Vorlage - VO/3156/24-1  

Die Historie des Projekts ‚Planung einer Wasserrettungsstation mit öffentlicher WC-Anlage‘ ist der Vorlage VO 3156/24 zu entnehmen.

Zu ergänzen ist die Relevanz des Projekts „Attraktivierung der Strandpromenade im Bereich Strandbad Neustadt in Holstein“ in Hinblick auf die Sanierung der Hafenwestseite: Dort entsteht ein Leuchtturmprojekt mit einem Investitionsvolumen von knapp 123 Mio. Euro und es werden u.a. zwei Beherbergungsbetriebe mit insgesamt 340 Betten sowie zwölf Gastronomie- & Einzelhandelseinheiten angesiedelt. Insbesondere für die beiden Beherbergungsbetriebe ist die Nähe zum Strand mit einer hohen Aufenthaltsqualität ein wichtiger Bestandteil ihres Angebots.

Zukünftig wird zudem die ÖPNV-Verbindung aus der Metropolregion nach Neustadt in Holstein sehr attraktiv, da durch die Elektrifizierung der Bahnstrecke Hamburg – Neustadt in Holstein eine halbstündige Taktung erfolgen wird. Ein erlebnisreiches, fußläufig erreichbares Angebot von Hafen, Altstadt und Strand kombiniert mit einer guten Verkehrsanbindung wird eine Erhöhung des (Tages-)Tourismus zur Folge haben und somit auch eine stärkere Frequentierung des Strandbads.

Die Modernisierung der touristischen Infrastruktur mit der Gewährleistung der Badesicherheit am Neustädter Strandbad hat unter diesen Gesichtspunkten daher eine hohe Relevanz.

Seit der letzten Befassung im Tourismusausschuss (LPH 2) wurden die Fachbeiträge der TGA-Planung und vor allem das vom Ausschuss geforderte Thema Hochwasserschutz intensiv bearbeitet. Dies hat auf den nun vorliegenden Planungsstand (LPH 3) und die Kostenberechnung folgende Auswirkungen:

• Das Untergeschoss des Gebäudes war zum Stand des Wettbewerbes und im Planungsstand LPH2 / Februar 2024 als unbeheiztes, überflutbares und wasserunempfindliches Untergeschoss aus Beton vorgesehen, um einen möglichst kostensparenden seewasserresistenten Baukörper zu schaffen – ähnlich der vorhandenen Ist-Situation.

• Nach Einbeziehung der TGA-Planer wurde die Gebäudeanforderung aus technischen Gründen auf ein nicht zu überflutendes und außerdem beheiztes Geschoss erhöht. Werkstatt und Lagerräume sollen dauerhaft auf eine Temperatur zwischen 14 / 16 Grad beheizbar sein.

Jegliche technische Ausstattung des Untergeschosses sowie die Lagermöglichkeiten wurden als „vollständig gegen Hochwasser zu schützen“ eingestuft. Auch wurde nach Abstimmung entschieden, dass nur eine teilweise zugelassene / in Kauf genommene Beschädigung durch ein etwaiges Hochwasser (z. B. Austausch von korrodierten Armaturteilen, Steckdosen oder auch nicht zu reinigende verschmutzte Hohlräumen in Vorsatzschalen) den Grundanforderungen für eine Förderung auf Landesebene (IBSH / GMSH) zu wider laufen würde.

Die gewünschte Umplanung der Strandbasis in ein beheiztes Untergeschoss erfordert zusätzliche Maßnahmen im Bereich der Dämmung und der gebäudetechnischen Ausstattung des Geschosses.

Beispiele: Ergänzung des UG mit dampf- und wasserfester Innenwanddämmung, Ergänzung einer entsprechenden Außenwand Dämmung gegen den Hang, einer Deckendämmung im Bereich der außenliegenden Dachterrasse, sowie einer Untersohldämmung. Zusätzliche Heizleitungsführung, Heizausstattungselemente, etc.

