Vorlage - VO/3434/25  

Ausgangslage / Ursprungsvertrag (2021)

Für das Speicherquartier an der Hafenwestseite wurde 2021 ein städtebaulicher Vertrag geschlossen. Ziel ist die rahmenplankonforme Entwicklung eines städtebaulich und architektonisch hochwertigen, kleinteilig durchmischten Quartiers. Vereinbart sind u. a. Gestaltungsvorgaben, Umsetzungsfristen und Stellplatzregelungen; das Vorhaben steht im Kontext des Rahmenplans „Hafenwestseite“.

Anlass der Vertragsänderung

Im Zuge der Ausführungsplanung und auf Basis einer statischen Untersuchung hat sich ergeben, dass die oberhalb des Erdgeschosses liegenden Mauerwerksbereiche des Petersen-Speichers nicht dauerhaft baukonstruktiv erhaltungsfähig sind (siehe dazu Anlage Untersuchungsbericht zum Mauerwerk). Um die Realisierung des Vorhabens zu ermöglichen, einigten sich die Vertragsparteien auf Anpassungen, die eine rekonstruktive Wiederherstellung oberhalb des Erdgeschosses vorsehen und zugleich die städtebauliche Qualität sichern (siehe Abbildung 1).

Abbildung 1: Geplante Kombination aus Sanierung und Rekonstruktion des Petersen-Speichers, Nord-Ost Ansicht o. M.

Kernelemente des Änderungsvertrags

Der Änderungsvertrag regelt im Wesentlichen folgende Inhalte:

-          Erhalt / Rekonstruktion: Erhalt der historischen Substanz im Erdgeschoss (gem. Anlage 1 des Änderungsvertrags). Die darüber liegenden Geschosse dürfen vollständig abgetragen und rekonstruktiv wiederaufgebaut werden; die Rekonstruktion des historischen Turms mit Schaugiebeln bleibt verpflichtend.

-          Gestalterische Vorgaben: Für Absturzsicherungen/Brüstungen sind transparente Glasbrüstungen an allen Fassaden zu verwenden. Ziel ist ein einheitliches Erscheinungsbild mit hoher städtebaulicher Qualität.

-          Materialqualität: Rekonstruiertes Mauerwerk muss Farbe, Struktur, Oberfläche und Format des EG-Bestandsmauerwerks aufnehmen; Bemusterung ist vor Ausführung verbindlich, Zustimmung der Stadt erforderlich (nur aus sachlichen/stadtgestalterischen Gründen versagbar).

-          Dokumentation / Denkmalpflege: Vor Abbruch ist der Speicher im Ist-Zustand zu dokumentieren (Fotodokumentation Außen/Innen mit Mindestqualität; Frist zur Übergabe: 3 Monate nach Abbruch der betroffenen Bauteile). Funde mit archäologisch/denkmalpflegerischer Relevanz sind unverzüglich der Stadt und dem Archäologischen Landesamt SH zu melden.

-          Kosten / Haftung: Mehrkosten der Abtragung/Rekonstruktion trägt allein der Investor; Freistellung der Stadt von Drittansprüchen.

-          Genehmigungsverfahren: Der Änderungsvertrag ersetzt nicht die erforderlichen Bau- bzw. Abbruchgenehmigungen; die Stadt begleitet die Verfahren im Rahmen ihrer Zuständigkeiten konstruktiv.

-          Fristen / Bauablauf: Die in § 6 Abs. 3 des Ursprungsvertrags geregelte Frist zur vollständigen Herstellung beginnt neu mit Erteilung der Baugenehmigung/Tektur (infolge der Anpassungen). Die Frist gilt einheitlich für die Funktionseinheit aus Petersen-Speicher und beiden L-Gebäuden. Der Investor reicht die Tekturunterlagen unverzüglich nach Vertragsabschluss ein.

-          Fortgeltung: Im Übrigen bleibt der Ursprungsvertrag unberührt.

Zusatzwunsch des Investors: Regelungen zum Wiederkaufsrecht/Vorkaufsrecht (nicht Vertragsgegenstand)

Der Investor hat zusätzlich angeregt,

-          dass in den Grundstückskaufverträgen UR 227/2021 und 228/2021 enthaltene Wiederkaufsrecht (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 a) und b)) entfallen zu lassen, sowie

-          dass im Grundbuch (Blätter 7749 und 7751) zugunsten der Stadt eingetragene Vorkaufsrecht zu löschen, wenn ein unterzeichneter GU-Vertrag, ein LOI der Sparkasse Holstein und eine Finanzierungsbestätigung vorgelegt werden (Vorgehen analog zum Hospitalquartier). Hintergrund ist die Erleichterung des Vertriebs und die Reduzierung der Finanzierungskosten.

Diese Punkte betreffen die Kaufverträge/grundbuchliche Sicherungen (Privatrecht) und nicht den städtebaulichen Änderungsvertrag (Öffentlich-rechtlicher Vertrag). Eine Entscheidung hierüber ist separat zu treffen (notarielle Umsetzung, ggf. sanierungsrechtliche Bezüge). Als Vergleichsvorlage liegt die VO/3167/24 (Hospitalquartier – Anpassung Kaufvertrag, Umstellung der Sicherungslogik auf GU-Vertrag/Finanzierungsnachweis) vor. Die Verwaltung schlägt vor, dies in gesonderter Vorlage zu beraten.

Städtebauliche Bewertung

Die Lösung wahrt die städtebauliche Zielsetzung des Rahmenplans (hochwertiges, charakterprägendes Erscheinungsbild am Hafen) und ist gegenüber einem vollständigen Erhalt der geschädigten Obergeschosse funktionssicher und rechtssicher umsetzbar. Die Material- und Bemusterungsvorgaben sowie die Dokumentationspflicht sichern die Gestaltqualität, die Kosten-/Haftungsklausel schützt die kommunalen Finanzen, und die Fristenregel stellt eine zielsichere Fertigstellung des gesamten Speicherquartiers sicher.

1. Die Stadtverordnetenversammlung beschließt den als Anlage beigefügten Änderungsvertrag zum Städtebaulichen Vertrag „Bebauungsplan Nr. 87 – Teilbereich 2“ und beauftragt den Bürgermeister mit dessen Unterzeichnung. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Ursprungsvertrages unverändert fort.

2. Die Stadtverordnetenversammlung beauftragt den Bürgermeister, eine gesonderte Sitzungsvorlage zur Anpassung der Kaufverträge zur Beratung und Beschlussfassung vorzulegen.

Nachhaltigkeitseinschätzung:

Änderungsvertrag zum Städtebaulichen Vertrag B-Plan Nr. 87 – Teilbereich 2

Untersuchungsbericht zum Mauerwerk