Auszug - Städtebauliche Sanierungsmaßnahme und Städtebauförderung: Entwicklung der Hafenwestseite hier: Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages  

Herr Rieger erläutert den Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Neustadt in Holstein und dem privaten Eigentümer, der Grundstücke des sog. Hospitalquartiers und der „LHG-Türme“. Der hierfür als Grundlage dienende Rahmenplan für die Hafenwestseite wurde am 27.06.2019 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen und vom Innenministerium am 30.07.2019 anerkannt. Der vorliegende Städtebauliche Vertrag ist das Produkt der Abstimmung zwischen Stadt und Eigentümer und dem künftigen Investor.

Es wird auszugsweise aus den Inhalten des Vertrages vorgetragen. So regelt beispielsweise der § 10 die Rechte und Pflichten, die aus dem Vertrag erwachsen, sowohl für den Investor als auch für die Stadt. Dabei ist der beschlossene Rahmenplan auch bindende Grundlage für den Investor. Der § 3 ist ein „Standardparagraph“, der Bebauungsplan- und Baugenehmigungsverfahren regelt. Der § 4 beschäftigt sich mit der Sicherung der künftigen Nutzung auf den betreffenden Grundstücken. Für die sogenannten Speichertürme und das Hospitalquartier gibt der Investor die grundsätzliche Zusage, die vorgegebene Planung in bestimmten Fristen zu realisieren und notwendige Abbrucharbeiten zügig und auf eigene Kosten durchzuführen.

Herr Geusen-Rühle möchte wissen, ob es sich um Altlastenverdachtsflächen handeln könnte.

Herr Rieger berichtet, dass der Investor das Altlastenkataster des Kreises eingesehen habe.

In § 4, Abs. 5 des Städtebaulichen Vertrages wird der Stadt Neustadt in Holstein ein Vorschlagsrecht für geeignete Gewerbebetriebe eingeräumt.

Für das Hospitalquartier ist in Abs. 6 des gleichen Paragraphen geregelt, dass hafenaffine Betriebe und Geschäfte zu bevorzugen sind.

Herr Kruschke möchte wissen, welche Wohnnutzungen in dem genannten Gebiet angestrebt werden: eine dauerhafte Wohnnutzung oder die Vermietung von Ferienwohnungen.

Herr Rieger antwortet, dass für das Hospitalquartier dauerhaftes Wohnen vorgesehen ist. Hierzu ist in § 4, Abs. 7 festgelegt, dass der Investor auf mindestens 25 % der BGF frei finanzierter Wohnungsbau zu errichten hat.

Herr Heckel kann sich vorstellen, dass im Rahmen eines Architektenwettbewerbs Lösungen präsentiert werden, die im EG eine gewerbliche Nutzung und darüber Wohnen auch für Gewerbetreibende vorsehen.

Herr Greve wirft ein, dass die Stadt Norderstedt 50 % sozialen Wohnungsbau in B-Plangebieten festsetzt.

In Absatz 9 des § 4 ist die Schaffung von Stellplätzen für PKW geregelt. Im Zweifelsfall müsse der Investor nachweisen, dass es unzumutbar ist, Parkplätze auf dem eigenen Grundstück herzustellen. Dann sei eine Ablösung von Stellplätzen z.B. im Parkhaus möglich.

Herr Weber wirft die Frage auf, wieviel die Herstellung eines Stellplatzes wirklich kostet. Er hält die genannten 6.000 € für die Herstellung eines Stellplatzes für zu niedrig.

Herr Rieger präsentiert einige Fassadenentwürfe aus dem Städtebaulichen Wettbewerb, die als Richtlinie für Neubauvorhaben von Investoren herangezogen werden. Bei Abweichungen in der Gestaltung, ist die Zustimmung der Stadt einzuholen.

Herr Rieger ergänzt, dass ein privater Eigentümer keine Ausschreibungsverfahren durchführen muss, sondern freihändig Aufträge vergeben kann. In diesem Zusammenhang erläutert er einige mögliche Gedankengänge des Investors. Sichtbare Baumaterialien werde man bemustern lassen. Für die Umnutzung der Speichertürme plane der Investor einen Architektenwettbewerb. Werbeanlagen werden ähnlich gehandhabt wie bei der Gestaltungssatzung für den Altstadtbereich.

Die in § 6 enthaltenden Umsetzungsverpflichtungen geben folgende Fristen für die Realisierung von Baumaßnahmen vor:

Der Investor verpflichtet sich die gesamte Bebauung des Hospitalquartiers innerhalb von 40 Monaten nach hierfür erteilter und bestandskräftiger Baugenehmigung bezugsfertig fertig zu stellen.

Der Investor verpflichtet sich die vollständige Umnutzung der Speichertürme innerhalb von 60 Monaten nach hierfür erteilter und bestandskräftiger Baugenehmigung bezugsfertig fertig zu stellen.

Die Herstellung der Freiflächen um die Speichertürme ist spätestens 9 Monate nach Fertigstellung der Hochbaumaßnahmen durch den Investor abzuschließen.

§ 7 Abs. 2 enthält die Regelung, dass der Investor für eine innovative und nachhaltige Energieversorgung Flächen für technische Einrichtungen zur Verfügung stellt.