• Erweiterung des Hochwasserschutzes des Gebäudes gemäß Vorgabe LAHW und Bauherren:

Die gewünschte Umplanung der Strandbasis in ein hochwassergeschütztes Gebäude mit zusätzlicher Aufnahme einer hochwassertauglichen Schottung hat zusätzlichen Kosteneinsatz zur Folge. Außerhalb der Saison (November – März) sollen die Flutschotts im UG als dauerhafter Hochwasserschutz genutzt werden, um das Untergeschoss des Gebäudes in direkter Strandlage für einen Hochwasserfall im Herbst, Winter und Frühjahr zu schützen. Die Höhe der Schottungen wird mit ca. 1,80m für die Türöffnungen und 2,40m für die tieferliegenden Tore geplant. Hierdurch wird eine Schotthöhe von 4,2-4,3 m über N.N. erreicht, die den Anforderungen inkl. der geforderten Sicherheitsaufschläge der LAHW entspricht.

• Ergänzende haustechnische Erweiterungen:

Erste Kostenschätzungsbasis im Februar 2024 erfolgte ohne Beauftragung und Fachplanungsbasis des zuständigen Fachplaners TGA. Erschwernisse bei der technischen Planung ergeben sich dadurch, dass im umliegenden Bereich des Baufeldes keine TGA o.ä. technische Anlagen zur Mitversorgung des neuen Gebäudes vorhanden sind. Die Einplanung einer entsprechenden Versorgung in Ergänzung zur Photovoltaik und der neuen Wärmepumpenanlagenplanung wird notwendig. Dazu Lüftungsanlagentechnik, Hebetechnik, Brandwarnanlage, sowie eine hausinterne Sprechanlage zur Verständigung der DLRG Rettung über alle Geschosse des Gebäudes.

Aufgrund der bauliche Besonderheiten sind gemäß TGA folgende Punkte relevant:

• Es handelt sich um ein Funktionsgebäude mit deutlich erhöhtem Technikanteil.
• Durch die Kombination mit einer öffentlichen WC-Anlage ergibt sich ein hoher Anteil an kostenrelevanten WC -Räumen.
• Durch die Höhenlage (Strand) ist es erforderlich das Schmutzwasser über eine Hebeanlage abzuleiten.
• Zur zusätzlichen Absicherung von evtl. Hochwasserschäden sind in den zu schottenden Räumen Bodenabläufe vorgesehen.
• Durch die erforderliche Ausbildung eines Untergeschosses ist eine Konditionierung (Beheizung /Lüftung) des Baukörpers erforderlich.
• Die Wärmeversorgungsanlage ist aufgrund der exponierten Lage (Seewassernähe) besonders ausgeführt und mit einer Einhausung vor Gischt zu schützen.

• Weitere planerische und ausstattungstechnische Ergänzungen:
  • Fahnenmasten
  • Schriftzüge zur Kennzeichnung des Gebäudes an mehreren Seiten
  • Pergola als Sonnenschutz für die DLRG Wachgruppen
  • Ergänzung Außenzugänge Rolltore der Garagen
  • Ergänzungen der Kosten um den Kostenfaktor Möblierung / lose Möbel und Ausstattung der Lager und Sanitätsräume mit Lagerregalen und Stauschränken etc.
  • Ergänzung der Treppenräume nach Prüfung durch die Brandschutzplanung mit Brandschutzeinhausungen in F30 und Techniktüren entsprechend technischer Notwendigkeit.

Verwaltungsseitig wurde gemeinsam mit den Planern kritisch geprüft, welches Einsparpotential zur Kostenreduzierung bei Beibehaltung des Konzepts und der notwendigen Funktionen des Gebäudes möglich sind. Durch die Anpassung der Planungen im den Bereichen Innentüren, Einbaumobiliar und TGA konnten hier Einsparungen in Höhe von 91.700 € netto erreicht werden und sind in der vorliegenden Kostenberechnung berücksichtigt.

Eine Kostenprüfung des Fassadenmaterials im Hinblick auf ein alternatives Fassadenmaterial ist auch bereits von Architektenseite erfolgt. Die Gegenüberstellung der Kosten ergab einen minimalen Mehrkostenansatz im Vergleich zu einer Fassade mit herkömmlichen horizontal – verlaufenden Rombusleisten (ca. 5.000€) oder horizontalen Stulpleisten (ca.10.000€). Die Minderkosten wurden aufgrund der besonderen Gesamtwirkung mit dem speziellen Fassadenmaterial verworfen. Zusätzlich wichtig bei dieser Betrachtung: Die Wartungsarbeiten sind beim Austausch der Holzschindeln aufgrund der Möglichkeit zum Austausch einzelner Schindeln, statt ganzer Bretter sehr gering. Die Verwitterung gehört hier zum natürlichen und gewollten Erscheinungsbild. Der Anspruch des Förderprogramms hinsichtlich nachhaltiger Baustoffe wird hiermit auch berücksichtigt.

