Vorlage - VO/3602/26  

Der Tourismusausschuss hat am 03.04.2025 dem damaligen Planungsstand des Teilprojekts „Neubau einer Wasserrettungsstation mit öffentlicher WC-Anlage Strandbad Neustadt in Holstein“ (VO/3156/24-1) und des Teilprojekts der Freiflächen „Attraktivierung der Strandpromenade im Bereich Strandbad Neustadt in Holstein“ (VO/3343/25) einschließlich der vorgelegten Kostenberechnung zugestimmt. Zudem wurde der Bürgermeister beauftragt, die Förderung für das Projekt beim Land Schleswig-Holstein einzuwerben.

Abstimmung und Einreichung des Förderantrags

Die beiden o.g. Teilprojekte wurden auf Wunsch der Fördermittelgeberin in ein Gesamtprojekt „Attraktivierung des Promenadenabschnitts mit Wasserrettungsstation im Strandbad in Neustadt in Holstein“ zusammengefasst und der Förderantrag wurde am 28.11.2025 eingereicht. Hierfür sollten auch die Kostenberechnungen der beiden Schwerpunkte „Ersatzbau Wasserrettungsstation mit öffentlichen WCs“ und „Freiflächen“ zusammengeführt werden. Die eingereichte Zusammenfassung (erstellt am 13.10.2025) basiert wiederum auf den Kostenberechnungen der beiden Planungsbüros (Wasserrettungsstation vom 13.03.2025 und Freiflächen vom 20.02.2025).

Nach Rückmeldung der IBSH sollte wiederum ein Faktor in diese Kostenberechnung eingefügt, der die Nicht-Förderfähigkeit des Dachgeschosses als Unterkunft für die stationierten Rettungsschwimmer aufgrund beihilferechtlicher Regelungen detaillierter berücksichtigt.

Da das Untergeschoss (UG) größer und bautechnisch aufgrund des erforderlichen Hochwasserschutzes aufwändiger ist als das Dachgeschoss (DG), war der Anteil der durch das Dachgeschoss hervorgerufenen Kosten am UG mindestens auf dessen Grundfläche zu beschränken. Die für das UG und EG erforderliche Haustechnik (öffentliche WC-Anlage, Wachraum, Hebeanlage, Lüftungsanlage, Sanitätsraum, usw.) ist aufwändiger als die Haustechnik im und für das DG, daher war der Anteil der durch das DG hervorgerufenen Kosten an der Haustechnik des EG und UG zu reduzieren.

Der dadurch neu errechnete, prozentuale Kostenanteil des OG an den Gesamtkosten des Ersatzbaus der Wasserrettungsstation beläuft sich nunmehr auf rund 9,3% (anstatt vorher auf 25% entsprechend der Aufteilung rein nach Kosten pro qm). Durch diese Anpassung hat sich die nicht-förderfähige Summe des Projekts, welche in vollem Umfang von der Stadt Neustadt in Holstein zu tragen ist, von 874 T€ brutto auf 515 T€ brutto reduziert und somit der förderfähige Anteil an der Wasserrettungsstation um 359 T€ erhöht.

Die Verteilung innerhalb der Kostenberechnungen wurde demnach angepasst, die Gesamtsumme der beiden Teilprojekte des Vorhabens blieb bis hierhin jedoch unverändert.

Anpassung der Kostenberechnung nach Erhalt der Baugenehmigung

Am 01.10.2026 erhielt die Stadt Neustadt in Holstein von der UNB die Erteilung einer naturschutzrechtlichen Ausnahme von dem Bauverbot im Gewässerschutzstreifen für den Neubau einer Wasserrettungsstation und die Umgestaltung der daran angrenzenden Promenade. Daraufhin konnte die Untere Bauaufsichtsbehörde am 05.10.2026 die Baugenehmigung für den Abbruch und Neubau der Wasserrettungsstation mit den Auflagen der beteiligten Behörden ausstellen.

Aufgrund der Auflagen der Baugenehmigung und der zwischenzeitlichen Baukostenentwicklung, insbesondere durch Inflation und gestiegene Bau- und Materialkosten, wurde die Kostenberechnung aus dem Jahr 2025 für eine Umsetzung der Baumaßnahme in den Jahren 2027/2028 als nicht mehr ausreichend angesehen. Denn die der IBSH vorliegende Kostenberechnung wurde im 1. Quartal 2025 erstmals erstellt und beruhte auf den Kostenberechnungen der einzelnen Fachplaner aus dem 4. Quartal 2024. Im Jahr 2025 wurde die Kostenberechnungen zusammengefügt und im März 2026 letztmalig den Formalien der Förderrichtlinien angepasst (s.o.). Nach einem Zeitraum von etwa 1,5 Jahren kann jedoch nicht mehr ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die seinerzeit ermittelten Kosten den aktuellen Markt- und Preisverhältnissen sowie dem inzwischen konkretisierten Planungsstand entsprechen. Insbesondere aufgrund der geopolitischen Entwicklungen, die sich unmittelbar auf Energie- und Roh-/Baustoffpreise niederschlagen.

