Vorlage - VO/3518/26-1  

In seiner Sitzung am 16.04.26 hat der Planungs,- Umwelt,- und Bauausschuss mit VO/3518/26 die vom Bauamt gegebenen Informationen zum „Bauturbo“ zur Kenntnis genommen.

Das Bauamt wurde per Beschluss gebeten, zur nächsten PUBA-Sitzung erste Vorschläge dafür zu unterbreiten, in welchen Stadtgebieten und nach welchen Kriterien die Zustimmung der Gemeinde zu Abweichungen vom bestehenden Planungsrecht im Rahmen des „Bauturbo“ aus städtebaulicher Sicht denkbar wären und in welchen nicht.

Mit dieser Folgevorlage werden diese Vorschläge zur Diskussion und Vorberatung für einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung wie nachfolgend beschrieben als „Grundsätze“ vorgelegt:

Grundsätze zur Umsetzung und Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung mit § 246e, § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und     § 36a BauGB

1. Allgemeine Grundsätze zur Anwendung des o.g. Gesetzes für das gesamte Gebiet der Stadt Neustadt in Holstein:

1. Die Anwendung erfolgt in Bebauungsplangebieten (§ 30 BauGB) gem. Pkt. I. und II. dieser Grundsätze und der zeichnerischen Darstellungen in Anlage 1.

2. Die Anwendung erfolgt in unbeplanten Gebieten (§ 34 BauGB) gem. Pkt. I. und III. dieser Grundsätze.

3. Keine Anwendung erfolgt in Gebieten nach § 35 BauGB (sog. Außenbereich) gem. Pkt. IV. dieser Grundsätze.

4. Die Anwendung gem. Pkt. I. 1. und I. 2. erfolgt nur, wenn städtebauliche Zielsetzungen und sonstige gefasste Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Neustadt in Holstein nicht grundsätzlich entgegenstehen (Beispiele: Darstellungen des Flächennutzungsplanes, Nachhaltigkeitsstrategie, Klimaschutzkonzept, Schulentwicklungsplanung).

5. Die Anwendung gem. Pkt. I.1 und I.2 erfolgt nur in Bereichen, die durch vorwiegende Wohnnutzung geprägt sind. Keine Anwendung auf Gemeinbedarfsflächen, in Gewerbegebieten, Mischgebieten oder Sondergebieten mit gewerblicher Zweckbestimmung (z.B. Einzelhandel-, Fachmarktstandorte).

6. Keine Anwendung erfolgt, wenn durch das Wohnungsbauvorhaben negativen städtebaulichen Spannungen und nachteiligen Folgewirkungen für das Vorhabengrundstück oder dessen nähere Umgebung zu erwarten sind oder Funktionslosigkeit eines rechtskräftigen Bebauungsplanes zu erwarten ist.

7. Keine Anwendung erfolgt, wenn durch das Vorhaben ein Bedarf an öffentlicher Erschließung ausgelöst wird.

8. Keine Anwendung erfolgt im Geltungsbereich einer Erhaltungsatzung.

9. In Gebieten gem. Pkt. I.1 und I.2 mit besonderer städtebaulicher Eigenart (historisch homogen bebaute Siedlungsgebiete, z.B. „Weißer Kreienredder“), in denen keine Erhaltungssatzung gilt, ist das Vorhaben, sofern die sonstigen Grundsätze eingehalten sind, nur nach Zustimmung des mobilen Gestaltungsbeirates der Architektenkammer gem. § 36a BauGB zustimmungsfähig (analog zu Ausnahmen von der Gestaltungssatzung).

10. Der § 17 BauNVO „Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung“ ist als Höchstgrenze in Gebieten gem. Pkt. I. 1. und I. 2. heranzuziehen.

11. Hinsichtlich des erforderlichen Tatbestandsmerkmal der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen ist dies bei Schaffung größerer Wohnraumflächen ab 10 Wohneinheiten im Wege eines städtebaulichen Vertrages, bspw. durch eine Vereinbarung zur Übernahme von Infrastrukturfolgekosten (Kita/Schule), hinsichtlich Mietpreisbindungen, öffentlich gefördertem Wohnraum, zeitlicher Baubeginn-Verpflichtung, Freiflächen-/ Begrünungsmaßnahmen oder Übernahme der Kosten für Schallschutzmaßnahmen durch den Vorhabenträger, sicherzustellen.

12. Eine Anwendung gem. Pkt. I. 1. und I. 2. erfolgt nur, sofern die notwendigen Stellplätze gem. Stellplatzsatzung der Stadt Neustadt in Holstein nachgewiesen werden.

13. Keine Anwendung erfolgt in umweltrelevanten Bereichen wie Grünflächen, Natur-, Landschafts- und Hochwasserschutzgebieten.

14. Es wird festgelegt, dass das Gesetz grundsätzlich nur auf neu geschaffenen Wohnraum und nicht auf Vergrößerung des vorhandenen Wohnraums anzuwenden ist.

15. Keine Anwendung erfolgt auf den Bau von Gebäuden mit nur 1 Wohneinheit.

16. Im Falle der Anwendung des Gesetzes entsteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung nach § 246e BauGB. Die Anwendung der Erleichterungen nach § 246e BauGB erfolgt als Einzelfallentscheidung im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Aus einer positiven Bescheidung einzelner Vorhaben lässt sich kein Anspruch auf Gleichbehandlung für andere Bauvorhaben ableiten. Die Gemeinde behält sich vor, die städtebauliche Ordnung weiterhin primär über die reguläre Bauleitplanung zu steuern.