Die Kostenberechnung für den Hochbau beträgt 3.493.828 € brutto (s. Anlage). Dem Gebäude wird aufgrund der teilmassiven Bauweise gemäß des Abschreibungskatalogs des Landes eine Nutzungsdauer von 40 Jahren zugeschrieben. Dadurch ergibt sich eine voraussichtliche, jährliche Abschreibung in Höhe von 87.345 € brutto für den städtischen Haushalt. Gemäß der Kalkulation für die Kurabgabe werden derzeit 64,15 % der umlagefähigen Aufwendungen auf die Kurabgabe umgelegt. 35,85 % sind im Zuge des Eigenanteils an der Kurabgabe durch die Stadt Neustadt in Holstein zu tragen. Für dieses Teilprojekt würden bei Annahme der oben genannten Daten 56.031 € brutto p.a. auf die Kurabgabe umgelegt und der städtische Eigenanteil beliefe sich auf 31.313 € brutto p.a.

Die Förderung der Attraktivierung des Strandbads soll über das “Landesprogramm Wirtschaft 2021-2027 – Förderung öffentlicher Einrichtungen des Tourismus“ beantragt werden. Diese Richtlinie trat mit Veröffentlichung im Dezember 2024 in Kraft, zuletzt geändert durch Bekanntmachung vom 27. Januar 2025. Die Laufzeit dieser Förderrichtlinie ist bis zum Zeitpunkt des Auslaufens der AGVO zuzüglich einer Anpassungsperiode von sechs Monaten, mithin bis zum 30. Juni 2027 befristet.

Die Förderquote beträgt in diesem Förderprogramm bis zu 60 % der förderfähigen Kosten. Im Teilprojekt „Wasserrettungsstation mit öffentlicher WC-Anlage“ wird die teilweise Förderfähigkeit des Projekts angenommen, da das Obergeschoss aus beihilferechtlichen Gründen mit hoher Wahrscheinlichkeit von der Förderung ausgenommen wird. Für die Bereiche Untergeschoss (UG) und Erdgeschoss (EG) wird aufgrund der Aufwertung der touristischen Infrastruktur durch die öffentlichen Einrichtungen und die Erhöhung der Badesicherheit eine volle Förderfähigkeit angenommen.

Somit ergeben sich auf Basis der vorliegenden Kostenberechnung für UG (263,2 m²) und EG (131,7 m²) bei Baukosten in Höhe von 6.634 € brutto/m² (5.575 € netto/m²) Gesamtkosten von 2.619.766 € brutto, die mit 60 % gefördert werden könnten. Die Stadt Neustadt in Holstein hätte für die Bereiche UG & EG einen Eigenanteil in Höhe von 40 % zu tragen, das Obergeschoss in voller Höhe. Somit ergeben sich eine mögliche Fördersumme in Höhe von rund 1.571.900 € brutto und ein städtischer Eigenanteil in Höhe von rund 1.921.600 € brutto für das gesamte Bauprojekt „Wasserrettungsstation mit öffentlichen WC-Anlagen“.

Mit der Ortsgruppe DLRG Neustadt in Holstein wurden Gespräche geführt, inwieweit die Räumung des alten DLRG-Gebäudes vor Beendigung des regulären Mietvertrags vorstellbar sei, damit das Projekt im aktuellen Förderzeitraum eingereicht und umgesetzt werden kann. Die Verwaltung prüft derzeit, wo und in welchem Umfang Container für eine Zwischennutzung zur Verfügung gestellt werden können.

Dem vorliegenden Planungsstand der Wasserrettungsstation mit öffentlicher WC-Anlage als Teilprojekt der „Attraktivierung der Strandpromenade im Bereich Strandbad Neustadt in Holstein“ samt Kostenberechnung wird zugestimmt.

Der Bürgermeister wird beauftragt, die Förderung für dieses Projekt beim Land Schleswig-Holstein einzuwerben.

Nachhaltigkeitseinschätzung:

Wasserrettungsstation Neustadt in Holstein - Entwurfsplan

Wasserrettungsstation Neustadt in Holstein - Kostenberechnung Übersicht