Vorlage - /1973/18-1-1  

In der Sitzung des Planungs- Bau- und Umweltausschusses am 18.9.2018 stellte der Architekt Rainer Steffens eine Machbarkeitsstudie vor, die prüfen sollte, ob das Raumprogramm des Amtes 2, des Bauamtes und des Kundencenters der Stadtwerke am Standort Rosenstraße 2, 2a, 2b unterzubringen sind.

Die Machbarkeitsstudie zeigt, dass das Raumprogramm knapp unterbringbar ist, wenn man den derzeitigen Innenhof zu einem Innenraum (Glashalle) umbaut, das Hofhöhenniveau absenkt und auf diese Weise die derzeitigen Souterrainräume/Keller des Rathaus und des Kämmereitraktes besser belichtet und von der Glashalle aus zugängig macht.

Reserveräume, Sozialraum, ausreichend WC-Anlagen sind noch nicht nachgewiesen worden.

Auch das Stadtmarketing und die derzeit zum Berliner Platz ausgelagerten Nutzungen, wie Seniorenbeirat, Schiedsgericht, Rentenberatung sollten wieder Bestandteil eines bürgernahen Rathauses werden.

Aus Sicht der Verwaltung funktioniert der Standort nur, wenn man die in der Nachbarschaft genutzten Büroflächen weiterhin nutzen und von derzeit 65 auf 130 m² erweitern kann, was voraussichtlich machbar ist.

Die Trauf – und Firsthöhen des Neubaus liegen ca. 1,50 m über denen des nördlichen Nachbargebäudes, die Anzahl der Geschosse und die bebaute Fläche überschreiten die Festsetzungen des B-Planes 53 (Überschreitung um 1 Vollgeschoss). Die hohen Gauben im Dach halten die Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung nicht ein. Es wären also Befreiungen vom B-Plan und von der Ortsgestaltungssatzung erforderlich. Die gestalterischen Fragen waren jedoch noch nicht Aufgabe dieser Machbarkeitsstudie und müssen ohnehin in einem hochbaulichen Realisierungswettbewerb erarbeitet werden, da die Baukosten über 3 Mio liegen und die Städtebauförderrichtlinie daher einen Wettbewerb fordert.

Die Dienstfahrzeuge der Ämter müssten auf dem Klosterhof feste Stellplätze erhalten. Zwei Behindertenstellplätze müssen direkt am Rathaus verbleiben.

Der Ausschuss nahm die Studie am 18.9.18 zur Kenntnis und beschloss, dass eine Kostenschätzung und ein Modell vom Architekten erstellt werden soll. 

Beides liegt nun vor und wird in der Sitzung vorgestellt.

Die Kostenschätzung des Architekten Rainer Steffens hat folgende Kosten für den Bauzeitraum 2020/21 ergeben:

Hinzu rechnen muss man die Kosten für die Nutzung der in der Nachbarschaft befindlichen Büroräume (130 m²). Für Erwerb oder Miete auf 30 Jahre gerechnet muss von ca. 400.000 EUR ausgegangen werden, die nicht förderfähig sind.

Außerdem hat das Bauamt zum Vergleich die Kosten für die Variante Neubau am Klosterhof auf das Jahr 2020 aktualisiert. Dazu wurde die Schätzung vom Oktober 2016 anhand des Baupreisindex des statistischen Bundesamtes und der Prognosen um 15 % erhöht

Für den Standort Rosenstraße entstehen also 777.940 € höhere Eigenanteile gegenüber dem Neubau auf dem Klosterhof.

Bezieht man nun in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung die Möglichkeiten ein, mit den frei bleibenden Grundstücken Sandparkplatz Klosterhof bzw. Grundstücksteil Rosenstraße Einnahmen zu erzielen, da man sie nicht für den  Verwaltungsneubau verbraucht, wie z.B.

- Vergabe 4000 m²  an Wohnungsbauinvestor in Erbpacht oder Verkauf

- Beibehaltung ca. 60 Parkplätze , befestigt und kostenpflichtig,

- Grundstücksteil Rosenstraße ( 400 m²) verpachten

stellt sich der Vergleich wie folgt dar:

Die Ermittlung dieser Zahlen kann bei Bedarf in der Sitzung erläutert werden

Fazit: Die Eigenanteile nivellieren sich auf etwa gleiche Höhe, wobei für die gleichen Eigenanteile auf dem Klosterhof 824 m² mehr Nutzfläche hinzugewonnen wird, da die Baukosten/ m² dort günstiger sind. Der Neubau auf dem Klosterhof bleibt also wirtschaftlicher.

Trotzdem könnte die Verwaltung eine Entscheidung für die Rosenstraße vor allem aus folgenden Gründen mittragen:

• Die gesamte Verwaltung und das Stadtwerke-Kundencenter werden an einem Standort konzentriert, was für die Bürger und die verwaltungsinternen Abläufe sehr positiv ist. Es entsteht somit ein „Bürgercenter“ direkt am Marktplatz.

• Das klassizistische Rathaus bleibt Mittelpunkt und wird nicht als „Nebenstelle“ auf eine reine Repräsentationsnutzung beschränkt.

• Die Variante bietet die Chance, den derzeit unattraktiven Hinterhof des Rathauses effektiv zu nutzen und gestalterisch völlig neu zu entwickeln.

• Es besteht die Möglichkeit, im Dachgeschoss des Neubaus einen größeren Sitzungssaal zu bauen und dafür den derzeitigen Sitzungsaal zu Büros umzubauen. Dies wird veraltungsseitig empfohlen.

1. Die Ämter der Stadtverwaltung, das Kundencenter der Stadtwerke und eine Tourist-Informationsmöglichkeit sollen künftig am Standort Am Markt 1, Rosenstraße 2, 2 a, 2 b konzentriert werden.

Aus der Machbarkeitsstudie sind insbesondere folgende Ideen in die weitere Planung zu übernehmen:

• Bau eines größeren Sitzungssaales im Dachgeschoss des Neubaus und Umbau des jetzigen Sitzungssaales zu Büros.
• Überglasung des Hofes als zentrales Foyer mit Absenkung des Fußbodens zum Zwecke der Belichtung und Barrierefreiheit. 

Folgende Änderungen sind gegenüber der Machbarkeitsstudie erforderlich:

• Stufenlose Zugängigkeit des neuen Eingangsbereiches vom Markt zu Kundencenter Stadtwerke/ Bürgerbüro/ Tourist- Informationsmöglichkeit
• Veränderungen und Ergänzungen der konkreten Raumverteilung nach Erfordernissen der Verwaltung

2. Für die erforderlichen Befreiungen vom B-Plan Nr. 53 wird das Einvernehmen der Gemeinde erteilt. Über die Abweichungen von der Gestaltungssatzung ist nach Vorlage des Wettbewerbsentwurfes gesondert zu entscheiden. Die Verwaltung wird gebeten, die weiteren planerischen Schritte, verwaltungsinternen Abstimmungen und einen hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchzuführen. Die Kosten werden aus Städtebaufördermitteln getragen.
3. Die in der Nachbarschaft gelegenen Büroräume (130 m²) sollen langfristig zur Verfügung stehen. Die Verwaltung wird gebeten dahingehende Gespräche mit dem Eigentümer zu führen und dem Hauptausschuss entsprechende Beschlussvorlagen vorzubereiten.

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Präsentation aus der Sitzung 18.09.2018