Vorlage - VO/3429/25  

Die Stadt Neustadt in Holstein hat im Februar 2025 die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes beauftragt. Ziel ist die strategische Steuerung der künftigen Einzelhandelsentwicklung, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sowie die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche. Das Konzept bildet die fachliche Grundlage zur Bewertung von Einzelhandelsvorhaben und dient als Abwägungsgrundlage in der Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.

Das Einzelhandelskonzept von 2012 sowie seine Fortschreibung aus dem Jahr 2020 sind aufgrund veränderter Rahmenbedingungen (u. a. E-Commerce, demografische Entwicklung, Tourismusdruck, verändertes Kaufverhalten) nicht mehr aktuell. Die Fortschreibung 2025 greift diese Entwicklungen auf und nimmt verschiedene Anpassungen vor:

-          Zentrale Versorgungsbereiche: Die Abgrenzungen wurden überprüft und teilweise neu gefasst. Für die Innenstadt wurde der zentrale Versorgungsbereich bestätigt, zugleich aber in seiner räumlichen Abgrenzung klarer definiert, um die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente weiterhin wirksam steuern zu können.

-          Nahversorgungsstandorte: Die wohnortnahe Versorgung bleibt Schwerpunkt. Bestehende Nahversorgungszentren wurden überprüft; teilweise sind kleinräumige Anpassungen an den Zuschnitt erfolgt, um tatsächliche Versorgungsstrukturen besser abzubilden.

-          Fachmarktlagen: Für nicht-zentrenrelevante, großflächige Sortimente wurden die bestehenden Fachmarktlagen bestätigt. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass eine Ausweitung solcher Standorte nur restriktiv möglich ist, um negative Auswirkungen auf die Innenstadt zu vermeiden.

-          Sortimentsliste: Die Abgrenzung zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente wurde überarbeitet. Ziel ist es, der Marktentwicklung Rechnung zu tragen und eine klare, rechtssichere Steuerungsgrundlage für künftige Ansiedlungsentscheidungen zu schaffen.

-          Handlungsempfehlungen: Das Konzept enthält konkrete Empfehlungen für die Sicherung der Innenstadt als Hauptstandort zentrenrelevanten Einzelhandels, die Unterstützung der Nahversorgung in den Stadtteilen sowie den Umgang mit großflächigem Einzelhandel.

Darüber hinaus berücksichtigt das Konzept die touristische Prägung Neustadts und deren Bedeutung für den Einzelhandel. Der Tourismus führt zu saisonalen Spitzen und Nachfrageverschiebungen, was in der Bewertung der Tragfähigkeit von Sortimenten ausdrücklich einbezogen wurde.

Mit der Fortschreibung liegt nun ein aktuelles Steuerungsinstrument vor, das sowohl Investitionssicherheit für Handelsunternehmen und Projektentwickler schafft als auch die städtebaulichen Ziele der Stadt unterstützt. Mit dem Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung wird die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes als städtebauliches Entwicklungskonzept verbindlich und künftig bei der Bauleitplanung berücksichtigt.

Exkurs: Innenstadt als städtebauliches Schutzziel:

Die Innenstädte übernehmen in der Stadtentwicklung eine multifunktionale und unverzichtbare Rolle. Sie sind nicht nur die zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, sondern auch das räumliche und soziale Zentrum einer Kommune. Die planerische Aufgabe besteht darin, diese Funktionen zu sichern, zu stärken und negative Entwicklungen abzuwehren.

-          Zentralität und Versorgungssicherheit: Innenstädte bündeln eine Vielfalt an Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten. Diese räumliche Konzentration ermöglicht es, unterschiedliche Bedarfe in einem Weg zu decken. Für die Stadtbevölkerung bedeutet dies wohnortnahe, fußläufig oder mit dem Rad erreichbare Versorgung. Gerade für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen – Kinder, Jugendliche, ältere Menschen – ist eine leistungsfähige Innenstadt entscheidend für die gleichwertige Teilhabe am gesellschaftlichen Leben. Die Verlagerung von zentrenrelevanten Sortimenten in periphere Fachmarktstandorte führt dagegen zu einer Zersplitterung des Angebots, erhöhter Pkw-Abhängigkeit und einem Verlust an Versorgungsqualität im Stadtkern.