Die Fortschreibung der Kostenberechnung dient insbesondere der Absicherung der Förderung auf Grundlage der voraussichtlich tatsächlich entstehenden Projektkosten. Ohne eine entsprechende Aktualisierung besteht das Risiko, dass sich die Förderung weiterhin auf die bisherige Kostenberechnung beschränkt und die darüberhinausgehenden Mehrkosten vollständig von der Stadt zu tragen sind. Die Verwaltung hat daher die Planer mit der Aktualisierung der Kostenberechnung beauftragt.

Die Steigerung des Baupreisindex wird seitens der Planer wie folgt hergeleitet:

„Da mit der nun seit Anfang Oktober 2026 vorliegenden Baugenehmigung das Bauzeitfenster klarer eingegrenzt werden kann, empfehlen wir eine Anpassung der Kostenberechnung auf die prognostizierte Ausführungszeit.

Nach aktueller Prognose ist mit der Fortsetzung der Planung LPH 5/6/7 binnen der ersten Jahreshälfte 2027 und somit mit einem Beginn der Bauausführung frühestens im Herbst 2027 zu rechnen. Die Hauptbauausführung wird demnach in 2028 stattfinden. Je nach Ausgestaltung der in der Baugenehmigung aufgeführten Auflagen zum jährlichen Bauzeitfenster ist eine Bauzeit auch über 2028 hinaus nicht unrealistisch. Die genauen Auswirkungen des von z.B. der UNB eingeschränkten Bauzeitfensters wird im Rahmen der LPH 5 bzw. ersatzweise vorgezogen vom Bauherrn aktuell geprüft. Da diese Bewertung noch nicht abgeschlossen ist, betrachtet die nachfolgende Ermittlung zunächst die zu erwartenden Baupreissteigerungen von Anfang 2025 bis Anfang 2028.

Ermittlung des Baupreisindex von Anfang 2025 bis Anfang 2028:

1)      Nach den Angaben des BKI haben wir im Jahr 2025 (Q1/2025 bis Q1/2026) eine Baupreissteigerung i.H. von 3,6% zu verzeichnen. (Index 132 in Q1/2025 bis Index 137 in Q1/2026)

(Grafik BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH Stand 7.10.2026, ergänzt durch rote Pfeile)

2)      Die vom BKI veröffentlichte Baupreissteigerung in 2026 zeigt (primär bedingt durch die Energiekrise ausgelöst durch den Krieg im Iran) bereits in den ersten beiden Quartalen 2026 eine Steigerung um 4,3%. Für das gesamte noch laufende Jahr 2026 sollte demnach mindestens mit einer Kostensteigerung von 7% gerechnet werden. (Grafik BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH Stand 7.10.2026, ergänzt durch rote Pfeile)

3)      Da vom BKI keine Prognosen zu den Baupreisindizes veröffentlichst werden, ist hier ersatzweise mit einer Alternative zu arbeiten. Hierzu kann die CAGR (Compound Annual Growth Rate) der Baupreise z.B. der letzten 10 Jahre herangezogen werden. Diese betrug 5,7-6% p.a.

Davon ausgehend, dass sich die in 2026 für den Preisanstieg primär ausschlaggebende Energiekrise in 2027 wieder normalisiert, ist hier eine zum CAGR unterdurchschnittliche Baupreissteigerung von 5% erwartbar.

    Kumuliert ergibt sich aus den o.g. drei Faktoren bei einem Ansatz von 100% in Q1/2025 bis zur für die Gewerke kalkulatorisch relevanten Ausführungszeit in Q1/2028 ein ermittelter spezifischer Baupreisindex von 116,4%.“

Zu den einzelnen Kostengruppen erläutern die Planer wie folgt:

„Die Anpassung der Kostenberechnung aus dem Jahr 2025 wurde zudem erforderlich, da:

a) mit Vorliegen der Baugenehmigung (Datum 05.10.2026) der mögliche Baustart absehbar wird (→ Annahme nun Herbst 2027). Bisher umfasste die Kostenberechnung dafür aufgrund fehlender Daten keine Annahme. 

b) mit Vorliegen der Baugenehmigung (s.o.) weitere Auflagen bekannt geworden sind, welche im Wesentlichen aus den nachfolgenden Punkten bestehen:

i) Bauzeitfenster jährlich beschränkt auf das Winterhalbjahr (01.10. bis 28.02.) 

ii) versch. Auflagen zum Landschafts- und Naturschutz 

iii) Auflagen zum Brandschutz

KG 200 (Vorbereitende Maßnahmen): Bisher 16.000,00€ → Nun 141.426,00€

Wesentliche Bestandteile der Kostengruppe 200 (Vorbereitende Maßnahmen) wurden 2025 in die Kostengruppe 500 (Außenanlagen) verlegt, da diese hier sinnvoll positioniert sind, eine gebündelte Ausschreibung stattfinden kann und kein zusätzliches Gewerk nötig wird.

