Vorlage - VO/1920/18  

Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 82 hat in der Zeit vom 12.01.2018 bis zum 12.02.2018 erneut öffentlich ausgelegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden in der Zeit vom 03.01.2018 bis 12.02.2018 beteiligt. Die während dieser Frist eingegangenen Bedenken und Anregungen sind von der Stadtverordnetenversammlung abzuwägen.

Die sich aus dem Abwägungsvorschlag ergebenden Änderungen wurden in den Entwurf des Bebauungsplanes eingearbeitet und sind grün gekennzeichnet.

1.  Die während der erneuten öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. 82 abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat die Stadtverordnetenversammlung mit folgendem Ergebnis geprüft:

a)  berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. LKN vom 08.02.18

Abwägung: Auf das Erfordernis der Ausnahmegenehmigung vom Nutzungsverbot gem. § 78 Abs. 2 i.V.m. § 78 Abs. 1 Nr. 4 LWG wird in Kapitel 6.3 der Begründung hingewiesen. Darüber hinaus werden diese Absätze des LWG als nachrichtliche Übernahme in den B-Plan übernommen.

Abwägung: Es wird z.K. genommen, dass Ausnahmegenehmigungen von § 78 Abs. 2 LWG gem. § 78 Abs. 4 LWG unter Auflagen in Aussicht gestellt werden.

Abwägung: Es wird z.K. genommen, dass das Bauverbot gem. § 80 LWG hier keine Anwendung findet.

2. B 1 vom 23.01.18:

Abwägung: Der Anregung wird gefolgt, die südliche Baugrenze wird entsprechend verschoben.

3. B 3 vom 01.02.18:

Abwägung: Die Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen wird folgendermaßen ergänzt: „Davon ausgenommen sind solche Garagen, Carports und Stellplätze, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses baurechtlich genehmigt sind.“ Somit wird der Anregung gefolgt.

b)  teilweise berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. B 2a vom 28.01.18:

Abwägung: Die Formulierung in der Begründung wird angepasst.

Abwägung: Der Abschnitt 6.3 bleibt in der Begründung enthalten, damit wird den Anforderungen der Fachbehörde gefolgt.

2. B 4d vom 09.02.2018:

Abwägung: Die Ausnahmemöglichkeiten von § 78 LWG werden durch die Aufstellung des B-Planes Nr. 82 nicht beeinträchtigt, sie sind sowohl nach § 34 BauGB als auch in überplanten Gebieten möglich. Der § 80 LWG findet keine Anwendung, s. hierzu die Stellungnahme des LKN vom 08.02.18.

Abwägung: Eine Enteignung findet durch die Aufstellung des B-Planes nicht statt.

Abwägung: Es ist nach den Festsetzungen im Entwurf des B-Planes durchaus zulässig, ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück zu errichten. Die Errichtung eines wesentlich größeren Gebäudes auf diesem Grundstück entspricht nicht den Planungszielen.

Abwägung: Der Anbau wird in die Plangrundlage übernommen, die Baugrenzen werden entsprechend angepasst. Außerdem werden sie bis auf den seitlichen Grenzabstand von 3,00 m ausgedehnt.

Abwägung:  Bei der Festsetzung von Baugrenzen, Grundflächen usw. wurden nur vorhandene Gebäude berücksichtigt; genehmigte aber nicht vorhandene Gebäude werden nicht in die Festsetzungen übernommen, da für diese einerseits Baurecht besteht und andererseits diese nicht den Planungszielen entsprechen könnten. Das Haus Nr. 27 a steht bereits und wurde daher berücksichtigt, es ist lediglich in der Plangrundlage noch nicht dargestellt, die diese älter ist als das Gebäude. Die Plangrundlage wird entsprechend aktualisiert.

Abwägung: Den genannten Gebäuden werden durch den B-Plan keine Erweiterungsmöglichkeiten bezüglich der Grundfläche und Baugrenzen eingeräumt.

Bei der Aufstellung von Bauleitplänen gibt es keinen Gleichbehandlungsgrundsatz.

3. B 4e vom 09.02.18:

Abwägung: Das genannte Ziel wird durch die Festsetzungen durchaus erreicht, da ein Abbruch und Neubau umso wirtschaftlicher ist, je größer die Differenz zwischen bisherigem und künftig zulässigem Volumen. Es ist nicht möglich Subventionen in einem B-Plan festzusetzen.

