bürgermeister beauftragt, einen Workshop mit der Selbstverwaltung, einer Vertretung des Ortsbeirates Pelzerhaken und der zweiten Flächenanteilseigentümerin durchzuführen, um die wesentlichen Leitbilder und Ziele für die Quartiersentwicklung festzulegen.

3. Der Entwurf der Wettbewerbsauslobung ist dem Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss zur Beschlussfassung vorzulegen.

4. Die Mittel für den städtebaulichen Wettbewerb sind in den Haushaltsentwurf für 2023 einzustellen.

keine