Vorlage - VO/1803/17  

Der Bebauungsplan Nr. 79 wird im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB aufgestellt. Mit dem Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 2009 wurden folgende Planungsziele festgelegt:

-          Sicherung der Flächen für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben

-          Regelung der Zulässigkeit von sonstigen Nutzungen

Vom 24.05.2017 – 26.06.2017 wurde die Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 4 (1) BauGB durchgeführt  und vom 15.05.2017 – 26.06.2017 die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB.

Der anliegende Entwurf des B-Planes Nr. 79 (Planzeichnung und Text) und die anliegende Begründung enthalten die Ergebnisse der Abwägung.

1.  Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. 79 abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat die Stadtverordnetenversammlung mit folgendem Ergebnis geprüft:

a)  berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. Bürgerin aus frühzeitiger Beteiligung am 21.03.2017:

Der Anregung wird gefolgt, es wird direkt am „Alten Lübecker Landweg“ und dessen Verlängerung eine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.

2. Landesbetrieb Straßenbau und Verkehr vom 22.05.2017:

Zu 1. Evtl. Änderungen der Verkehrserschließung des Plangebietes zur Landesstraße 309 werden im Rahmen der Ausbauplanung (Detailplanung) mit dem Landesbetrieb abgestimmt.

Zu 2. Das Sichtfeld an der Einmündung der Straße Galgenberg in die Landesstraße wird eingefügt. An der Straße Zuckerdamm ist dies nicht notwendig, da dort eine freie Sicht gem. RASt 06 gewährleistet ist.

Zu 3. Der Straßenquerschnitt wird dargestellt.

Zu 4. Es wurde ein Schallgutachten erstellt, das die von der L 309 ausgehenden Emissionen berücksichtigt. Die im B-Plan getroffenen Festsetzungen hinsichtlich des Immissionsschutzes sind unter Berücksichtigung der von der L 309 ausgehenden Schallemissionen erfolgt.

3. Wirtschaftsministerium vom 19.06.2017:

Die Stellungnahme des Landesbetriebes Straßenbau und Verkehr vom 22.05.2017 ist berücksichtigt. Nach den Kenntnissen der Stadt Neustadt i.H. steht die Planung möglichen Trassenvarianten der Schienenhinterlandanbindung im Rahmen der festen Fehmarn-Belt-Querung nicht entgegen.

b)  teilweise berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. Kreis Ostholstein vom 22.06.2017:

Bauleitplanung:

Zu a: Die Stellungnahme wird dahingehend berücksichtigt, dass das Erhaltungsgebot für die drei im Bereich der Baugrenze vorhandenen Bäume entfällt.

Zu b: Die Stellungnahme wird nicht berücksichtigt. Es wird bewusst eine GR von 250 m² festgesetzt, um die zulässige Größe der einzelnen Baukörper zu begrenzen. Eine Begrenzung der insgesamt möglichen Grundflächen ergibt sich durch die festgesetzte offene Bauweise und die Baugrenzen. Eine darüber hinausgehende Begrenzung ist nicht gewollt. Insgesamt ist eine Überschreitung der max. zul. GRZ von 0,6 nicht möglich.

Zu c: Ziff. 3.1 der textlichen Festsetzungen wird folgendermaßen formuliert: „Bei abweichender Bauweise darf ohne seitliche Abstandsflächen bis an bestehende Grundstücksgrenzen heran gebaut werden.“

Bodenschutz:

Zu a bis e: Die Hinweise zu möglichen Altlasten werden in die Begründung aufgenommen.

Naturschutz:

Zu a: An der Festsetzung der privaten Grünfläche wird festgehalten, da  es sich um eine überwiegend private Grünfläche handelt (bis auf Flurstück 67/19 – das Pumpwerk) und weder ein Erwerb durch die Stadt noch eine öffentliche Zugänglichkeit geplant ist. In den textlichen Festsetzungen sind die zulässigen und unzulässigen Nutzungen ausdrücklich aufgeführt. Eine uneingeschränkte Nutzbarkeit wird damit nicht suggeriert. Der Hinweis, dass es sich bei binsenreichen Nasswiesen um ein Biotop gem. § 30 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG handelt, wird in die Begründung mit aufgenommen.