2. Zusätzlich zu I. gilt in Gebieten nach § 30 BauGB (Bebauungsplangebiete):

1. Eine Anwendung erfolgt in älteren Bebauungsplänen (< Rechtskraft 2010), bei denen eine vorwiegende Wohnnutzung (WS- + WR- + WA- + WB-Gebiete) festgesetzt ist, sofern keine negativen städtebaulichen Spannungen entstehen und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die entsprechenden Bebauungspläne sind in der Anlage 1 mit einem roten Punkt dargestellt.

2. Keine Anwendung erfolgt in jüngeren Bebauungsplänen, die im Jahre ≥ 2010 rechtskräftig geworden sind, sowie in Bebauungsplänen, in denen nicht vorwiegend Wohnnutzung festgesetzt ist. Die entsprechenden Bebauungspläne sind in der Anlage 1 mit einem schwarzen Symbol dargestellt.

3. Keine Anwendung gem. II. 1. erfolgt, wenn durch das Wohnungsbauvorhaben eine Funktionslosigkeit eines rechtskräftigen Bebauungsplanes zu erwarten ist.

4. Voraussetzung für die Anwendung gem. Pkt. II.1. ist, dass durch den Vorhabenträger die Erschließung gem. § 30 (1) Satz 1 BauGB gesichert wird (z.B. bei Hinterliegerbebauung).

3. Zusätzlich zu I. gilt in Gebieten nach § 34 BauGB („Innenbereich“):

1. Die Anwendung erfolgt nur in Bereichen, die durch vorwiegende Wohnnutzung geprägt sind (faktische WS- + WR- + WA- + WB- Gebiete).

2. Voraussetzung für die Anwendung ist, dass durch den Vorhabenträger die Erschließung gem. § 34 (1) Satz 1 BauGB gesichert wird. (z.B. bei Hinterliegerbebauung).

4. In Gebieten nach § 35 BauGB („Außenbereich“) gilt:

1. Keine Anwendung erfolgt bei Bauvorhaben in Außenbereichslage. Die Zersiedlung soll damit vermieden werden und das Prinzip „Innenentwicklung durch behutsame Innenverdichtung vor Außenentwicklung“ soll gewahrt bleiben.

5.  Regelungen zum Zustimmungsverfahren nach § 36a BauBG   

Die Zustimmung der Gemeinde zum o.g. Gesetz nach § 36a BauGB geht über das normale Einvernehmen der Gemeinde nach § 36 BauGB hinaus, da die Zustimmung von bestehendem Baurecht befreit. Es ist sinnvoll, analog zum Einvernehmen nach              § 36 BauGB, auch die Zustimmung oder Ablehnung der Gemeinde zu Vorhaben nach    § 36a BauGB („Bauturbo“) auf den Bürgermeister zu übertragen, da ansonsten die zulässigen Genehmigungsfristen nicht einzuhalten sind. Nur bei Anwendung für Vorhaben ab 10 WE soll der Planungs,- Bau- und Umweltausschuss in die Entscheidung einbezogen werden.

Die Hauptsatzung soll daher in den §§ 9 und 11 durch folgende beiden fett gedruckten Passagen ergänzt werden:

§ 9 (1) a)

a) Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss

….

Aufgabengebiet:

Vorbereitung der Beschlussfassung über Bauwesen, Planung, Stadtentwicklung, sonstige Straßenangelegenheiten, Angelegenheiten des Umweltschutzes, des Klimaschutzes, der Landschaftspflege, der Landschaftsplanung, des Kleingartenwesens sowie die Abgabe von Stellungnahmen zu allen umweltrelevanten Maßnahmen sowie die Zustimmung oder Ablehnung der Gemeinde über Vorhaben nach § 36 a BauGB („Bauturbo“), sofern es sich um Bauvorhaben ab 10 Wohneinheiten handelt.

§ 11 Pkt. 12

Aufgaben der Bürgermeisterin oder des Bürgermeisters

(1)   Der Bürgermeisterin oder dem Bürgermeister obliegen die ihr oder ihm gesetzlich übertragenen Aufgaben.

(2)   Sie oder er entscheidet ferner über

……

12. die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB sowie die Zustimmung oder Ablehnung der Gemeinde für Vorhaben nach § 36a BauGB („Bauturbo“) unter 10 WE, sofern die Verwirklichung des betreffenden Vorhabens nicht die Grundzüge der Planung berührt oder von besonderer städtebaulicher Bedeutung ist.“

1. Die im Sachverhalt dieser Vorlage genannten Grundsätze der Stadt Neustadt in Holstein zur Umsetzung und Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung mit § 246e, § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 36a BauGB mit den Punkten I.-V. werden beschlossen.

2. Die Stadtverordnetenversammlung beschließt die 2. Änderungssatzung der Hauptsatzung, in der die §§ 9 und 11 ergänzt werden. Der Bürgermeister hat bei seiner Entscheidung über die Zustimmung oder Ablehnung der Gemeinde nach § 36a BauGB die gem. Pkt. 1 beschlossenen Grundsätze zu beachten.

Nachhaltigkeitseinschätzung:

Anlage 1: zu Pkt. II.1. und 2.: Übersicht der Bebauungspläne der Stadt Neustadt in Holstein, in denen der „Bauturbo“ Anwendung findet/nicht findet

Anlage 2: Entwurf der 2. Änderungssatzung der Hauptsatzung