Vorlage - VO/1589/16  

Der Entwurf der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 hat in der Zeit vom 13.05.2016 bis zum 13.06.2016 gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden in der Zeit vom 29.04.2016 bis 01.06.2016 beteiligt. Die während dieser Frist eingegangenen Bedenken und Anregungen sind im Rahmen des Satzungsbeschlusses von der Stadtverordnetenversammlung abzuwägen.

Aufgrund einer Änderung durch das Stadtbauamt (Fortfall der Sport-Nutzung) hat der Entwurf der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 erneut verkürzt in der Zeit vom 15.08.2016 bis 26.08.2016 gem. § 4a Abs. 3 BauGB öffentlich ausgelegen. Hier wurde bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können.

1.  Die während der öffentlichen Auslegung sowie der erneuten öffentlichen Auslegung des Entwurfs der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat die Stadtverordnetenversammlung mit folgendem Ergebnis geprüft:

a)  berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. LKN vom 24.05.2016:

Auf das Erfordernis einer küstenschutzrechtlichen Genehmigung gem. § 77 Abs. 1 LWG und einer möglicherweise erforderlichen Ausnahme gem. § 78 Abs. 4 LWG durch das LKN wird in der Begründung hingewiesen.

Anstehende Küstenschutzmaßnahmen und Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Verbesserung des Hochwasser- und Küstenschutzes sind auch zukünftig uneingeschränkt durchführbar. Hierauf wird in der Begründung hingewiesen.

Die potenzielle Überflutungsgefährdung ist im Ursprungsplan bereits gekennzeichnet als „Umgrenzung der Flächen, bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind“ (Planzeichen 15.11). Diese Kennzeichnung umfasst den gesamten Geltungsbereich der 4. Änderung, wird hier jedoch nicht wiederholt.

Die Empfehlungen werden in die Begründung aufgenommen.

b)  teilweise berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. Kreis OH vom 01.06.2016:

Zu Vorbemerkung (vor 1.):

Das vorhandene Gebäude mit der Nutzung „Sauna / Wellness“ ist im Ursprungsplan auf einer „Grünfläche Meeresstrand“ festgesetzt. Abweichend vom bisherigen Entwurf der 4. Änderung soll an dieser näheren Zweckbestimmung festgehalten werden. Damit wird den Bedenken des Kreises OH Rechnung getragen: Die bauliche Anlage ordnet sich der ausgedehnten „Grünfläche Meeresstrand“ sowohl funktional als auch quantitativ unter; die „Grünfläche Meeresstrand“ ist auch ohne die bauliche Anlage funktionsfähig. Hinsichtlich dieses Aspektes wird die Stellungnahme des Kreises OH berücksichtigt.

2. zu Ziff. 1:

Bei der vorhandenen Terrasse handelt es sich – entgegen der Befürchtung des Kreises OH – um genehmigten Bestand und nicht um einen „Schwarzbau“, da hierfür eine Baugenehmigung vorliegt.

3. zu Ziff. 2 (UNB):

a) Planverfahren (§ 13 BauGB)

Entgegen der Auffassung der UNB bestehen hier keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Dies ist in der FFH-Verträglichkeitsstudie (S. 20 Nr. 5.3) nachgewiesen.

b) Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung

Es wird ein zusätzlicher Ausgleich für die Terrassenüberdachung gefordert, da diese einen Eingriff in das Landschaftsbild darstellt. Einhergehend mit der städtebaulichen Zielstellung, touristische Angebote in Pelzerhaken auch in den Wintermonaten zu schaffen,  ist ein Eingriff in das Landschaftsbild durch eine Terrassenüberdachung nicht zu vermeiden. Der Ausgleichsverpflichtung wird dennoch nachgekommen. Eingriffe in Natur und Landschaft werden mit einem großzügigen Verhältnis von 1:3 ausgeglichen. Durch die zusätzlichen 270 m² Ausgleichsflächen wird die Planung umfangreich durch neu anzulegende Küstendünen eingefasst. Somit ist auch ein besseres Einfügen in die Landschaft gewährleistet und der Eingriff in das Landschaftsbild gilt als ausgeglichen.

