Auszug - Bebauungsplan Nr. 83 (südlicher Lübscher Mühlenberg), hier: erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss  

Bericht:

Der Entwurf des B-Planes Nr. 83 hat in der Zeit vom 28.03. bis zum 29.04.2013 öffentlich ausgelegen. Die während dieser Frist von Privatpersonen  und von den TÖB eingegangenen Bedenken und Anregungen sollen im Rahmen des Satzungsbeschlusses abgewogen werden. Änderungen, die sich aus den Stellungnahmen ergeben, werden von Frau Pflanz, Herrn Thede und Herrn Schünemann erläutert. Zunächst beschreibt Frau Pflanz die Inhalte des B-Planes Nr. 83, während Herr Schünemann den Bebauungsvorschlag für den Teilbereich beiderseits der Planstraße A eingehend vorstellt. So soll die Zugangsstraße ins geplante Baugebiet mit einer Allee gestaltet werden. Die Eingangsbaukörper werden zum Ostring hin orientiert sein und in den Erdgeschossen mit Kleingewerbe genutzt werden können. Die Wohnungen der Mehrfamilienhäuser sollen Ost-West orientiert sein. Weitere gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten sollen in den Erdgeschossen der 3-geschossigen Bebauung ermöglicht werden. Insgesamt sollen im Teilbereich beiderseits der Planstraße A 100-120 Wohneinheiten entstehen.

Herr Thede stellt sich für dieses Teilgebiet als Projektentwickler der Firma Semmelhaack vor. In Eutin hat Firma Semmelhaack ca. 200 WE mit Größen von 45-70 m² gebaut, wobei 30-40% der Wohnungen mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurden. Als Zielgruppe für die geplanten Wohnungen benennt Herr Thede die ältere Generation, Singles sowie Alleinerziehende. Alle Wohnungen würden barrierefrei gestaltet, dem KfW 70-Standard entsprechen, und die Wohnungsanlage soll ein eigenes BHKW erhalten.

Auf eine entsprechende Frage nach der Zustimmung des Eigentümers berichtet Herr Thede, dass Firma Gollan mit dem Bebauungsvorschlag einverstanden ist. Er berichtet weiter, dass in den Erdgeschossen der Mehrfamilienhäuser wohngebietsdienendes Kleingewerbe und angeschlossene Dienstleistungen Platz finden können.

Herr Schünemann ergänzt, dass der Quartiersplatz nur sinnvoll ist, wenn Kleingewerbe ermöglicht wird.

Frau Weise führt hierzu aus, dass damit Bäcker, Friseur u.ä. gemeint ist, also nur Betriebe, die das Wohnen nicht stören.

Herr Weber erkundigt sich, ob der Bau eines Alten- und Pflegeheimes angedacht wurde.

Dieses wird von Herrn Thede verneint.

Herrn Heckel interessiert, ob eine weitere Kindertagesstätte für das Baugebiet geplant ist. Auch eine sichere Überwegung des Ostringes für Fußgänger und Radfahrer sei erforderlich.

Frau Dr. Batscheider erklärt, dass im Rahmen des abzuschließenden städtebaulichen Vertrages noch verschiedene Aspekte der Ausgestaltung des Baugebietes zu verhandeln sind.

In diesem Zusammenhang erklärt Herr Thede, dass vertraglich auch geregelt werden kann, dass bevorzugt Neustädter Bürgerinnen und Bürger Sozialwohnungen bekommen.

Herr Weber begrüßt das Biogas-BHKW für den geplanten Geschosswohnungsbau.

Herr Thede verweist darauf, dass der Eigentümer die Bauwilligen nicht zwingen kann, nach KfW 50- oder KfW 70 Standard  zu bauen. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Einhaltung dieser Standards allerdings erforderlich.

Bezogen auf die Energieversorgung des Baugebietes erläutert Frau Dr. Batscheider, dass die Stadtwerke nochmals prüfen werden, ob ein BHKW für das gesamte Baugebiet sinnvoll sein kann.

Bezogen auf die Inhalte des B-Planes erläutert Frau Pflanz, dass statt zwei drei Vollgeschosse aber ohne Staffelgeschoss ermöglicht werden sollen. 30% der errichteten Wohnungen sollen dem öffentlich geförderten Wohnungsbau dienen.

Herr Weber und andere Ausschussmitglieder möchten, dass die Baukörper des Geschosswohnungsbaus keine Flachdächer bekommen.

Herr Schünemann entgegnet, dass die im B-Plan festgesetzte Firsthöhe von 12 m eingehalten werden soll. Bei 3,30 m pro Geschoss zuzüglich des Sockels bleibe kein Platz für ein Satteldach.

Frau Weise vertritt die Auffassung, dass im Eingangsbereich des Bebauungsgebietes durchaus die Möglichkeit für Flachdächer angeboten werden sollte. Sie schlägt vor, im B-Plan keine Dachform festzulegen und die Firsthöhe so auszuweisen, dass eine Dachneigung von 25° möglich ist.

Herr Tychsen möchte wissen, wo bei einem Flachdachgebäude der Fahrstuhlkopf bleibt.