Die Gebäude innerhalb der Erhaltungsbereiche grenzen sich in ihrem Baualter, ihrer Gestaltung und/oder ihrer Nutzung (Mehrfamilienwohnungen) von den übrigen historischen Gebäuden im Plangebiet ab. Eine Vielzahl bauhistorisch ähnlicher Gebäude finden sich jedoch nördlich des Plangebietes im Bereich Teufelsberg/Bei der Friedenseiche wieder sowie südlich im weiteren Verlauf der Straße Am Heisterbusch. Um den Zusammenhang dieses ortsbildprägenden baulichen Ensembles schützen zu können, wurden Erhaltungsbereiche festgesetzt. Die übrigen Gebäude im Plangebiet sind städtebaulich sehr heterogen ausgebildet, so dass die Festsetzung eines Erhaltungsbereiches hier unverhältnismäßig wäre.

Abwägung: Es gibt keine Legaldefinition für eine „Villa“. Villen können auch eingeschossige Gebäude sein. Die Festsetzung einer GR bei kleinen Grundstücksgrößen ist sinnvoll, da dies durch eine GRZ teilweise nicht möglich wäre. Durch die festgesetzten kleineren Baufelder ist nicht zu befürchten, dass die verbleibenden Baugebietsflächen vollständig überbaut werden. Es ist nicht Ziel des B-Planes, möglichst große Grünflächen zu schaffen.

Abwägung: Der B-Plan lässt in den Bereichen Mehrfamilienhäuser zu, in denen sie auch jetzt bereits vorhanden sind; dies ist Ziel der Planung. Die Behauptungen sind nicht zutreffend. Das Baufenster wurde – wie bei allen anderen Grundstücken – entsprechend der vorhandenen Grundstücksbreite gewählt. Die Errichtung eines Doppelhauses ist im Bereich der Nr. 27a nicht zulässig, da hier eine Einzelhausbebauung festgesetzt ist.

Abwägung: Der ausgelegte Entwurf des B-Planes entspricht (entgegen der Behauptung in der Stellungnahme) dem vom Bau- und Planungsausschuss vorbereiteten und von der Stadtverordnetenversammlung gefassten Entwurfs- und Auslegungsbeschluss.

Abwägung: Die „Orientierung am Bestand“ bedeutet nicht, dass exakt die vorhandenen Maße (z.B. für Trauf- und Firsthöhen oder Wohneinheiten) festgesetzt werden, es geht vielmehr um die ortsbildprägende Charakteristik eines Bauabschnittes.

Abwägung: Die gestalterischen Festsetzungen sind in den Bebauungsplan übernommen worden und haben somit die gleiche rechtliche Qualität wie eine Gestaltungssatzung. Die Eigentümer der Grundstücke werden nicht bewertet, weder gleich noch unterschiedlich. Die in der Begründung genannten Ziele werden durch die zeichnerischen Festsetzungen erreicht. Eine Abwertung findet durch den B-Plan nicht statt, da alle vorhandenen Gebäude auch künftig zulässig sind.

Abwägung: Der § 80 des WasG SH findet hier keine Anwendung, s. Stellungnahme des LKN.

Abwägung: Der Anregung, den B-Plan nicht rechtskräftig werden zu lassen, wird nicht gefolgt, da die Planungsziele nur durch die Aufstellung des B-Planes erreicht werden können.

Abwägung: Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen, der Anregung wird somit gefolgt. Eine Gleichbehandlung besteht nicht darin, dass auf jedem Grundstück die gleichen Festsetzungen getroffen werden, sondern darin, dass die festgesetzten Regelungen unabhängig von den Eigentümern für alle gleich gelten. Auf unterschiedliche städtebauliche Situationen kann durchaus mit unterschiedlichen Festsetzungen reagiert werden, um das Planungsziel zu erreichen.

Abwägung: Die Eigentümer sind durch die mehrfachen öffentlichen Auslegungen umfangreich beteiligt worden, es wurde nicht angeregt einen Erhaltungsbereich festzusetzen.

Abwägung: Die Prüfung, ob die Sanierung von erhaltungswürdigen Häusern mit Subventionen unterstützt werden kann, ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung, kann aber unabhängig vom Bauleitplanverfahren vorgenommen werden.

Abwägung: Der Anregung ist gefolgt, der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss wurde umgesetzt.

Abwägung: Der Anregung wird nicht gefolgt. Traufhöhen werden als wesentliches Gestaltungs-merkmal und Maß der Nutzung beibehalten. Die Firsthöhen bleiben unterschiedlich festgesetzt um weder bestehende Baurechte zu nehmen noch ein städtebaulich unverträgliches Übermaß an Bebauung zuzulassen.

Abwägung: s. Abwägung zuvor zum Thema Gestaltungssatzung.

Abwägung: Die Festsetzung einer Grundfläche (GR) wird für das planerisch bessere Mittel gehalten, da die Baufelder überwiegend ähnlich groß sind, die Grundstücke in ihrer Größe jedoch stark variieren. Eine Gebäudegröße, die sich ausschließlich an der Grundstücksgröße orientiert, würde zu sehr unterschiedlich großen Gebäuden führen, dies ist nicht Ziel der Planung.

