Vorlage - VO/1634/16-1  

Rückblick: Im Bau – und Planungsausschuss am 03.11.2016 wurde mit der VO/1634/16 (siehe Anlage 1) ein ausführlicher Vergleich der Varianten 1 und 2 vorgestellt.

Als Vorzugsvariante wurde von der Verwaltung die Weiterplanung der Variante 2 vorgeschlagen.

Die Fraktionen hatten zunächst um Zeit gebeten, das Thema in ihren Faktionen zu beraten. In der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 26.01.2017 trugen die Fraktionen dann folgende Ergebnisse ihrer Fraktionsberatungen vor:

Die CDU-Fraktion favorisierte einen Ersatzneubau Amt 2 in der Rosenstraße am bisherigen Standort. In der Bauphase solle Amt 2 in das bisherige Stadtwerkegebäude ausweichen. Amt 3 solle am jetzigen Standort bleiben.

Die BGN-Fraktion sprach sich für die gleiche Lösung wie die CDU aus, ggf. könne auch das Bauamt in das Stadtwerkegebäude ziehen.

Auch nach Auffassung von Bündnis 90/Die Grünen sollte nach einer Zwischenunterbringung im Stadtwerkegebäude das Amt 2 wieder in einen Neubau am bisherigen Standort in der Rosenstraße ziehen.

Die SPD-Fraktion hatte sich noch keine übereinstimmende Position erarbeitet.

Ein Beschluss wurde jedoch über die Vorlage nicht gefasst, so dass die Verwaltung nicht handlungsfähig gesetzt wurde.

Am 13.06.17 haben die Fraktionsvorsitzenden dann der Verwaltung weitere Prüfaufträge für folgende Varianten erteilt:

Variante 3 Untersuchung der Möglichkeiten auf dem jetzigen Postgrundstück

Variante 4Untersuchung der vorübergehenden Unterbringung des Amtes 2 im jetzigen Stadtwerkegebäude nach Auszug der Stadtwerke

Untersuchung Variante 3 (Postgrundstück):

In einem ausführlichen Telefonat mit dem Grundstückseigentümer am 27.09.2017 wurde deutlich, dass das Mietobjekt bis 30.06.2023 nicht zur Verfügung steht.

Danach wird der Eigentümer die Gebäude auf jeden Fall abreißen, um das Grundstück nach Erstellung eines B-Planes in Abstimmung mit den Vorstellungen der Stadt Neustadt in Holstein neu zu bebauen. Ein Ankauf ist nicht möglich. Die Baukosten wären genauso hoch wie bei Variante 2 auf dem Klosterhof zuzüglich der Grundstückserwerbskosten. Städtebaufördermittel wären nur einsetzbar, wenn die Stadt das Grundstück erwerben könnte, was nicht möglich ist, sowie selbst baut und den städtebaulichen Missstand behebt durch Abriss und Neubebauung.

Die Realisierung der Variante 3 auf dem Postgrundstück stellt aber allein schon aus zeitlichen Gründen keine realistische Option dar.

Selbst wenn sicherlich bis Mitte 2023 die planungsrechtlichen Voraussetzungen (B-Plan) vorlägen und der Baubeginn vorbereitet wäre, wäre ein Umzug des Amtes 2 nicht vor Frühjahr 2025 denkbar. Die Unterbringung des Amtes 2 bis 2025 in der derzeitigen Notlösung hinter der Stadtbibliothek und im Sitzungssaal ist nicht tragbar.

Unter wirtschaftlichen Aspekten ist diese Variante die teuerste. Das Grundstück ist nicht am  Markt. Es käme also nur eine Mietlösung in Betracht oder der Erwerb von fertig gebauten Büroräumen, vom Grundstückseigentümer errichtet. Beide Lösungen sind langfristig gerechnet wesentlich teurer, als eine Eigeninvestition auf eigenem Grundstück.

Unter städtebaulichen Aspekten ist die Verwaltung (und auch der Gewerbeverein) der Auffassung, dass die Verwaltung und das Stadtwerkekundencenter als Frequenzbringer für den Einzelhandel in der direkten Innenstadt bleiben sollten. Wer einen Behördengang oder auch einen Arztbesuch zu erledigen hat, sucht bei der Gelegenheit  gerne auch noch ein Geschäft oder eine Gastronomie auf. Wir müssen alle Möglichkeiten ausschöpfen, unsere Innenstadt dauerhaft attraktiv zu halten und damit einer Verödung, wie in anderen Städten zu beobachten, entgegenzuwirken.