Zu b: keine Bedenken

Brandschutz:

Bei den genannten Straßen handelt es sich um öffentliche Verkehrsflächen. Eventuelle Grundstücksteilungen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Das Arbeitsblatt W 405 wurde in der Begründung Ziff. 6.2 zu Grunde gelegt.

2. Bürger 1 vom 14.05.2017:

Zu 1: Die drei genannten Grundstücke liegen in dem Geltungsbereich, der sich durch die Einfassung durch die umgrenzenden Straßen ergibt. Für Bebauungspläne ist stets eine sinnvolle Abgrenzung zu wählen, in der die Lösung von Konflikten möglich ist. Die Einbeziehung dieses WA-Gebietes in den Geltungsbereich ist erforderlich, um mögliche Nutzungskonflikte zu dem benachbarten MI-Gebiet innerhalb des Planes bewältigen zu können. Die bisher (gem. § 34 BauGB) zulässige Nutzung wird durch die Festsetzungen des B-Planes nicht eingeschränkt. Auch für die andere Straßenseite gelten Beschränkungen hinsichtlich der Lage von Gebäuden und hinsichtlich der Grundstücksausnutzung: Dort ergeben sich diese aus den Einfügekriterien des § 34 BauGB, z.B. faktische Baugrenzen und Grundfläche. Bauliche Nebenanlagen sind sowohl auf der gegenüberliegenden Straßenseite (dort gem. § 34 BauGB) als auch im Geltungsbereich des B-Planes außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Die Errichtung von Hauptgebäuden ist sowohl auf der gegenüberliegenden Straßenseite (dort gem. § 34 BauGB) als auch im Geltungsbereich des B-Planes außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig und planerisch nicht beabsichtigt. Die Festsetzung der Baugrenzen ist bewusst bestandsorientiert, um den Erhalt der vorhandenen Bebauung zu ermöglichen. Das Ziel einer Nachverdichtung wird mit diesem B-Plan nicht verfolgt. Eine energetische Modernisierung der Bausubstanz wird durch die Festsetzungen des B-Planes nicht verhindert.

Zu 2: Innerhalb des WA-Gebietes sind gem. § 13 BauNVO Räume für freie Berufe (dazu gehören auch Rechtsanwälte) zulässig. Der Anregung, Anwaltskanzleien im Bereich Zuckerdamm zuzulassen, wird dahingehend gefolgt.

Zu 3: Die Beschränkungen der Fassadengestaltung widersprechen nicht der vorhandenen Bebauung, sondern nehmen den überwiegenden Bestand auf und setzen diesen fest. Zudem sind für max. 30 % der Außenwandflächen je Gebäudeseite Abweichungen von den Materialfestsetzungen zulässig. Die gestalterischen Festsetzungen sind nicht strenger als in dem Baugebiet „südlicher Lüb‘scher Mühlenberg“, obwohl im Bestandsgebiet des B-Planes Nr. 79 mit einer bereits vorhandenen Begrenzung des Gestaltungskanons durchaus strengere Festsetzungen getroffen werden könnten als in einem Neubaugebiet, um den gestalterischen Charakter zu wahren.

Zu 4: Der B-Plan gibt an dieser Stelle ein Gestaltungsziel für künftige Einfriedungen vor, welches nicht mit dem Bestand (z.T. Sichtschutz-Flechtwände) übereinstimmen muss. Blickdichte möglichst hohe Zäune sind nicht gestalterisches Ziel für dieses Baugebiet. Falls ein höherer Sichtschutz gewünscht ist, kann dieser beispielsweise durch Bepflanzungen erreicht werden.