Abwägung: Der Anregung wird nicht gefolgt, s. obige Abwägung zum Grundstück Nr. 27a. Zu b., c, d: Den Anregungen wird nicht gefolgt, s. obige Abwägungen.

Abwägung: Die Ausführungen zum BauGB werden zur Kenntnis genommen, dessen Vorschriften werden eingehalten.

Abwägung: Der vorliegende B-Plan ist städtebaulich schlüssig. Es ist ein bestandsorientierter Bebauungsplan, der – wie zuvor bereits abgewogen – nicht ungleich behandelt.

4. Stadtwerke vom 12.02.18:

Abwägung: Die beschriebenen Ausbaumaßnahmen haben gezeigt, dass die Erhaltung der Baumreihen auf der westlichen Straßenseite kein Hindernis für die Tiefbauarbeiten darstellt. Der Anregung wird insofern gefolgt, als dass die Bäume auf der östlichen Seite nicht mehr zur Erhaltung festgesetzt werden.

c)  nicht berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. B 2b vom 07.02.18:

Abwägung: Die Stadt Neustadt i.H. hält an dem Bebauungsplan Nr. 82 fest, da das LKN als zuständige Küstenschutzbehörde die erforderlichen Ausnahmegenehmigungen in Aussicht gestellt hat. Darüber hinaus ist die küstenschutzrechtliche Genehmigung sowohl bei Vorliegen eines B-Planes (30 BauGB) als auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) erforderlich. Bezüglich der Definition des Begriffes „Steilufer“ wird den Vorgaben der Fachbehörde gefolgt.

2. B 4a vom 08.02.18:

Abwägung: Die Ausnahmemöglichkeiten von § 78 LWG werden durch die Aufstellung des B-Planes Nr. 82 nicht beeinträchtigt, sie sind sowohl nach § 34 BauGB als auch in überplanten Gebieten möglich. Der § 80 LWG findet keine Anwendung, s. hierzu die Stellungnahme des LKN vom 08.02.18. Eine Enteignung findet durch die Aufstellung des B-Planes nicht statt. In der Stellungnahme wird nicht dargelegt, inwieweit bzw. wodurch der Entwurf des B-Planes nicht zielführend ist bzw. sich gegenüber der letzten Fassung verschlechtert hat. Gestaltungs-satzungen können keine Festsetzungen zur Größe von Gebäuden treffen; gestalterische Vorgaben gem. § 84 LBO sind in den B-Plan übernommen worden.

3. B 4b vom 08.02.18:

Abwägung: Der ausgelegte Entwurf entspricht dem Entwurfs- und Auslegungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung. Mit dem Entwurf wurde diejenige Variante umgesetzt, die Rahmen der Anwohnerbeteiligung mehrheitlich gewählt wurde. An der Aufstellung des B-Planes wird festgehalten, um die in der Begründung genannten Planungsziele zu erreichen, was im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) nicht möglich ist.

Die Stellungnahme vom 09.06.2016 wird zur Kenntnis genommen, hierüber wurde bereits abgewogen.

4. B 4c vom 09.02.18:

Abwägung: Bei der Festsetzung von Baugrenzen, Grundflächen usw. wurden nur vorhandene Gebäude berücksichtigt; genehmigte aber nicht vorhandene Gebäude werden nicht in die Festsetzungen übernommen, da für diese einerseits Baurecht besteht und andererseits diese nicht den Planungszielen entsprechen könnten. Das Haus Nr. 27 a steht bereits und wurde daher berücksichtigt, es ist lediglich in der Plangrundlage noch nicht dargestellt, die diese älter ist als das Gebäude.

Abwägung: Das Bauverbot gem. § 80 LWG ist bewusst nicht in der Begründung erwähnt, da es hier keine Anwendung findet, wie auch in der Stellungnahme des LKN ausgeführt. Der LKN wurde bei der Aufstellung des B-Planes allgemein zu seinen Belangen beteiligt, nicht nur zu § 78 LWG.

5. B 5a vom 09.02.18:

Abwägung: Die Grundfläche von 150 m² kann innerhalb der Baugrenzen realisiert werden. Die Baugrenze umfasst eine Fläche von 152,57 m². Dies ist auf die geringe Grundstücksgröße zurückzuführen. Die Abstandsflächen zu den angrenzenden Grundstücken wären dieselben wie bisher, da die Baugrenze das Bestandsgebäude umfasst. Bei anderen Grundstücken wurde nicht großzügiger verfahren. Die genannten Grundstücke sind größer, daher ist auch die überbaubare Grundstücksfläche größer. Des Weiteren wird auf die Abwägung der Stellungnahme des LKN verwiesen.

6. B 5b vom 09.02.18:

Siehe Abwägung zu B 5a.

7. B 6 vom 11.02.18:

Abwägung: Der § 80 des WasG SH findet hier keine Anwendung, s. Stellungnahme des LKN.

