Vorlage - VO/2552/20  

Mit beigefügtem Antrag beantragt die CDU-Fraktion, dass der Bürgermeister gebeten werde, die Vor- und Nachteile für eine externe Vergabe der Bewirtschaftungs- und Verwaltungstätigkeitgen der Mietwohnungen in der Oldenburger Straße aufzuführen. Hierbei sollen u.a. personelle, wirtschaftliche und zeitliche Ressourcen bewertet werden. Das Prüfungsergebnis soll dem Hauptausschuss vorgelegt werden.

Hierzu nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung:

Im Jahre 2016 hatte das Bauamt auf die Frage der CDU im Oktober geantwortet, dass die Objektverwaltung der 30 Wohnungen eine Aufgabe der BIS oder einer Wohnungsverwaltung sein könnte. Bei näherer Betrachtung wurde festgestellt, dass die BIS keinerlei Objekte verwaltet und in diesem Bereich auch keine Erfahrung vorliegen. Vielmehr wurde im Amt für Finanzen und allg. Verwaltung, Sachgebiet Liegenschaften, das Wissen um Vertragsrecht vorgehalten. Nach internen Gesprächen, ob die Organisation der Wohnungsverwaltung von dort geleistet werden könne, wurde verwaltungsseitig einvernehmlich besprochen und im Rahmen des Direktionsrechts des Bürgermeisters entschieden, die Wohnungsverwaltung selbst zu übernehmen. Es ist sicherlich festzustellen, dass die erste Belegung der 30 Wohnungen einen erheblichen Arbeitsaufwand darstellt. Jedoch wird sich das Arbeitsaufkommen verringern, wenn die Wohnungen erst einmal belegt sind. Dann wird zu den Nebenkostenabrechnungen, also einmal im Jahr, verstärkter Arbeitseinsatz gefordert sein. Weiterhin ist die Reinigung der Flure, der Winterdienst und die Pflege der Außenanlagen fremd vergeben worden. Die Kosten der Fremdvergabe werden auf die Mieter umgelegt. Dies gilt im Übrigen auch für die Kosten der Verwaltung der Wohnungen.

Zur personellen Ressource und zum Ablauf der Dinge ist folgendes zu bemerken:

Im Jahr 2016 hatte die Verwaltung noch eine andere Verwaltungsspitze. Die Kollegin in der Liegenschaftsabteilung trat ihre Stelle im Dezember 2017 an. Sie hat seither die Ankaufsverhandlungen Deepensoll, die weitere Entwicklung an der Hafenwestseite aus grundstücksrechtlicher Sicht wesentlich vorangebracht. Des Weiteren hat sie im Sommer 2020 erfolgreich den zweiten Angestelltenlehrgang abgeschlossen und wurde zum 01.01.2021 höhergruppiert. Sie bringt somit alle Qualifikationen mit, die eine effiziente Bearbeitung als Verwalterin des sozialen Wohnungsbaus an der Oldenburger Straße erfordert.

Der Bürgermeister berichtete am 17.06.2020 in der Hauptausschusssitzung unter TOP 15.3 und in der Stadtverordnetenversammlung am 24.09.2020 zu TOP 20.1, dass die Wohnungsverwaltung durch die Liegenschaftsabteilung sichergestellt werde.

Zudem hat der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss in seiner Sitzung am 22.10.2020 das Objekt Oldenburger Straße 34 a und b besichtigt. Die Kollegin der Liegenschaftsabteilung hat durch die Räumlichkeiten geführt und stand für Fragen zur Verfügung.

Zur inhaltlichen Arbeit ist wie folgt auszuführen:

Es lagen keine Beschlüsse und keine Haushaltsmittel zur Fremdvergabe der Verwaltung der 30 Wohnungen im sozialen Wohnungsbau vor. Aus diesem Grund hat die Verwaltung gehandelt und die Aufgabe im Bereich Liegenschaften angesiedelt. Die Aufgabe wurde vollinhaltlich mit entsprechendem Fachwissen, Erfahrungswerten und technischer Infrastruktur angenommen.

Im Sachgebiet Liegenschaften werden folgende Bereiche innerhalb der Verwaltung

• Wohnungsnotfallberatung
• Wohngeld
• Wohnungskataster
• Hochbau
• Absprachen zwischen Amtsleitungen und Bürgermeister

und außerhalb der Verwaltung

• Arbeitsgemeinschaft Bauen und Wohnen
• Investitionsbank
• Job-Center / Amt für soziale Hilfen
• OHDG, Reinigung und Hausmeisterservice

koordiniert.

Bei Vergabe an eine Wohnungsverwaltung würde die koordinierende Tätigkeit weiter zu erfüllen sein.

Mittlerweile sind 29 der 30 (Mietverträge unterschrieben, Stand 21.12.2020) Wohnungen vermietet. Es wurden über 100 Termine wahrgenommen. Die Mieter*innen haben in der Kollegin der Liegenschaftsabteilung ihre Ansprechpartnerin kennengelernt. Bei den Mieter*innen handelt es sich um einen besonderen Personenkreis, der bei fast allen Alltagsfragen einer Hilfe bedarf.

Zu Beginn der Verwaltungsarbeiten wurde ein besonderer Mietvertrag für den sozialen Wohnungsbau konzipiert, der mit anwaltlicher Hilfe und unter den gesetzlichen Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus auch auf die besonderen Eigenarten des Gebäudes (z.B. Wärmelieferung Stadtwerke) angepasst wurde. Der Voraussetzungskatalog für die rechtmäßige Vergabe umfasst folgende Punkte:

• Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheines,
• Schwerbehinderung Grad feststellen oder Vollendung des 60. Lebensjahres oder Vorhandensein einer Pflegebedürftigkeit

Zusätzliche Aufgaben:

• Wohnungsliste als Nachweis der rechtmäßigen Wohnungsvergabe an den Fördermittelgeber (IB.SH),
• Wohnungsliste mit Mieterbescheinigung an das Wohnungskataster,
• Einrichtung von Mietkautionskonten bei der Sparkasse,
• Weiterleitung der Wohnungsübergabeprotokolle für die Abrechnung Wärme,
• Erstellung von Jahresanordnungen,
• Überwachung der Zahlungseingänge,
• Wohnungsgeberbestätigungen erteilen

Eine Wohnungsverwaltung, wird das Sachgebiet Liegenschaften als koordinierende Schnittstelle in der Verwaltung brauchen, damit alle anfallenden Aufgaben zielgerichtet erledigt werden können. Eine wesentliche Einsparung von Verwaltungsarbeit wird, wenn alle Wohnungen belegt sind und jährlich eine Abrechnung zu machen ist, sich nur bedingt ergeben.

Sollten Bedenken bestehen, dass das Sachgebiet Liegenschaften künftigen Aufgaben nicht mehr gerecht werden könne, kann dem entgegnet werden, dass die übernommene Verwaltertätigkeit für den sozialen Wohnungsbau nach der Vergabe der Wohnungen mit etwa 10 % der wöchentlichen Arbeitszeit angenommen wird.

Auch künftigen Aufgaben wird mit erhöhtem Engagement begegnet, damit diese bewältigt werden können.

Die Stadtverwaltung verwaltet die Wohnungen in der Oldenburger Straße 34 a und b weiterhin selbst.  

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