In § 8 sind Regelungen zu möglichen Vertragsstrafen für Verzögerungen und die schuldhafte Verletzung von Verpflichtungen aus diesem Vertrag enthalten.

Herr Geusen-Rühle gibt zu bedenken, dass der Investor möglicherweise in betrügerischer Absicht handeln könnte und erklärt dies an einem Beispiel. Aus seiner Sicht sei es erforderlich, dass der Investor Sicherheiten hinterlegt oder andere Formen der Absicherung Vertragsbestandteil werden, insbesondere um die Sanierung der Speichertürme sicherzustellen.

Herr Rieger antwortet, dass es sich bei den geäußerten Befürchtungen um ein sehr unwahrscheinliches Szenario handelt. Eine absolute Sicherheit könne auch über einen Vertrag nicht gewährleitet werden. Spätestens 12 Monate nach Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung ist der Investor verpflichtet, einen vollständigen und prüffähigen Bauantrag für die gesamte Bebauung des Hospitalquartiers gemäß Rahmenplan einzureichen. Die Verwaltung glaubt nicht an evtl. betrügerische Machenschaften des Investors.

Herr Geusen-Rühle benennt als Sicherungsinstrument für die Stadt die Konzernhaftung und möchte wissen, ob es sich bei dem vorliegenden Vertragswerk um einen ausverhandelten Entwurf handelt.

Herr Weber bittet die Verwaltung, sich des Themas vertieft zu widmen und mögliche Risiken des Vertrages abzusichern oder zu vermeiden.

Herr Dr. Böckenhauer erkundigt sich, ob der Vertragsentwurf mit anwaltlicher Begleitung erstellt wurde.

Herr Rieger erklärt, dass der Entwurf vom Sanierungsträger und dessen Jurist geprüft worden sei.

Herr Dr. Böckenhauer erklärt, dass eine GmbH nicht vollständig haftbar gemacht werden kann. Er rät dazu, nicht auf den Anwalt des Investors zu hören.

Herr Rieger entgegnet, dass man eine mögliche Konzernhaftung prüfen werde. Die geäußerten Bedenken bezüglich der Seriosität des Investors seien aber ungewöhnlich.

Herr Greve erinnert in diesem Zusammenhang an die jahrelange Rückabwicklung eines Kaufvertrages mit einem potenziellen Investor für die „Glücksklee“.

Herr Geusen-Rühle sieht den Städtebaulichen Vertrag nicht so entspannt wie die Verwaltung und will dagegen stimmen, um auf mögliche Risiken aufmerksam zu machen.

Herr Spieckermann erklärt, dass der Städtebauliche Vertrag noch im Hauptausschuss und in der Stadtverordnetenversammlung beraten werde. Selbstverständlich werde man eine Rechtssicherung für die Stadt in den Vertrag einbauen. Man habe aber nicht die Sicherungsmöglichkeiten die die Stadt bei Verkauf eines eigenen Grundstücks hätte.

Herr Weber führt aus, dass der Ausschuss die Verwaltung bitten könne, einen Anwalt mit der Prüfung des Vertrages zu beauftragen.

Herr Holtfester wünscht sich eine Klärung zu den Inhalten des Vertrages bis zum Hauptausschuss am 18.09.2019.

Herr Spieckermann erklärt, dass eine anwaltliche Beratung bis zur Sitzung des Hauptausschusses aus Zeitknappheit schwer möglich sein wird.

Herr Heckel schlägt vor, die Umsetzungsverpflichtung so zu formulieren, dass zuerst der Umbau der Speichertürme erfolgen muss und erst dann die Realisierung der Baumaßnahmen im Hospitalquartier erfolgen darf.

Herr Rieger verweist auf das bestehende Vertrauensverhältnis zwischen Investor und Stadt. Zurückkehrend zum Vertragstext erläutert er, dass in § 9 Dienstbarkeiten, wie das öffentliche Gehrecht, geregelt werden. § 10 enthält u.a. Regelungen zum Nachweis der Bonität für den Investor und mögliche Rechtsnachfolgende. Der § 11 beinhaltet die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung, falls der Investor den im Vertrag getroffenen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Das Nutzungskonzept für die geplante Bebauung leitet sich aus dem Rahmenplan ab. Die Erdgeschosse der Gebäude sollen Nutzungen wie Gastronomie, Einzelhandel und hafenaffinem Gewerbe vorbehalten bleiben. Die Obergeschosse sollen Nutzungen wie Wohnen, Versorgen, Hostel und soziale Einrichtungen aufnehmen.

Herr Weber schlägt vor, den Beschlussvorschlag der Vorlage so zu ergänzen, dass zur Sicherstellung der Regelungen des Vertrages in den Paragraphen 6 und 8 fachanwaltlicher Rat eingeholt wird.

Daraufhin wird über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:

Beschluss:

Die Stadtverordnetenversammlung beauftragt den Bürgermeister, den im Entwurf anliegenden Städtebaulichen Vertrag mit dem Vorhabenträger abzuschließen.

Die Verwaltung wird gebeten, hinsichtlich der Sicherstellung der Regelungen in § 6 (Umsetzungsverpflichtung) und § 8 (Vertragsstrafen), fachanwaltliche Beratung einzuholen.

Abstimmungsergebnis:

einstimmig

Ja-Stimmen: 8 Nein-Stimmen: 0 Enthaltungen: 0