8. B 7 vom 11.02.18:

Siehe Abwägung zu B 6.

9. B 8 vom 10.02.18:

Abwägung: Der § 80 des WasG SH findet hier keine Anwendung, s. Stellungnahme des LKN. Die untere Küstenschutzbehörde kann auf Antrag Ausnahmen vom § 78 Abs. 2 WasG SH zulassen, wenn keine Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit, insbesondere der Belange des Küstenschutzes oder der öffentlichen Sicherheit zu erwarten ist, die nicht durch Auflagen verhütet oder ausgeglichen werden kann. Eine Auflage wäre im Regelfall der statische Nachweis über die Standfestigkeit einer baulichen Anlage. Gem. der Stellungnahme des LKN wäre dies jedoch immer eine Einzelfallprüfung. Der B-Plan trägt den Anforderungen an den Küstenschutz insofern Rechnung, als dass der § 78 WasG SH als nachrichtliche Übernahme und somit als wichtige Information für den Bürger mit aufgenommen wurde.

Abwägung: Die Auslegungsfrist wird nicht verlängert, die Stellungnahme des LKN steht im Rahmen der Abwägung frei zur Verfügung.

10. B 9 vom 12.02.18:

Abwägung: Die Festsetzung zur Bauweise orientiert sich am Bestand und soll eine einheitliche Gliederung für die an der Straße gelegenen Gebäude ermöglichen. Es ist nicht Ziel des Bebauungsplanes, eine größtmögliche Bebauung zuzulassen. Es ist zudem ebenfalls nicht das Ziel des Bebauungsplanes, auf jedem Grundstück eine Bebauung zu ermöglichen, die auf irgendeinem anderen Grundstück der Straße „Am Heisterbusch“ zulässig ist. Wenn, nach entsprechender Abwägung, bei anderen Teilbaugebietsflächen das Maß der Nutzung angepasst wurde, dann deswegen, weil dieses Maß dort bereits besteht. Die Festsetzung einer GR ermöglicht zudem den Bau mehrerer Gebäude mit der festgesetzten GR. Eine GR wurde gewählt, da viele kleinere Baufelder festgesetzt wurden, die Grundstücksgrößen jedoch stark variieren.

Abwägung: Siehe Abwägung zu Punkt a) Es ist nicht Ziel des Bebauungsplanes, eine größtmögliche Bebauung zuzulassen. Zudem ist das Grundstück mit der Hausnummer 32 in etwa um den Faktor 1,7 größer. Die Anzahl der festgesetzten Wohnungen orientiert sich an den bestehenden genehmigten Wohnungen. Die Anzahl der höchstzulässigen Wohnungen wird nicht heraufgesetzt. Der B-Plan steht einer soliden, kostengerechten und zukunftsorientierten Bauweise nicht entgegen.

Siehe Abwägungen zu den Punkten a) b) und zu B 4e.

Abwägung: Siehe Abwägungen zu den Punkten a) b) und zu B 4e. In einem Villenviertel müssen nicht ausschließlich Villen errichtet sein. Es geht vielmehr darum, eine Entwicklung zu fördern, die die Quartierstruktur mit Villen und Ein-/Zweifamilienhäusern vor einem Wandel zu einer durch Mehrfamilienhäuser geprägten Bebauung bewahrt. Die architektonische Gestaltung ist dabei nicht vorrangig. Damit durch zukünftige Bebauung keine gestalterische Beliebigkeit entsteht, enthält der B-Plan gestalterische Festsetzungen.

Auch für das Grundstück Hausnr. 40 besteht durch den B-Plan die Möglichkeit zur individuellen Erweiterung der Bebauung.

Abwägung: Der § 80 des WasG SH findet hier keine Anwendung, s. Stellungnahme des LKN.

2. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 82 (Beiderseits der Straße Am Heisterbusch) und die Begründung werden in der Fassung, wie sie sich aus der Abwägung ergibt, gebilligt.

3. Der Entwurf des Planes und die Begründung sind nach § 4a Abs. 3 BauGB erneut öffentlich auszulegen. Stellungnahmen sind von den Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Änderung oder Ergänzung betroffen sind, einzuholen. Zusätzlich sind der Inhalt der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung und die nach § 3 Abs. 2 S. 1 BauGB auszulegenden Unterlagen ins Internet einzustellen und über den Digitalen Atlas Nord des Landes Schleswig-Holstein zugänglich zu machen.

4. Es wird gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können.

 5. Die Dauer der Auslegung und die Frist zur Stellungnahme wird gem. § 4a Abs. 3 Satz BauGB auf zwei Wochen verkürzt.

Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 82

Entwurf der Begründung

Planzeichnung A3

Textliche Festsetzungen A3

Übersicht der Anregungen und Stellungnahmen

Anregungen und Stellungnahmen