c) Die Feststellungen zum Landschaftsrahmenplan werden zur Kenntnis genommen. Andere Bauleitpläne sind nicht Gegenstand der jetzigen Planung. Welche Festsetzungen der vorliegenden Planung sich nicht aus dem Landschaftsplan entwickeln, wurde nicht dargestellt und können nicht nachvollzogen werden. Im Rahmen der Abwägung findet dieses Bedenken keine Berücksichtigung.

d) Die angesprochenen Strandzufahrten liegen nicht im Geltungsbereich der 4. Änderung und sind daher weder Inhalt der Planung noch der Abwägung. Die Darstellung der Ausgleichsfläche „A3“ und die hier durchzuführenden Maßnahmen wurden aus dem Ursprungsplan in die 4. Änderung übernommen und sind somit nicht Gegenstand der aktuellen Planung

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Zu „Bewertung des Biotopstatus“:

Die der FFH-Verträglichkeitsstudie zugrundeliegenden Untersuchungen des Landesamtes zum Biotopstatus sowie die Studie selbst werden in Zweifel gezogen. Die unterstellten Mängel beziehen sich u.a. auf Flächen außerhalb des Änderungsgebietes bzw. werden nicht ausreichend begründet und sind daher im Rahmen dieser Planung nicht abzuwägen. Zur Verwendbarkeit der zugrunde gelegten Daten geht die Stadt Neustadt i.H. davon aus, dass der beauftragte Fachgutachter die Daten geprüft und – zumindest für den Geltungsbereich der Änderung – für geeignet befunden hat.

Zu „Bewertung der FFH-Lebensraumtypen“:

Dieser Teil der Stellungnahme enthält Vorwürfe, dass in der Vergangenheit Lebensraumtypen vernichtet wurden und dass z.Zt. illegale Nutzungen stattfinden. Es kommt nicht darauf an, von welchem Anfangs-Zustand die UNB glaubt, ausgehen zu müssen, sondern als verbindlicher Ausgangspunkt für die Planung sind die Festsetzungen der B-Planes Nr. 61 zugrunde zu legen sowie die Einschätzungen der FFH-Verträglichkeitsstudie. Auf dieser Grundlage sind mögliche Eingriffe zu werten. Wie die UNB schon einleitend feststellt, hat das FFH-Monitoring 2011 keine Lebensraumtypen erfasst.

Der Forderung des Management-Planes (Entwurf), dass keine weitere Bebauung und keine Einrichtung weiterer touristischer intensiver Nutzungen außerhalb der geltenden B-Plan-Bereiche stattfinden soll, wird Rechnung getragen, da der Geltungsbereich der 4. Änderung innerhalb des rechtskräftigen B-Planes Nr. 61 liegt.

Die in der Vergangenheit erfolgten Eingriffe in die FFH-Lebensraumtypen und Biotope sind nicht Gegenstand der aktuellen Planung und daher nicht in die FFH-Verträglichkeitsstudie einbezogen worden. Die behauptete Befürchtung, dass durch die aktuelle Planung in Ergänzung / Kombination mit früheren Baumaßnahmen insgesamt „das Fass zum Überlaufen“ gebracht wird, ist nicht belegt. Eventuelle frühere Beeinträchtigungen der FFH-Lebensraumtypen und Biotope können nicht der aktuellen Planung angelastet werden. Ausgangspunkt der FFH-Verträglichkeitsstudie kann nur der aktuelle Zustand zu Beginn der aktuellen Planung sein. Diese belegt, dass durch die 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 keine relevanten Wirkungen auf die Erhaltungsziele des FFH-Gebietes festzustellen sind.

Das abschließende Fazit (Unvereinbarkeit der Planung mit dem Erhaltungsgebot der Biotope und dem Verschlechterungsverbot des FFH-Gebietes) wird nicht geteilt und findet im Rahmen der Abwägung keine Berücksichtigung.

c)  nicht berücksichtigt werden die Stellungnahmen von:

1. BUND, ohne Datum, Eingang am 30.05.16:

Ziff. 1 befasst sich mit der Aufstellung des Ursprungsplanes im Jahre 2003 und enthält keine Bedenken oder Anregungen zur 4. Änderung.

Ziff. 2 und 3 befassen sich mit der Aufstellung der 2. Änderung und enthalten keine Bedenken oder Anregungen zur 4. Änderung.

