Vorlage - VO/1634/16  

Das Verwaltungsgebäude des Amtes 2 in der Rosenstraße 2 a/b ist weit mehr als 150 Jahre alt und in einem sehr  sanierungsbedürftigen Zustand. Als ehemaliges Speichergebäude der Geschäftshäuser in der Kremper Straße errichtet und mehrfach umgenutzt, wurde es in den 1970er Jahren als provisorisches Verwaltungsgebäude hergerichtet. Die erheblichen, auch statischen Baumängel können nur mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand behoben werden. Außerdem wird es seiner Funktion kaum noch gerecht. Es ist nicht barrierefrei, ungünstig in der Raumaufteilung, hat zu kleine Sanitäreinrichtungen und es fehlt der zweite bauliche Rettungsweg. Eine Sanierung erscheint unwirtschaftlich, weshalb ein Ersatzneubau untersucht wird.

Der Ersatzbau ist als Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtung eine der förderfähigen Städtebaufördermaßnahmen des Sanierungsgebietes „Altstadt“, wird also mit 2/3 von Bund und Land bezuschusst.

Im Haushalt stehen die Eigenanteile für eine Vorplanung zur Verfügung, wobei hier vor Erteilung eines Planungsauftrages zunächst durch die Verwaltung eine Variantenuntersuchung für die Standortwahl durchzuführen war.

Folgende Ziele sollten mit einem Ersatzbau erreicht werden und wurden bei der Standortuntersuchung beachtet:

Mindestziele:

• Verbleib in räumlicher Nähe zum Rathaus
• Schaffung funktionsgerechter Raumverhältnisse und zeitgemäßer Arbeitsbedingungen für das Amt 2 einschließlich Bürgerbüro
• Barrierefreie Erreichbarkeit des Amtes für Bürgerinnen und Bürger sowie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
• Einhaltung aktueller Brandschutzvorschriften
• Erhöhung der Energieeffizienz zur Reduzierung der Bewirtschaftungskosten
• Planungsrechtliche Zulässigkeit

Wunschziele:

• Alle bürgernahen Dienstleistungen der Stadtverwaltung an einem Standort anbieten, zur Erhöhung der Servicefreundlichkeit
• Kundencenter der Stadtwerke integrieren (bisher wurde auch noch kein anderer Standort in der Innenstadt gefunden)
• Anzahl der Verwaltungsstandorte und sanierungsbedürftigen Gebäude reduzieren mit Hilfe von Städtebaufördermitteln
• Sicherung der IT-Infrastruktur durch Schaffung eines 2. Serverstandortes
• Vergrößerung der zu kleinen Archivflächen der Stadtverwaltung
• Zukunftsfähiger Standort mit Entwicklungsmöglichkeiten schaffen
• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz städtischer Bausubstanz

Untersucht wurden folgende 2 Standorte mit den genannten Merkmalen:

Variante 1: Ersatzbau nur für Amt 2 am jetzigen Standort in der Rosenstraße

• Auslagerung Amt 2 und Abriss jetziges Gebäude
• Neubau an gleicher Stelle mit Anbindung an das Kämmereigebäude
• Keller, EG,1.OG und Dachgeschoss möglich
• Neubau von 1.010 m² Nutzfläche möglich
• Schwierige Baubedingungen durch notwendige Abfangung Nachbargebäude und Straße, Erhalt der Hofdurchfahrt, Anbindung an Kämmereigebäude, sehr enges Baufeld

Variante 2: Ersatzbau für Amt 2, 3 und Stadtwerkekundencenter auf dem sogenannten Sandparkplatz am Klosterhof

• Amt 2 bleibt bis Fertigstellung in der Rosenstraße
• Keller, EG,1.OG und Dachgeschoss möglich
• Neubau von 2.095 m² Nutzfläche möglich
• Amt 3, Stadtwerkekundencenter und weitere bürgernahe Dienstleistungen integrierbar

Die Ergebnisse sind den Anlagen zu entnehmen, die in der Sitzung ausführlich erläutert werden, weshalb hier nicht näher darauf eingegangen werden soll.