-          Städtebauliche Struktur und Funktionsmischung: Die Innenstädte sind in besonderem Maße durch die Überlagerung verschiedener Funktionen gekennzeichnet: Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Kultur und Freizeit. Diese Funktionsmischung ist ein Kernprinzip nachhaltiger Stadtentwicklung, wie sie in der europäischen Stadttradition verankert ist. Sie erzeugt urbane Dichte, soziale Kontrolle, kurze Wege und eine hohe Aufenthaltsqualität. Geht diese Funktionsmischung verloren, etwa durch eine einseitige Dominanz von Handels- oder Bürofunktionen oder durch Funktionsverlagerung in die Peripherie, verliert die Innenstadt ihre städtebauliche Resilienz.

-          Identität und kollektive Aneignung: Die Innenstadt ist nicht nur Versorgungsstandort, sondern zugleich der symbolische Mittelpunkt der Kommune. Sie verkörpert Geschichte, bauliches Erbe, städtische Traditionen und ist häufig Austragungsort kollektiver Ereignisse – von Märkten über Feste bis hin zu politischen Kundgebungen. Bürgerinnen und Bürger identifizieren sich mit „ihrer“ Innenstadt. Eine attraktive, lebendige Innenstadt wirkt integrativ und fördert ein Gefühl von Zugehörigkeit und Zusammenhalt. Leerstände, Verödung oder städtebauliche Brüche gefährden diese identitätsstiftende Funktion. Aus stadtsoziologischer Sicht sind dies nicht nur ökonomische, sondern auch gesellschaftliche Verluste.

-          Nachhaltige Mobilität und Klimaziele: Die Konzentration von Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktionen in der Innenstadt reduziert Verkehrsaufkommen, da viele Wege zu Fuß, mit dem Rad oder per ÖPNV zurückgelegt werden können. Verlagerungen an den Stadtrand erzeugen zusätzlichen Kfz-Verkehr, Flächenverbrauch und Emissionen. Die Sicherung der Innenstadt als zentralem Versorgungsbereich ist daher nicht nur ökonomisch, sondern auch ökologisch geboten und steht in direktem Zusammenhang mit Klimaschutzzielen und Flächensparstrategien.

-          Rechtliche und planerische Verankerung: Der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche ist im BauGB seit der Reform 2004 explizit als abwägungserheblicher Belang genannt (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Damit wird deutlich, dass Städte und Gemeinden verpflichtet sind, diesen Belang in Bauleitplanung und Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Einzelhandelskonzepte übernehmen die Funktion, die planerische Leitlinie zu konkretisieren und die zentralen Versorgungsbereiche gegenüber konkurrierenden Standorten abzugrenzen. Die planerische Steuerung dient damit der Sicherung der Funktionsfähigkeit der Innenstadt, der Wettbewerbsfähigkeit des Einzelhandels und der kommunalen Entwicklungschancen.

-          Risiken bei Vernachlässigung: Die Erfahrung in vielen Städten zeigt, dass eine unkontrollierte Ansiedlung großflächigen Einzelhandels an peripheren Standorten zu einem Trading-Down-Prozess im Stadtkern führen kann: Rückgang der Frequenz, Verlust der Magnetbetriebe, Zunahme von Leerständen, sinkende Aufenthaltsqualität, Imageverlust. Diese Dynamik ist schwer umkehrbar und erzeugt langfristig höhere städtebauliche Folgekosten (z. B. Sanierungsaufwand, städtebauliche Wettbewerbe zur Revitalisierung, Förderprogramme). Vorbeugende Steuerung ist deshalb die nachhaltigere und kosteneffizientere Strategie.

Die Sicherung der Innenstadt ist ein zentrales städtebauliches Ziel, weil sie Versorgung, Funktionsmischung, Mobilität, Identität und Nachhaltigkeit miteinander verbindet. Einzelhandelskonzepte wie die Fortschreibung 2025 schaffen die planerische und rechtliche Grundlage, diese Ziele konsequent zu verfolgen und Fehlentwicklungen vorzubeugen. Die Innenstadt ist damit nicht nur ein ökonomischer Standort, sondern das räumliche und soziale Fundament der städtischen Gemeinschaft.  

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Neustadt in Holstein beschließt die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2025 in der vorliegenden Fassung als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.

Das Einzelhandelskonzept ist künftig bei der Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen sowie bei der Beurteilung von Bauvorhaben nach § 34 BauGB als Abwägungsgrundlage heranzuziehen.  

Nachhaltigkeitseinschätzung:

Entwurf des Einzelhandelskonzeptes