Im Rahmen der durch die Projekterweiterung auf „Attraktivierung der Promenade“ vergrößerte Leistungsumfang des Außenanlagenplaners musste diese Planung gekündigt und neu ausgeschrieben werden. Es steht demnach aktuell kein Planer zur Verfügung. 

Die KG 500 wurde daher im Zuge der aktuellen Kostenanpassung nicht in den Positionen der KG 500 angepasst, sondern die Auflagen und Ersatzmaßnahmen der Baugenehmigung wurden in KG 200 positionsweise neu erfasst.

In Summe: 105.500,00€ 

Bestehende Positionen wurden zudem mit einem Faktor für die Präzisierung des Bauzeitfensters (2025 → 2027/2028) versehen.

In Summe: 19.926,00€

KG 300 (Baukonstruktionen): Bisher 1.820,286,00€ → Nun 2.507.431,76€

Brandschutzauflagen für die 350m² umfassende nun feuerhemmende Fassade inkl. Zulagen) in Summe 35.175€

Zusatzmaßnahmen zur Wasserhaltung während der verlängerten ggf. zwei Saisons beanspruchenden Rohbauphase), im Detail:

-          KG310 - Trägerbohlwand – verlängerte Standzeit (auch Hochwasserumspült, Salzwassereignung) spezielle Fachplanung hierfür fehlt. Ansatz erhöht von 185€/m² auf 280€/m²) → 13.300€ 

-          KG310 - Maßnahmen zur Wasserhaltung (speziell Sicherung der Roh-Baustelle gegen Hochwasser) über min. zwei Saisons (psch. mit 20.000€ angesetzt)

-          KG 330 - Betonbau Strandbasis – unterbrochene Ausführung oder zeitlich stark konzentrierte Ausführung sowie Winterbaumaßnahmen (Ansatz erhöht von 250€/m² auf

350€/m² → 27.200€)

-          KG 330 - Außenwand OG Holzbau – unterbrochene Ausführung oder zeitlich stark konzentrierte Ausführung sowie Winterbaumaßnahmen (Ansatz erhöht von 225€/m² auf 325€/m² → 22.500€)

-          KG 330 - Außenwände sonstiges, Zulage für frühere Lieferung und Handlung der manuellen Hochwasserschutzlamellen zum Schutz des Rohbaus (Ansatz psch. mit 10.000€)

-          KG 340 - Innenwände UG Beton – unterbrochene Ausführung oder zeitlich stark konzentrierte Ausführung sowie Winterbaumaßnahmen (Ansatz erhöht von 125€/m² auf 175€/m² → 9.600€) 

-          KG 350 - Betondecke über Strandbasis – unterbrochene Ausführung oder zeitlich stark konzentrierte Ausführung sowie Winterbaumaßnahmen (Ansatz erhöht von 175€/m² auf 250€/m² → 21.225€ zzgl. Zulagen 3.750€ zur Pos.)

-          KG 350 - Bodenkonstruktion Strandbasis – unterbrochene Ausführung oder zeitlich stark konzentrierte Ausführung sowie Winterbaumaßnahmen (Ansatz erhöht durch Zulagen 3.000€ und 2.375€) 

-          KG 390 – Winterbaumaßnahmen, wie Winter-Planen für Gerüststellung, Zeltdach, Beheizung sowie verlängerte bzw. wiederholte Aufstellung von Gerüsten und Kranen. Zusammen i.H. v. 135.740€

in Summe: 298.690,00€

Darüber hinaus wurden die Kosten / Positionen mit einem Faktor für die Präzisierung des Bauzeitfensters (2025 → 2027/2028) versehen.

in Summe: 353.281,00€

KG 400 (Technische Anlagen): Bisher 570.263,00€ → Nun 663.786,00€

Bestehende Positionen wurden mit einem Faktor für die Präzisierung des Bauzeitfensters (2025 → 2027/2028) versehen.

KG 500 (Außenanlagen): Bisher 570.263,00€ → Nun 1.698.218,00€

Bestehende Positionen wurden mit einem Faktor für die Präzisierung des Bauzeitfensters (2025 → 2027/2028) versehen.