In Ziff. 4 wird das Fehlen eines landschaftspflegerischen Begleitplanes bemängelt. Bei der Aufstellung oder Änderung eines Bauleitplanes ist die Erstellung eines landschaftspflegerischen Begleitplanes nicht erforderlich. Die landschaftspflegerischen Belange werden – soweit erforderlich – im Umweltbericht bearbeitet. Im vorliegenden Fall ist ein Umweltbericht nicht erforderlich, da der Plan im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB aufgestellt wird.

In Ziff. 5 wird bemängelt, dass mehrere Gesetze nicht berücksichtigt wurden. Es wird nicht gesagt, in welchen Punkten vermeintlich gegen diese Gesetze verstoßen wird, daher ist eine Abwägung über diesen Vorwurf nicht möglich. Die zuständigen Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt; das WSA Lübeck, das LLUR und das MELUR haben keine Bedenken vorgebracht; zur Stellungnahme der UNB und des LKN Schleswig-Holstein s. die Abwägung darüber.

In Ziff. 6 wird bemängelt, dass die „Verordnung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“ verletzt wurde. Es hat – obwohl gem. §13 BauGB davon abgesehen werden kann – eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung am 29.02.2016 stattgefunden, diese wurde rechtzeitig ortsüblich bekannt gemacht.

In Ziff. 7 wird der Bestandsschutz für die Strandsauna angezweifelt. Diese Aussage ist erstens falsch, da eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt und hat zweitens nichts mit der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 zu tun. Die Sauna liegt nicht im Außenbereich, sondern im Geltungsbereich eines rechtskräftigen B-Planes, daher findet § 35 BauGB hier keine Anwendung.

In Ziff. 8 wird die Qualität der FFH-Verträglichkeitsstudie angezweifelt (z.B. Alter der Kartierungs-daten), es wird jedoch nicht begründet dargestellt, worin die Fehler der Studie bestehen sollen.

Es wird eine bereits erfolgte Verschlechterung des FFH-Gebietes behauptet. Falls eine solche stattgefunden haben sollte, hat sie nichts mit der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 zu tun. Es wird eine weitere Verschlechterung befürchtet. Die durchgeführte FFH-Verträglichkeitsstudie belegt jedoch, dass durch die 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 keine relevanten Wirkungen auf die Erhaltungsziele festzustellen sind.

In Ziff. 8 wird außerdem behauptet, dass die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen keinen ausreichenden Ausgleich für die vorhabenbedingten Eingriffe gewährleisten. In Ziff. 5.2 der Begründung ist jedoch nachgewiesen, dass alle Eingriffe mit dem Faktor 1:3 ausgeglichen werden.

2. Bürger 1 vom 10.06.16:

In Ziff. 1 wird behauptet, dass die zusätzlich überbauten bzw. versiegelten Flächen nicht mit den Naturschutzgesetzen der FFH-Richtlinie vereinbar sind. Es wird jedoch nicht benannt, gegen welchen Inhalt der genannten Vorschriften verstoßen wird. Die FFH-Verträglichkeitsstudie belegt jedoch, dass durch die 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 keine relevanten Wirkungen auf die Erhaltungsziele festzustellen sind.

Zu Ziff. 2:  Die Frage, ob für die Realisierung eines Bauvorhabens im Geltungsbereich der 4. Änderung eine naturschutzrechtliche Genehmigung erforderlich ist, ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.

In Ziff. 3 wird befürchtet, dass durch Neudefinition des Höhenbezugspunktes eine zusätzliche optische Beeinträchtigung ermöglicht wird. Dies ist nicht richtig; durch die neue Höhenfestsetzung und die neue Definition des Bezugspunktes ist eine Firsthöhe von 13,00 m über NHN zulässig, dies entspricht dem Bestand (jetzige Firsthöhe der Strandsauna).

Zu Ziff. 4: Es ist richtig, dass ohne diese Festsetzung eine solche bauliche Nebenanlage nicht zulässig wäre. Im Rahmen dieser Änderung soll sie jedoch – in exakt definierten Abmessungen – ermöglicht werden. Der dadurch verursachte Eingriff in Natur und Landschaft wird ausgeglichen (s. Begründung Ziff. 5.2).

Zu Ziff. 5: Erstens ist die Nutzung der Strandsauna nach den bisherigen Festsetzungen das ganze Jahr über zulässig. Zweitens belegt die FFH-Verträglichkeitsstudie, dass durch die 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 keine relevanten Wirkungen auf die Erhaltungsziele des FFH-Gebietes festzustellen sind.

