Vorlage - VO/3518/26  

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27.10.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257 vom 29.10.2025), der sog. „Bauturbo“, ist mit Wirkung vom 30.10.2025 in Kraft getreten und gilt befristet bis zum 31.12.2030. Dieses Gesetz beinhaltet verschiedene Rechtsänderungen im BauGB, die hier im Wesentlichen in Kürze zitiert und erläutert werden:

Zu § 246e BauGB (befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau)

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung fügt neu § 246e BauGB ein. Diese befristete Sonderregelung bzw. Experimentierklausel („Wohnungsbauturbo“) ermöglicht für bestimmte Vorhaben zur Schaffung von Wohnraum weitreichende Abweichungen vom Planungsrecht.

§ 246e BauGB hat folgenden Wortlaut:

„(1) Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:

1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,

2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder

3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.

Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.

Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.

(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.

(3) Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. § 18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.

(4) Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann.

(5) Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4 auch zugelassen werden:

1. den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke,

2. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen.“ Zitat Ende

Die Neuregelung des § 246 e BauGB wird durch folgende Änderungen in den §§ 31 und 34 und 36 BauGB ergänzt:

Zu § 31 Abs. 3 BauGB (Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen in Bebauungsplänen)

Diese Änderung soll die bisherigen Möglichkeiten der Gemeinde zur Befreiung von den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus erweitern.

§ 31 Abs. 3 BauGB weist nun folgenden Wortlaut auf:

„Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.“ Zitat Ende

§ 31 Abs. 3 BauGB beinhaltet keine örtliche Bindung mehr an Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (vgl. § 201a BauGB). Insoweit findet nach § 31 Abs. 3 BauGB die Befreiungsvorschrift generell Anwendung. § 31 Abs. 3 BauGB sieht keine Befristung der Anwendbarkeit mehr vor.

Zu § 34 Abs. 3b BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile)

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung fügt neu

§ 34 Abs. 3b BauGB ein. Die Vorschrift führt zu zusätzlichen Lockerungen des Einfügungsgebots zugunsten der Errichtung von Wohngebäuden im unbeplanten Innenbereich. Im unbeplanten Innenbereich soll mit der Einfügenserleichterung des § 34 Abs. 3b BauGB über die bisher bestehenden Möglichkeiten hinaus die Neuerrichtung von Wohngebäuden ermöglicht werden, wo sie sich eigentlich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen würden. § 34 Abs. 3b BauGB weist folgenden Wortlaut auf:

„Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“ Zitat Ende

Zu § 36a BauGB (Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde)

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung fügt neu § 36a BauGB ein. § 36a BauGB regelt die gemeindliche Zustimmung näher. § 36a BauGB weist folgenden Wortlaut auf:

„(1) Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Absatz 2 Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend.

(2) Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch innerhalb eines Monats. In diesem Fall verlängert sich die nach Absatz 1 Satz 4 anzuwendende Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.

(3) Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.“ Zitat Ende

Das Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport des Landes Schleswig Holstein hat den Gemeinden zum § 36a BauGB folgende Erläuterungen gegeben: (Stand Januar 2026)

„Bei der Zustimmung der Gemeinde handelt es sich im Verhältnis zum gemeindlichen Einvernehmen um eine stärkere Form der Beteiligung. Rechtsnatur und Funktion der Zustimmung der Gemeinde i.S.v. § 36a BauGB unterscheiden sich deutlich vom Erfordernis des Einvernehmens nach § 36 BauGB.

Die Zustimmung darf, anders als das Einvernehmen (vgl. § 36 Abs. 2 S. 1 BauGB), nicht nur allein aufgrund eines angenommenen Rechtsverstoßes gegen die Vorgaben der §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB, sondern auch aus anderen städtebaulichen Gründen (vgl. § 36a Abs. 1 S. 2 BauGB) verweigert werden. Für die Verweigerung ist somit kein Rechtsverstoß erforderlich.

Das wiederum bedeutet jedoch gegenüber dem gemeindlichen Einvernehmen auch einen erweiterten Prüfungsumfang. Außerdem ist die Zustimmungserteilung (vgl. § 36a Abs. 1 S. 1 BauGB) anders als die Erteilung des Einvernehmens nicht entbehrlich, wenn die betreffende Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist.

Anders als beim Einvernehmen besteht auf die Erteilung der Zustimmung grundsätzlich kein Rechtsanspruch. Während die nach Landesrecht zuständige Behörde ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen ersetzen werden kann (vgl. § 36 Abs. 2 S. 3 BauGB), kann eine verweigerte Zustimmung in Ermangelung einer dem § 36 Abs. 2 S. 3 BauGB entsprechenden bundesrechtlichen Befugnisnorm nicht behördlich ersetzt werden.

In Anbetracht des Zustimmungserfordernisses obliegt eine Anwendung der Bauturbo-Vorschriften nach §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB im Rahmen ihrer kommunalen Planungshoheit den Städten und Gemeinden. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass diese ihre Zustimmung nur dann erteilen, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist.“ Zitat Ende

Fazit:

Aus den oben zitierten Gesetzesauszügen und den Erläuterungen des Ministeriums wird deutlich, welch entscheidende Rolle die Zustimmung der Gemeinde bei der Umsetzung des sog. „Bauturbo“ spielt.

Der Planungs- Umwelt- und Bauausschuss wird hierbei die Aufgabe haben zu entscheiden, ob und in welchem Maße die Zustimmung der Gemeinde zu Abweichungen vom bestehenden Planungsrecht für gestellte Bauanträge erteilt werden soll.

Auf Grund der Tagungsintervalle des PUBA wird es jedoch nicht möglich sein, jeden Einzelbauantrag dem PUBA zur Entscheidung vorzulegen.

Deshalb schlägt das Bauamt vor, im nächsten PUBA darüber zu beraten, für welche Stadtgebiete, B-Plangebiete oder Straßenzüge aus städtebaulicher Sicht Zustimmungen zu Abweichungen vom bestehenden Planungsrecht denkbar wären und in welchen nicht.

Dabei gilt es zu bedenken, dass die während der Laufzeit des „Bauturbo“ erteilten Abweichungen für Einzelvorhaben in diesen Gebieten, danach maßstabsprägend für die Beurteilung aller späteren Bauanträge in diesem Gebieten werden.

Auf Basis dieser Grundsatzbeschlüsse des PUBA (ggf. auch der StvV) für einzelne Stadtgebiete könnte dem Bürgermeister dann (analog zum Einvernehmen der Gemeinde) die Aufgabe übertragen werden, über die Zustimmung oder Nichtzustimmung der Gemeinde zu jedem Einzelbauantrag eigenständig zu entscheiden. Auf diese Weise wären fristwahrende Bescheide durch die Bauaufsichtsbehörde möglich.

Weitere Erläuterungen wird das Bauamt im Ausschuss geben.

1.Der Planungs,- Umwelt,- und Bauausschuss nimmt die vom Bauamt gegebenen Informationen zum „Bauturbo“ zur Kenntnis.

2.Das Bauamt wird gebeten, zur nächsten PUBA-Sitzung erste Vorschläge dafür zu unterbreiten, in welchen Stadtgebieten die Zustimmung der Gemeinde zu Abweichungen vom bestehenden Planungsrecht im Rahmen des „Bauturbo“ aus städtebaulicher Sicht denkbar wären und in welchen nicht.

Nachhaltigkeitseinschätzung:

keine