Vorlage - VO/1808/17  

Allgemein:

Im Sanierungsgebiet „Altstadt“ befinden sich auf rund 24 ha 380 Gebäude (ohne Nebenanlagen). Bei rund 25 % der Gebäude wurde in den Vorbereitenden Untersuchungen (VU) aus dem Jahr 2014 ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsbedarf festgestellt. Im Sanierungsgebiet „Hafenwestseite“ befinden sich auf rund 18 ha 75 Gebäude mit einem festgestellten Modernisierungs- oder Instandsetzungsbedarf von rund 10 % (davon ausge­nommen die Speichergebäude und Hallen im Wettbewerbsgebiet). Insgesamt wurde somit bei rund 90 Gebäuden in beiden Sanierungsgebieten ein Modernisierungs- oder Instandsetzungs­bedarf festgestellt. Die VU halten dazu u.a. fest:

„In weiten Bereichen der Altstadt gibt es einen großen allgemeinen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf. Gebäude mit offenkundig schlechtem Zustand befinden sich geballt in den Bereichen Kremper Straße, Hochtorstraße / Waschgraben, Obere Querstaße, Schmiedestraße / Waschgrabenstraße. Darüber hinaus gibt es einen großen Modernisierungs­bedarf unter energetischen Gesichtspunkten.“

Die Städtebauförderung in Schleswig-Holstein sieht zur Modernisierung und Instandsetzung baulicher Anlagen Dritter unterschiedliche Möglichkeiten der Förderung vor.

Zum einen kann die erhöhte steuerliche Abschreibung nach § 7h Einkommensteuergesetz genutzt werden. Dies kann i.d.R. dann genutzt werden, wenn ein entsprechendes Steueraufkommen vorhanden ist.

Zum anderen kann die Gemeinde die Modernisierung und Instandsetzung privater Gebäude im Sinne des § 177 BauGB durch die Gewährung eines Kostenerstattungsbetrages fördern. Dazu bedarf es einer sogenannten Modernisierungsrichtlinie als Förderrichtlinie für Sanierungs­maßnahmen in den Sanierungsgebieten.

Die VU nennt als wesentliche Ziele der Sanierungsmaßnahme

-          die dargestellten städtebaulichen Missstände und funktionalen Mängel zu beheben,

-          die Wohn- und Lebensbedingungen der dort lebenden Bevölkerung zu verbessern

-          die städtebaulichen Strukturen, vor allem die Bausubstanz den Anforderungen des Klimaschutzes, der demographischen Entwicklung und den funktionalen Anforderungen anzupassen,

-          Benachteiligungen abzubauen, Defizite zu beheben,

-          die Anpassung des ansässigen Einzelhandels an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu fördern,

-          das städtebaulichen Erbe zu bewahren, insbesondere der baukulturell wertvollen Bausubstanz und den historischen Stadtgrundriss,

-          den bau- und kulturhistorisch wertvollen Altstadtkern und die innerstädtische Wohnfunktion zu stärk, sichern und zu erhalten,

-          historische und denkmalwerte Einzelgebäude zu revitalisieren.

Dies wird u.a. durch Zuwendungen für private Modernisierungs- und Instandsetzungs­maßnahmen erreicht. Die Modernisierungsrichtlinie ist somit ein wesentlicher Baustein der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme und ein formelles Förderkriterium der Städtebau­förderung.

Förderung baulicher Anlagen Dritter:

Bei der Förderung baulicher Anlagen Dritter handelt es sich um direkte Zuschüsse aus den Mitteln der Städtebauförderung. Diese sind eine Anteilsfinanzierung der unrentierlichen Ausgaben, dem sogenannten Kostenerstattungsbetrag. Die Förderung erfordert eine vertragliche Vereinbarung mit der Stadt Neustadt in Holstein vor Beginn jeglicher Bautätigkeit und Rechnungsstellung. Ohne einen solchen „Modernisierungsvertrag“ und die voran­gegangene Zustimmung des Fördermittelgebers (Innenministerium) können keine Fördermittel ausgezahlt werden. Nachträgliche Förderungen bereits begonnener Maßnahmen sind nicht möglich.

Grundsätzlich werden bauliche Anlagen also Gebäude gefördert und nicht Privatpersonen. Eigentümerinnen oder Eigentümer müssen sich mit Eigengeld in Höhe von mindestens 10 % an den bei der Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages zu berücksichtigenden Ausgaben beteiligen.

Voraussetzung für die Förderung ist die Lage des Gebäudes in einem der beiden förmlich festgelegten Sanierungsgebiete. Zudem muss das jeweilige Gebäude in den VU als modernisierungsbedürftig eingestuft worden sein. Die Ausgaben der Modernisierung oder Instandsetzung müssen angemessen sein, d.h. die Ausgaben dürfen nicht höher als 70% eines vergleichbaren Neubaus sein.

Die Grundlage für die Bemessung der Förderhöhe von Städtebauförderungsmitteln ist die individuelle Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages. Der Kostenerstattungsbetrag weist die nicht rentierlichen Kosten für die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen aus. Das sind die Kosten, welche die Eigentümerin oder der Eigentümer über die nächsten Jahre nicht durch seine Immobilie refinanzieren kann, z.B. durch Mieteinnahmen. Die Berechnung des Kostenerstattungsbetrages übernimmt die Stadt Neustadt in Holstein bzw. der Sanierungsträger. Diese erfolgt gemäß den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein 2015.

Eine kurze Beispielrechnung könnte wie folgt aussehen:

Kosten für die Stadt Neustadt in Holstein:

Die Gewährung von Zuwendungen erfolgt nach pflichtgemäßem Ermessen der Stadt im Rahmen der verfügbaren Fördermittel. Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Städtebauförderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller Voraussetzungen nicht.

Die verfügbaren Fördermittel für die Modernisierung und Instandsetzung baulicher Anlagen Dritter müssen jedes Jahr in den Maßnahmenplan und den Haushalt aufgenommen und durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen werden. Zudem muss eine Zustimmung durch das Innenministerium erfolgen.

Grundsätzlich gilt das Prinzip der 2/3-Förderung. In dem oben genannten Beispiel liegt der Förderanteil der Stadt Neustadt in Holstein bei 10.000 € für Gesamtausgaben von 100.000 €, d.h. dass jeweils 1/3 des Kostenerstattungsbetrages durch die Gemeinde getragen wird.

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt die als Anlage zur Vorlage beigefügte Modernisierungsrichtlinie für die Sanierungsgebiete „Altstadt“ und „Hafenwestseite“.

Modernisierungsrichtlinie

Sanierungssatzung „Altstadt“ (digital)

Sanierungssatzung „Hafenwestseite“ (digital)