Nur zu den Grundrissen und Gebäudeschnitten sei hier darauf hingewiesen, dass es sich, insbesondere beim Neubau Klosterhof in Variante 2 noch nicht um einen architektonischen Gebäudeentwurf handelt, sondern lediglich um die Untersuchung, ob das Raumprogramm am Standort sinnvoll unterbringbar ist und welche Bruttogeschossfläche (BGF) der Kostenplanung zu Grunde gelegt werden muss. Die dargestellten Geschossanzahlen und First- und Traufhöhen wären städtebaulich aber realisierbar.

Auswertung der Standortuntersuchung

Der Variantenvergleich zeigt bei den Planungs- und Baukosten in Punkt 1 zunächst einen um 613.333 EUR höheren Eigenmittelaufwand bei der Variante 2, Neubau am Klosterhof. Dies entspricht 57,5 % Mehrkosten gegenüber Variante 1.

Betrachtet man dazu aber die gewonnene Nutzfläche, so wird deutlich, dass mit 57,5 % Mehrkostenaufwand bei Variante 2 (2.095 qm) eine gut 100 %  größere Nutzfläche als in Variante 1 (1.010 qm) gebaut werden könnte.

Anders ausgedrückt, müssten wir bei Variante 2 mit 802 EUR/qm deutlich weniger Baukosten je qm Nutzfläche aufwenden als bei Variante 1 mit 1.056 EUR/qm. Dies liegt an den höheren Baukosten am Standort Rosenstraße durch höheren Gründungs- und Abfangungsaufwand und schwierigere Bauablaufbedingungen durch die Enge der Straße und des Grundstückes.

Bezieht man dann unter Punkt 4 die sonstigen Kosten und Erträge, insbesondere die nicht aus StBauFM finanzierbaren Sanierungskosten des Bauamtes in der Kirchhofsallee, die dort sanierten Nutzflächen und die Nachnutzungserträge der beiden bei Variante 2 frei werdenden Grundstücke mit ein, stellen sich die Gesamtkosten beider Varianten in etwa gleich hoch dar, bei leichtem Vorteil für Variante 2 (81.000 EUR günstiger).  

Die Differenz bei den Kosten je qm Nutzfläche wird jedoch noch größer zu Gunsten der Variante 2.

Anders ausgedrückt: Bei 81.000 EUR geringerem Eigenmittelaufwand bei Variante 2 ließen sich 595 qm mehr Nutzflächen bauen. (vgl. Punkt 5-7 der Tabelle)

Eine alle bewegende Frage ist, ob die durch einen Neubau am Klosterhof wegfallenden ca. 28 unbefestigten Stellplätze verzichtbar sind oder ersetzt werden müssten. Für den Fall dass sie ersetzt werden sollen, wurden unter Punkt 8 die dafür entstehenden Kosten in die Kostenbetrachtung mit einbezogen.

Beim Bau einer Tiefgarage (vgl. Punkt 8.1. der Tabelle), entstünde ein um 629.000 EUR höherer Eigenmittelaufwand bei Variante 2 gegenüber Variante 1. Dafür würden aber auch immer noch 559 qm mehr Nutzfläche für die Verwaltung gebaut werden. Der Eigenmittelanteil je qm Nutzfläche pendelt sich mit 1.031 und 1.038 EUR/ qm in etwa auf die gleiche Höhe ein. Hierbei sind noch nicht die Erträge einkalkuliert, die zur langfristigen Refinanzierung einer Tiefgarage erzielt werden können. Eine Investitionsrechnung für die Tiefgarage müsste noch erstellt werden.

Vernachlässigt wurde hier auch noch die evtl. Förderung der Tiefgarage aus StBauFM, da dies erstens noch unsicher ist und zweitens die Parkgebühren dann in das Treuhandkonto fließen müssten. Der Bau einer Tiefgarage erscheint durchaus machbar.

