Vorlage - VO/1372/15  

Die Selbstverwaltung strebt eine Flächennutzungsplanänderung für den nördlichen Teil des potentiellen Wohnbaugebietes Lüb‘scher Mühlenberg an. Diese Änderung soll als Grundlage für die Aufstellung eines oder mehrerer Bebauungspläne dienen, die dort weitere Wohnbebauung ausweisen.

Die Verwaltung erarbeitet gegenwärtig die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes. Als einer der ersten Abschnitte der Planungen wird das Thema Wohnbauflächenbedarfsermittlung bearbeitet. Die vorläufigen Ergebnisse dieser Untersuchung zeigen, dass es notwendig ist, bis zum Jahr 2030 zusätzliche Wohnbauflächen auszuweisen. Zudem hat eine Potentialflächenbewertung gezeigt, dass der nördliche Teil der Fläche Lüb‘scher Mühlenberg dafür am besten geeignet scheint.

Insofern überschneiden sich die fachlichen Ziele der Selbstverwaltung und der Verwaltung; eine zusätzliche Wohnbauflächenausweisung ist notwendig. Es ist daher wirtschaftlich, auf eine Flächennutzungsplanänderung zu verzichten, da die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes das gleiche Thema bzw. die gleiche Zielstellung bearbeitet. Da die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes durch die Verwaltung durchgeführt wird, entstehen keine zusätzlichen Kosten durch die Beauftragung Externer für den städtebaulichen Teil der Planungen.

In Bezug auf den Zeitrahmen der Ausweisung sind zwei wesentliche Sachverhalte zu berücksichtigen:

1. Der Unterschied zwischen Nachfrage und Bedarf im Wohnungsneubau

Die Nachfrage im Wohnungsneubau beläuft sich meistens auf wenige Wohnbautypologien. Die größte Nachfrage besteht für freistehende Einfamilienhäuser gefolgt von freistehenden Zweifamilienhäusern. Wohnbauland für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern wird von Investoren eher wenig nachgefragt. Die Nachfrage an freistehenden Einfamilienhäusern ist meist deutlich größer als das Angebot. Zusätzliche Angebote befriedigen die Nachfrage nur zeitweise. Die Schaffung zusätzlicher Angebote ist aber nur dann städtebaulich sinnvoll, wenn auch ein Bedarf besteht. Der Bedarf drückt sich aber nicht nur alleine durch die Nachfrage an Wohnbauland aus. Wohnraumtypologien wie sie bspw. im sozialen Wohnungsbau verwendet werden, werden nicht nachgefragt, da sie keine Rendite abwerfen und auch nicht von privaten (Einzel-)Bauherren gewollt sind. Dennoch besteht ein Bedarf. Das Wohnungsmarktkonzept von 2014 zeigt, dass es einen größeren Neubaubedarf von Mehrfamilienhäusern gibt als von Einfamilienhäusern. D.h. Nachfrage und Bedarf sind nicht kongruent.

Welche städtebaulich negativen Auswirkungen es hat, ausschließlich der aktuellen Nachfrage zu folgen, soll folgendes fiktives Beispiel zeigen (nur hypothetisch!):

Die Stadt Neustadt hat rund 15.000 Einwohner. Diese Zahl wird allen Prognosen nach für die nächsten 15 Jahre stagnieren (Wanderungssaldo gleicht Sterbesaldo aus). Es geht also nicht um Wachstum (Steigerung der Einwohnerzahl), sondern nur um die räumliche Umverteilung innerhalb des Stadtgebietes. Hypothese: Es werden 400 neue Wohneinheiten als Einfamilienhäuser im Außenbereich ausgewiesen. Diese werden alle nachgefragt und sind innerhalb kürzester Zeit verkauft. Da die Einwohnerzahl konstant ist, werden 400 Wohneinheiten in Bestandsquartieren (überwiegend Wohnungen und alte Häuser) durch Umzug in die Neubaugebiete oder Todesfälle frei. Neben Wohnungsleerständen (vor allem in der Altstadt) entstehen so zusätzliche Kosten für Infrastruktur und Unterhaltung dieser, für Ausgleichsmaßnahmen und für erhöhtes Verkehrsaufkommen.