Herr Schünemann entgegnet, dass dies kein Problem sei. Er führt weiter aus, dass Satteldächer kaum sinnvoll genutzt werden können, da viele Gauben und Dachfenster eingebaut werden müssten.

Herr Kasten spricht sich dafür aus, die Firsthöhe etwas zu erhöhen aber eine Dachform nicht festzulegen.

Um ein Meinungsbild zu erhalten, lässt Herr Brodowski die Ausschussmitglieder darüber abstimmen, ob Flachdächer abgelehnt und eine Dachneigung von 25° festgelegt werden soll.

Bei 2 Ja-Stimmen und 6 Nein-Stimmen wird eine solche Festlegung von den Ausschussmitgliedern nicht befürwortet.

Frau Pflanz erläutert, dass 10% der Wohnungsflächen als Kleinwohnungen für Alleinstehende geplant werden. 20% der Wohnungsflächen sollen dem barrierefreien Wohnen dienen. Solche Festsetzungen im B-Plan müssen aber mit vorhandenen Bedarfen begründet werden.

Frau Weise berichtet, dass beim Bauamt vielfach Anrufe eingehen, wo barrierefreies Wohnen in Neustadt möglich sei. Nach Wissen und erfolgter Umfrage des Bauamtes gibt es so gut wie keinen barrierefreien Wohnraum innerhalb Neustadts.

Herr Thede erklärt, dass Firma Semmelhaack generell barrierefrei baut.

Frau Spiegel ergänzt, dass im Bericht der Behindertenbeauftragten immer ein Hinweis auf fehlende barrierefreie Wohnungen enthalten ist.

Frau Dr. Batscheider erläutert, dass auch Arbeitgeber wie z.B. Schön Klinik, Ameos, Bundes- polizei oder Marine für ihre Mitarbeiter kleine Wohnungen suchen.

Frau Pflanz erläutert, dass das Festsetzen von Wohnungsgrößen nach dem Baugesetzbuch nicht möglich ist.

Herr Schmidt erwidert, dass zumindest Parameter, die kleinere Wohnungen ermöglichen, im B-Plan fixiert werden könnten.

Das Maß der baulichen Nutzung betreffend, möchte Frau Pflanz das Wort „ausnahmsweise“ bei der Festsetzung Terrassen ergänzen. Die Festsetzung „externe Ausgleichsfläche“ soll entfallen. Für den Geschosswohnungsbau, der südlich an den Sozialen Wohnungsbau angrenzt, soll eine Zweigeschossigkeit festgesetzt werden. Eine weitere Änderung der Festsetzungen bezieht sich auf die möglichen Gewerbeflächen. Statt 70% der Grundfläche (= 400 m²) sollen bis zu 30% gewerblich genutzt werden können.

Herr Weber bittet darum, nochmals zu prüfen, ob ein Biogas-BHKW für die Energieversorgung des geplanten Baugebietes sinnvoll ist.

Frau Giszas bemängelt, dass auch im neuen Entwurf des Bebauungsplanes Flächen für das Generationsübergreifende Wohnen nicht festgesetzt werden.

Frau Weise erwidert, dass eine solche Festsetzung im B-Plan begründet werden muss, was aber aus fachlicher Sicht nicht möglich ist..

Frau Pflanz erklärt, dass das Planungsbüro den B-Planentwurf entsprechend ändern werde und dann eine erneute öffentliche Auslegung stattfinden könne.

Beschluss:

1.              Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 83 für das Gebiet „Südlicher Lübscher Mühlenberg“ und die Begründung werden mit den Änderungen, die sich aus der anliegenden Abwägung ergeben, und mit folgenden weiteren Änderungen gebilligt:

              Die Bebauung beiderseits der Planstraße A soll von „zwingend II-geschossig“ auf II-III-geschossig erhöht werden, oberhalb des III. Vollgeschosses sind Geschosse nur ausnahmsweise und nur dann zulässig, wenn die Dachneigung mindestens 25° beträgt. Die Festsetzung zur Mindestdachneigung (> 25°) soll entfallen. Die Wohnnutzung im Erdgeschoss soll maximal 70 % betragen.

              Die Baugrenzen sollen so verändert werden, dass der in der Sitzung vorgestellte Bebauungsvorschlag der Firma Semmelhaack realisiert werden kann, der Geltungsbereich des B-Planes soll entsprechend angepasst werden.

              Südlich der Planstraße G wird die Geschossigkeit von max. I auf max. II erhöht.

              Die festgesetzte GRZ soll für Terrassen nur ausnahmsweise um 20 % überschritten werden können (Textziffer 2.1 (1)).

              Die Festsetzung zur externen Ausgleichsfläche (Textziffer 8.5) soll entfallen.

              2.              Der Entwurf des Planes und die Begründung sind nach § 4a Abs. 3 BauGB erneut öffentlich auszulegen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut einzuholen. Es wird bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten Teilen abgegeben werden können.

Abstimmungsergebnis:

einstimmig

Zustimmung: 8              Ablehnung: 0              Enthaltung: 0             

abwesend: 1 (Boy Hoff wegen Befangenheit)