Eine akzeptable Alternative zum Parkhaus wäre es, einen öffentlichen innenstadtnahen Parkplatz auf dem jetzigen Bauamtsgrundstück anzubieten. Der Fußweg zum Markt beträgt 4 min. Die Gesamtkosten lägen bei Variante 2 mit 74.000 EUR leicht höher als bei Variante 1, der entscheidende Vorteil der wesentlich geringeren Kosten je qm Nutzfläche kommt hier aber wieder voll zum Tragen.

Wieder anders ausgedrückt: Mit nur 74.000 EUR höherem Eigenmittelaufwand bei Variante 2 ließen sich 595 qm mehr Nutzfläche bauen. (vgl. Punkt 8.2. der Tabelle).

Unter dem Kostengesichtspunkt sprechen die Vorteile für Variante 2 mit oder ohne Tiefgarage.

Auch alle weiteren betrachteten sonstigen Kriterien sprechen klar für die Variante 2.

Fazit:

Ein bei beiden Varianten kostenintensiver Neubau muss zukunftsfähig und energieeffizient geplant werden. Er bietet die einmalige Gelegenheit einer grundlegenden Neuordnung der bisher auf drei Standorte verteilten Verwaltungsdienststellen mit ihrem Archivbedarf und des Kundencenters der Stadtwerke mit Hilfe von Städtebaufördermitteln. Das Bürgerbüro könnte endlich aus dem Keller geholt und komplett barrierefrei getaltet werden. Die Gelegenheit, sich mit Fördermitteln auch von der zwar noch funktionsfähigen aber ebenfalls sanierungsbedürftigen Bausubstanz des Bauamtes zu trennen ist einmalig. Auch für den EFF-Fundus und Teile des Museumsfundus wären Lösungen gefunden. Ein gemeinsames Gebäude bietet viele Synergien, sowohl für die Verwaltung als auch die Bürgerinnen und Bürger. Für ein derartiges Service- und Verwaltungszentrum ist das Grundstück in der Rosenstraße zu klein. Es sollte in zentraler Lage und fußläufiger Anbindung an das Rathaus auf dem Klosterhof errichtet werden. Im Variantenvergleich ist dargestellt, dass dies auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine sinnvolle Entscheidung wäre.

Empfehlung:

Insgesamt empfiehlt die Verwaltung für den Neubau des Amtes 2 die Variante 2, Neubau am Klosterhof, zu wählen und dort gemeinsam mit dem Bauamt, allen bürgernahen Dienstleistungen der Verwaltung und dem Kundencenter der Stadtwerke einen zukunftsfähigen, bürgernahen Dienstleistungsstandort zu errichten.

Für den Ersatz der wegfallenden öffentlichen Stellplätze würde der Bau einer Tiefgarage oder die Nutzung des jetzigen Bauamtsgrundstückes in der Kirchhofsallee in Frage kommen.

1. Für den Ersatzneubau des Amtes 2 soll gem. Variante 2 der Standort auf dem sog. Sandparkplatz am Klosterhof gewählt und weitergeplant werden. In das Raumprogramm ist wie dargestellt das ganze Amt 3, das Kundencenter der Stadtwerke sowie möglichst alle bürgernahen Dienstleistungen des Rathauses aufzunehmen.

Die Maßnahme ist aus Städtebaufördermitteln zu finanzieren.

2. Für die ca. 28 überbauten öffentlichen Stellplätze soll als Ersatz eine Tiefgarage auf gleichem Grundstück gebaut werden. Über die Bauherrenschaft und das Finanzierungsmodell ist mit gesonderter Vorlage zu entscheiden.

3. Über die Verwendung der freiwerdenden Grundstücke in der Rosenstraße und der Kirchhofsallee ist später mit gesonderter Vorlage zu entscheiden.

Variantenvergleich

Zeichnungen Variante 1- Rosenstraße

Zeichnungen Variante 2- Klosterhof

Ermittlung der herangezogenen Baukosten je qm BRI nach BKI Baukosten

Kostenplanung Variante 1

Kostenplanung Variante 2

Kostenplanung Tiefgarage zu Variante 2 keine