2. Der Planungsaspekt

Der Betrachtungszeitraum liegt 15 Jahre in der Zukunft. Daher erfolgt die Planung vorrausschauend und nicht impulsiv. D.h. die Planung folgt einer festen Zielvorstellung für die Zukunft – einem Leitbild – und moduliert sich anhand aktueller Trends. Für die Stadt Neustadt in Holstein wurde für das Jahr 2030 eine stagnierende Bevölkerungsentwicklung von 15.000 Einwohnern prognostiziert. Durch die demographische Verschiebung wird die Gesellschaft deutlich älter sein. Der Bedarf für Wohnformen wie betreutes Wohnen oder kostengünstige Wohnungen wird deutlich höher sein. Findet jetzt eine Ausweisung statt, die nicht an den Ansprüchen der Gesellschaft in 15 Jahren gemessen wird, so hat dies mit Eintritt der Prognosen negative Folgen.

Dazu folgendes fiktives Beispiel (nur hypothetisch):

Gegenwärtige Nachfragetrends bevorzugen freistehende Einfamilienhäuser. Die Stadt Neustadt in Holstein folgt diesem Trend und weist ausschließlich Bauland entsprechend des Trends aus. In 15 Jahren gibt es einen neuen Trend; freistehende Einfamilienhäuser sind zu groß und pflegeaufwendig für ältere Menschen. Diese wollen ihr Haus nun verkaufen und mit dem Geld eine Wohnung in einer betreuten Seniorenwohnanlage kaufen, oder zumindest eine Wohnung in der Innenstadt, in der Nähe von Ärzten, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten. Durch die hohe Nachfrage von betreuten Wohneinrichtungen sind die Preise allerdings stark gestiegen. Zudem ist die Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern gesunken, da weniger junge Familien nach Neustadt wandern, als viel mehr Rentner, die sich an der Ostsee zur Ruhe setzen wollen. Viele Wohnungen in der Innenstadt sind jedoch in einem schlechten Zustand, da diese jahrelang nicht nachgefragt wurden (auch aufgrund zu hoher Mieten) und leer standen. Die Stadt muss nun wieder dem Nachfragetrend folgen und entsprechenden Wohnraum schaffen. Die Bevölkerung wandert wieder von den Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand in die Innenstadt. Einfamilienhäuser stehen leer.

Es ist daher zwingend erforderlich, auch in Verantwortung gegenüber nachfolgenden Genrationen, vorrausschauend und nachhaltig zu planen. Dies bezieht sich sowohl auf Quantität (wie viel Flächenausweisung) als insbesondere auch Qualität (welche Art von Wohnraum) der Wohnflächenausweisung.

Unter Berücksichtigung dieser beiden Sachverhalte sollte daher für den zeitlichen Rahmen folgendes beachtet werden:

1. Zügige Neuaufstellung F-Plan bis Ende 2017.
2. Währenddessen Realisierung der Mehrfamilienhausbebauung aus dem B-Plan Nr. 83.
3. Im Rahmen der Städtebauförderung Innenentwicklungspotentiale weiter untersuchen und städtebaulich begünstigen.
4. Ab Sommer 2017 Beginn der Aufstellung des ersten Bebauungsplanes (bedarfsgerechte Ausweisung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan). Die verbindliche Bauleitplanung sollte erst dann Baurecht schaffen, wenn die bestehenden Bedarfe mit bedarfsgerechten Wohnformen befriedigt sind.

Anhand dieser (Etappen-) Ziele kann eine Ausweisung durch den Flächennutzungsplan innerhalb der nächsten ca. 2 Jahre geschehen.

Zusammengefasst empfiehlt die Verwaltung:

-          Keine separate Flächennutzungsplanänderung für den nördlichen Abschnitt der Wohnbaugebietes Lüb’scher Mühlenberg.

-          Ausweisung dieser Flächen als Wohnbaufläche durch die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans.

-          Zeitraum für die Ausweisung durch den Flächennutzungsplan: 2 – 3 Jahre (2017/18).

-          Zeitraum für die Ausweisung von Wohnbauflächen durch einen Bebauungsplan: abschnittsweise ab 2018 – 2025 (bedarfsorientiert).

Die Ausweisung weiterer Wohnbauflächen am „Nördlichen Lüb´schen Mühlenberg“ (s. Anlage) soll im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes in den nächsten 2 Jahren erfolgen..

Lageplan