Zu Ziff. 6: Die offene  Bauweise wird eingehalten. Abstandsflächen dürfen durchaus auf Grünflächen fallen.

Ziff. 7, 8 und 9 enthalten keine Anregungen oder Bedenken und sind daher nicht abwägungsfähig.

In Ziff. 10 wird angezweifelt, dass es einen Bedarf für eine Schank- und Speisewirtschaft gibt, da es keine Gäste gäbe. Der bisherige Leerstand der Strandsauna ist jedoch kein Beleg dafür; die Stadt Neustadt i.H. sieht hier durchaus einen Bedarf. Es ist nicht richtig, dass der Bestandsschutz (durch Nicht-Nutzung) erloschen ist, dies spielt jedoch auch für künftige Festsetzungen keine Rolle.

In Ziff. 11 wird befürchtet, dass der Hochwasserschutz zerstört wird. Erstens handelt es sich bei den vorhandenen Dünen nicht um einen Hochwasserschutz. Zweitens hat der beteiligte Landesbetrieb für Küstenschutz (LKN) keine entsprechenden Bedenken geäußert.

Zu Ziff. 12: Nach den Festsetzungen sind sowohl eine Strandsauna als auch eine Schank- und Speisewirtschaft zulässig, jeweils auch als alleinige Nutzung. Diese Nutzungen stehen in keinem Zusammenhang mit den Küstenschutzanforderungen.

3. Ministerium für Inneres und Bundesangelegenheiten vom 23.08.2016:

Zunächst ist festzustellen, dass das MIB – wie im Verfahrenserlass vorgesehen – lediglich nachrichtlich beteiligt und nicht als TöB um eine Stellungnahme gebeten wurde. Dem entsprechend wird das Schreiben des MIB vom 23.08.2016 nicht als abzuwägende Anregung gewertet, sondern als Hinweis.

Weiterhin ist festzustellen, dass im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung lediglich Stellungnahmen zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können. Die Stellungnahme des MIB bezieht sich jedoch 1. auf die nicht geänderte „Grünfläche Meeresstrand“, 2. auf die Zulässigkeit der Nutzungsart „Schank- und Speisewirtschaft“, die nicht Gegenstand der erneuten Auslegung ist, 3. auf das Planverfahren und 4. auf naturschutzrechtliche Aspekte, die jeweils beide nicht Gegenstand der erneuten Auslegung sind. Zu dem einzigen geänderten Inhalt, nämlich dem Fortfall der Nutzung „Sport“ wird keine Anregung abgegeben.

Dennoch stellt die Stadt Neustadt i.H. die vorgebrachten Bedenken in die Abwägung ein.

Die Aussage, dass im Rahmen der 4. Änderung eine „Grünfläche Meeresstrand“ festgesetzt werden soll, ist nicht richtig, da diese Festsetzung bereits in der Ursprungsplanung enthalten ist und somit keine Änderung erfolgt.

Der Katalog der zulässigen Nutzungen soll lediglich um eine weitere Nutzungsart (Schank- und Speisewirtschaften) ergänzt werden, die übrigen in der Stellungnahme genannten Nutzungen sind bereits nach dem bestehenden Bebauungsplan zulässig. Die Einschätzung, dass Schank- und Speisewirtschaften nicht der Zweckbestimmung „Meeresstrand“ entsprechen, wird seitens der Stadt Neustadt i.H. nicht geteilt. Zumindest entspricht die Art der Nutzung „Schank- und Speisewirtschaften“ (z.B. Strandrestaurant) in gleichem Maße der Zweckbestimmung Meeresstrand wie die bisher zulässige Nutzung „Sauna / Wellness“ (z.B. Strandsauna). Den Anregungen, entweder das zulässige Nutzungsspektrum zurückzunehmen oder ein entsprechendes Sondergebiet festzusetzen, wird daher nicht gefolgt.

Das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB kann angewandt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Dies ergibt sich aus der unveränderten Beibehaltung der Grundausweisung „Grünfläche“. Sogar die nähere Zweckbestimmung „Meeresstrand“ wir unverändert beibehalten. Es wird lediglich der Katalog der zulässigen Nutzungen um eine neue Nutzungsart ergänzt. Insbesondere bei Betrachtung des gesamten B-Planes Nr. 61 wird deutlich, dass hier (durch die Ergänzung einer einzigen Nutzungsart) die Grundzüge der Planung (des Ursprungsplanes) nicht berührt werden. Eine Nutzungsintensivierung findet nicht statt. Die angeführte Wellness-Nutzung ist auch bisher bereits zulässig. Die Nutzung „Schank- und Speisewirtschaft“ ist nicht intensiver als die Nutzung „Sauna und Wellness“.