Die Kostenanpassung erfolgte ohne die Einbeziehung der Fachplaner, da die aktualisierte KoBe sehr kurzfristig der IBSH zur Verfügung gestellt werden musste. Baugenehmigungsauflagen wurden ersatzweise in KG200 integriert.

KG 700 (Baunebenkosten): Bisher 769.441,00€ → Nun 973.900,01€ (929.100,01€ und KG 700 Zusatz 44.800,00€ + 36.303,00€)

Die durch Anpassung der Baukosten mit dem o.g. Faktor für die Präzisierung des Bauzeitfensters (2025 → 2027/2028) ist anzunehmen, dass auch die Baunebenkosten steigen. Hier wurde ersatzweise mit einem Faktor von 1,15 gearbeitet, welcher sowohl das Bauzeitfenster, die verlängerte Planungszeit als auch die ergänzten Positionen und angepassten Einheitspreise berücksichtigt. Im Detail sind diese mit den jeweiligen Fachplanern in weiteren Schritten zu vereinbaren. Zudem ist bei der aktuell beauflagen Bauzeiteinschränkung 01.10. bis 28.02. mit einer Unterbrechung der LPH 8 zu rechnen. Hierfür wurde zusätzlich zur Indizierung des Baupreisindex ein 20%iger Aufschlag auf die LPH 8 (Bauüberwachung) angesetzt, welche im Gesamthonorar (LPH 8 beträgt 25% vom Gesamtplanungshonorar) demnach einen erhöhenden Faktor von 5 % ausmacht.

Ergänzend sind in der KG 700 nun auch die Kosten für den durch die Bauzeiteinschränkung auf das Winterhalbjahr erforderliche BBQ (Betonbaukoordinator) i.H. v. 18.000€ netto, der SiGeKo (Sicherheits- und Gesundheitskoordinator) für eine Bauzeit von bis zu 36 Monaten (350€x36=12.600€) sowie Vermesser (4.200€) und Schadstoffkataster für die weiteren Nebenanlagen im Bestand (5.000€) enthalten. Auch der Prüfstatiker (Auflage Genehmigung, Summe 44.800€) sowie die Leistungen der GM.SH für die EU-weite Ausschreibung der Planungsleistungen (43.200 € brutto = netto) sind nun berücksichtigt.

Abstimmung mit der Fördermittelgeberin

Die Fördermittelgeberin hat am 12.10.2026 einer kurzfristigen Einreichung der aktualisierten Kostenberechnung bereits zugestimmt.

Zur Sicherstellung der Finanzierung sind die sich aus der aktualisierten Kostenberechnung ergebenden Mehrkosten im Investitionsplan 2027 zu berücksichtigen. Hierfür benötigt die Fördermittelgeberin einen Beschluss der Stadt Neustadt in Holstein, aus welchem deutlich wird, dass die Stadt Neustadt in Holstein die nun notwendigen Eigenmittel für dieses Förderprojekt einplant.

Nach der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung am 19.11.2026 soll am 20.11.2026 ein neuer Finanzierungsplan mit geänderten Eigenmitteln nachgereicht werden, damit der Bewilligungsbescheid noch im Jahr 2026 ausgestellt kann und Zuwendungen für die bereits geleisteten Planungskosten zeitnah ausgezahlt werden können.

Zur Sicherstellung der Finanzierung des Förderprojekts „Attraktivierung des Promenadenabschnitts mit Wasserrettungsstation im Strandbad Neustadt in Holstein“ sind die sich aus der aktualisierten Kostenberechnung (Stand 19.10.2026) ergebenden Mehrkosten in Höhe von 1.649.487,76 € brutto im Investitionsplan 2027 für die Maßnahme 41801003 zusätzlich zu berücksichtigen. Die Mehrauszahlungen werden anteilig durch 889.290,62 € brutto Mehreinzahlungen in Form von Investitionszuweisungen gedeckt. Der städtische Eigenanteil der förderfähigen Kosten erhöht sich um 592.860,41 € brutto sowie die nicht-förderfähigen Kosten um 167.336,72 € brutto. 

Nachhaltigkeitseinschätzung:

1. Attraktivierung Promenadenabschnitt Strandbad_aktualisierte KoBe_Übersicht nach KG DIN 276

2. Attraktivierung Promenadenabschnitt mit WRS Strandbad NiH_Finanzierungsplan IBSH für TA

3. aktualisierte Ergebnis- und Finanzbelastung WRS Strandbad NiH

4. aktualisierte Ergebnis- und Finanzbelastung Freiflächen Strandbad NiH