Das Postgrundstück sollte neben anderer Bebauung u.a. dafür genutzt werden, fußläufig zur Innenstadt liegende Parkplätze vor allem für Berufseinpendler zu schaffen.

Untersuchung Variante 4 (vorübergehende Nachnutzung des Stadtwerkeverwaltungsgebäudes)

Diese Variante hat sich durch die jüngsten Entwicklungen erübrigt. Auf Grund der schlechten Bausubstanz des Gebäudes Rosenstraße 2 wird das Amt 2 noch  in diesem Jahr in das angemietete ehemalige Postgebäude hinter der Stadtbibliothek ziehen. Die 4 Mitarbeitenden, die dort nicht mit hineinpassen, werden im Rathaus untergebracht. Dafür wird der Neue Sitzungssaal zur Bürofläche umgewandelt.

Ergebnis:

Die Varianten 3 und 4 führen zu keiner besseren Lösung. Deshalb sollte nun zügig zwischen den Varianten 1 und 2 entschieden werden.

Die Kostenschätzungen vom 24.10.2016 müssen allerdings angesichts der steigenden Baupreise um mind. 5 % erhöht werden. Außerdem wird in nachfolgender Kurzfassung zur Vereinfachung die Kostenvariante ohne den Bau der Tiefgarage dargestellt, aus folgenden Gründen:

-          Die Tiefgarage refinanziert sich langfristig aus Parkgebühren

-          Es gäbe evtl. Alternativen, z.B. eine offenen Parkpalette auf dem Klosterhof, die preisgünstiger wäre und sich auch aus Parkgebühren refinanzieren würde.

-          Ersatz der Parkplätze auf jetzigem Bauamtsgrundstück oder Postgrundstück wäre möglich (beides 4 min Fußweg zum Markt)

Auch die Unterbringungskosten des Amtes 2 (80.000 €) können nun aus dem Vergleich entfallen, da der Umzug unabhängig von der Variantenentscheidung bereits in Kürze in das Mietobjekt Wachgrabenallee 5 erfolgen wird.

Ebenso aus dem Kostenvergleich herausgenommen wurden etwaige Einnahmemöglichkeiten aus Grundstücksverkäufen, da die Nachnutzungen gesondert entschieden werden sollten.

Um die o.g. Punkt aktualisiert, stellt sich der Kostenvergleich in Kurzfassung wie folgt dar:

Fazit:

Das Zusammenführen aller bürger- und investorennahen Dienstleistungen der Stadtverwaltung und der Stadtwerke birgt jetzt auf ganz lange Sicht die einmalige Chance, für unsere Bürger, Gewerbetreibenden und bauwilligen Investoren ein Dienstleistungszentrum der städtischen Behörden zu schaffen, in dem alles in einem Hause auf kurzem Wege erledigt werden kann. Davon profitieren der Einzelhandel und die Gastronomie in der Altstadt, so dass die Lebendigkeit unserer Altstadt dadurch insgesamt stark gefördert wird.

Die Variante 2 ist wirtschaftlicher, da man mit „nur“ 126.000 EUR Mehreinsatz an Eigenmitteln 595 qm mehr Nutzfläche bauen kann, die Kosten je m² Nutzfläche also geringer sind.

Bei beiden Varianten können Städtebaufördermittel eingesetzt werden.

Nur die Variante 2 bietet die Chance, die prekäre Archivsituation zu verbessern.

Die Verwaltung empfiehlt deshalb nach wie vor die Umsetzung der Variante 2 und bittet um Entscheidung.

1. Der Ersatzneubau des Amtes 2 soll gemeinsam mit dem Bauamt und dem Servicecenter der Stadtwerke als zukunftsfähiges Dienstleistungszentrum der Stadt in Rathausnähe auf dem sog. Sandparkplatz am Klosterhof mit Einsatz von Städtebaufördermitteln gebaut werden.
2. Die Planungen für den Förderantrag sind zügig voranzutreiben, um die Zeit und die Kosten für die provisorische Auslagerung des Amtes 2 möglichst gering zu halten.
3. Wie für die ca. 28 wegfallenden Parkplätze Ersatz geschaffen werden soll, ist mit gesonderter Vorlage ggf. auch unter Einbeziehung des Parkraumbewirtschaftungskonzeptes zu entscheiden.

VO/ 1634/16

Präsentation Stand 24.10.2016

Kostenermittlung Variante 1

Kostenermittlung Variante 2