Zu 5: Die Entwässerungsproblematik kann nicht durch den B-Plan gelöst werden, sondern ist technisch bzw. privatrechtlich zu lösen. Eine Nutzung des Tankstellen-Grundstückes für Wohnungsbau ist nach den Festsetzungen des B-Planes zulässig.

Herr Morgenroth aus frühzeitiger Beteiligung am 21.03.2017:

Die Baugrenzen wurden bis auf die Flucht der vorhandenen Gebäude zurückverlegt; ein weiteres Zurückverlegen erfolgt nicht, um keine Entschädigungsansprüche auszulösen.

b)  nicht berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

Herr Weide aus frühzeitiger Beteiligung am 21.03.2017:

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden nicht großzügiger ausgewiesen. Die Festsetzung der Baugrenzen ist bewusst bestandsorientiert, um den Erhalt der vorhandenen Bebauung zu ermöglichen. Das Ziel einer Nachverdichtung wird mit diesem B-Plan nicht verfolgt.

Bürgerin aus frühzeitiger Beteiligung am 21.03.2017:

Die Zufahrt dient der Verkürzung des Anfahrtsweges des Busunternehmens und somit einer Verkehrsentlastung der Straßen Priesterkoppel und Reiferbahn und soll daher festgesetzt bleiben.

Bürger aus frühzeitiger Beteiligung am 21.03.2017:

Die Einrichtung einer Fußgängerampel zur Querung der L309 ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.

Anwälte Hinz/v.Stark/Kranz/Dr.Hinz für Bürger 2 vom 21.06.2017:

Das im B-Plan vorgesehene Fahrrecht zu Gunsten des Fl.-St. 3/2 bleibt erhalten. Es liegen durchaus städtebauliche Gründe vor, die eine Festsetzung rechtfertigen. Es besteht ein öffentliches Interesse an einer verkehrlichen Entlastung der Straßen Priesterkoppel und Reiferbahn. Das dafür gewählte städtebauliche Mittel erscheint verhältnismäßig. Eine Entlastung der benannten Straßen ist stärker zu gewichten als die Belastung der an der kurzen neuen Zufahrt gelegenen Grundstücke/Anwohner. Zudem liegen die beiden neuen Baufelder in den Lärmpegelbereichen IV und V, da diese direkt an der L 309 gelegen sind. Das bedeutet, dass Wohngebäude auf diesen Grundstücken ohnehin ein sehr hohes Schalldämmmaß aufweisen müssen. Die mögliche zusätzliche Belastung durch eine Zufahrt ist in diesem Zusammenhang als verhältnismäßig zu erachten soweit diese sich emissionsbedingt überhaupt zusätzlich auswirken würde. Auch dadurch, dass die Busse zurzeit die Priesterkoppel nutzen, wird das Grundstück belastet, es findet lediglich eine Verlagerung statt, die sich auf die Gesamtbelastung des Grundstückes nicht auswirkt.

Die Bürgermeisterin wird beauftragt, diejenigen, die eine Stellungnahme abgegeben haben, von diesem Ergebnis mit Angabe der Gründe in Kenntnis zu setzen.

2.  Aufgrund des § 10 des Baugesetzbuches sowie nach § 92 der Landesbauordnung beschließt die Stadtverordnetenversammlung den Bebauungsplan Nr. 79 für das Gebiet beiderseits der Eutiner Straße, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung.

3.  Die Begründung wird gebilligt.

4. Des Beschluss des Bebauungsplanes durch die Stadtverordnetenversammlung ist nach § 10 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. In der Bekanntmachung ist anzugeben, wo der Plan mit Begründung während der Sprechstunden eingesehen und über den Inhalt Auskunft verlangt werden kann.

- Entwurf des B-Planes Nr. 79 (Planzeichnung und Text)

- Entwurf der Begründung des B-Planes Nr. 79

- Anlage zur Begründung (Schallgutachten)

- Stellungnahmen mit Bedenken und Anregungen während der öffentlichen Auslegung