4. Kreis Ostholstein vom 26.08.2016:

Zu Fachbereich Bauleitplanung:

Die Bedenken des Kreises, „ob die vorgesehene Bebauung mit der Rechtsprechung und Kommentierung zur Zweckbestimmung einer Grünfläche vereinbar ist“, werden – auch in Kenntnis des beigefügten Urteils des VGH Baden-Württemberg vom 16.04.2008 – nicht geteilt und daher zurückgewiesen:

In dem angeführten VGH-Urteil geht es um die Unzulässigkeit einer (max.) 50-%-igen Bebauung einer „Grünfläche Gartenbau“ mit Gewächshäusern. Nach der vom Kreis markierten Randnummer 24 des Urteils sind bauliche Anlagen und sonstige Einrichtungen, die der Zweckbestimmung der jeweiligen Grünfläche dienen, nicht völlig ausgeschlossen, sie dürfen bei einer Gesamtbetrachtung jedoch nur von untergeordneter Bedeutung sein. Genau dies ist hier der Fall: Die „Grünfläche Meeresstrand“ hat – allein im Geltungsbereich des B-Planes Nr. 61 – eine Größe von ca. 16.000 m² (s. Ursprungs-B-Plan Nr. 61). Die nunmehr zulässige Bebauung (270 m² für Gebäude, zusätzlich 80 m² für Terrassen, Terrassenüberdachungen und Balkone) entspricht einer GRZ von 0,02. Das Verhältnis der Hauptnutzung (freigehaltene Grünfläche) zu den erlaubten baulichen Anlagen unterschreitet den Rang „untergeordneter Nebenanlagen“ erheblich. Die zulässigen baulichen Anlagen sind somit der Grünflächennutzung räumlich und funktional zu- und untergeordnet. Der „Schwerpunkt“ liegt nach wie vor auf der „Grünfläche Meeresstrand“. 

Zu Fachbereich Naturschutz:

Die Fläche ist bereits im Ursprungsplan als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Meeresstrand festgesetzt. Im Rahmen der 4. Änderung wird diese Festsetzung beibehalten. Sie ist somit nicht Gegenstand der Änderung.

In den weiteren Ausführungen wird lediglich wiederholt, was bereits in der Stellungnahme vom 01.06.2016 gesagt wurde. Diese Stellungnahme ist unter „teilweise berücksichtigt“ abgewogen. Außerdem beziehen sich die Inhalte nicht auf die geänderten oder ergänzten Teile, zu denen im Rahmen der erneuten Auslegung und TöB-Beteiligung nur Stellungnahmen abgegeben werden konnten.

Die Bürgermeisterin wird beauftragt, diejenigen, die eine Stellungnahme abgegeben haben, von diesem Ergebnis mit Angabe der Gründe in Kenntnis zu setzen.

2.  Aufgrund des § 10 des Baugesetzbuches sowie nach § 92 der Landesbauordnung beschließt die Stadtverordnetenversammlung die 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 für das Gebiet Pelzerhaken Am Leuchtturm nördlich der Wiesenstraße, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung.

3.  Die Begründung wird gebilligt.

4. Des Beschluss der Änderung des B-Planes durch die Stadtverordnetenversammlung ist nach § 10 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. In der Bekanntmachung ist anzugeben, wo der Plan mit Begründung während der Sprechstunden eingesehen und über den Inhalt Auskunft verlangt werden kann.

Entwurf der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 (Planzeichnung und Text)

Entwurf der Begründung der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61

Anlage zum Entwurf der Begründung der 4. Änderung des B-Planes Nr. 61 (FFH-Verträglichkeitsstudie)

Stellungnahmen mit Bedenken und Anregungen während der öff. Auslegung

Stellungnahmen mit Bedenken und Anregungen während der erneuten öff. Auslegung

(in digitaler Version aus technischen Gründen nicht zu einer Datei zusammengefasst)

Protokoll zur fachlichen Sprechstunde