Auszug - Prüfung der Einführung einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG)  

Bericht:

Herr Heckel erklärt, dass er sich nach der letzten Stadtverordnetenversammlung entschieden habe, das Thema „Prüfung der Einführung einer Satzung über das Verbot der Zweckentfrem-dung von Wohnraum nach dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG)“ auf die Tagesordnung zu setzen. Andere Städte hätten entsprechende Satzungen bereits beschlossen, und es sei sinnvoll, dies auch in Neustadt zu behandeln, da über Wohnraum gesprochen werde und Wohnraum geschaffen werden müsse. Wenn bestehender Wohnraum dauerhaft vermietet werde, sei dies sinnvoll. Im Internet seien zahlreiche Ferienwohnungen in Neustadt in Holstein inseriert. Herr Heckel bittet den Bürgermeister zu prüfen, ob die Vermieter solcher Wohnungen auch die nötigen Abgaben zahlen.

Herr Spieckermann weist darauf hin, dass im letzten Absatz der Vorlage bereits ausgeführt werde, dass die Baukontrolleurin tätig sei und sich schwerpunktmäßig mit der Überprüfung ungenehmigter oder unzulässiger Ferienwohnungen befasse. Einer ihrer ersten Arbeitsaufträge umfasse die systematische Kontrolle dieser Fälle.

Diskussion:

Frau Giszas stellt fest, dass es nicht nur um ungenehmigte oder unzulässige Ferienwohnungen gehe, sondern auch um solche, die zwar einmal genehmigt wurden, für die jedoch keine Abgaben gezahlt werden. Sie begrüßt die Einführung einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.

Herr Rieger erklärt, dass mit dem Wohnraumschutzgesetz in Schleswig-Holstein ein neues Instrument geschaffen worden sei. Es gehe nicht nur um Wohnraum, sondern auch um Leerstände, Umwandlungen von Wohnraum zu anderen Nutzungen usw. Die Satzung ersetze keinen Bebauungsplan. Wer nach § 34 BauGB ein Nutzungsrecht habe, dem könne dieses durch eine Satzung nicht entzogen werden. Es gehe ausschließlich um die Verhinderung von Missbrauch. Die Satzung solle den Kommunen die Arbeit erleichtern. Rechtstreitigkeiten seien möglich und der Aufwand zur Umsetzung sei hoch. Die Vor- und Nachteile seien in der Vorlage gegenübergestellt. Eine Satzung allein reiche nicht aus – sie müsse auch kontrolliert werden. Die Baukontrolleurin habe als ersten Schwerpunkt die Überprüfung von Ferienwohnungen erhalten. Die erste Reaktion werde in der Regel sein, rechtlich gegen unzulässige Nutzungen vorzugehen. Vorabmaßnahmen, wie ein sofortiger Nutzungsentzug, seien von der Rechtsberatung nicht empfohlen worden. Die Satzung kann ein wichtiges Signal sein, um künftige ungenehmigte Nutzungsänderungen zu verhindern.

Weiter führt Herr Rieger aus, dass in den letzten 25 Jahren rund 1.700 Wohnungen geschaffen wurden. Bei einem Gesamtbestand von ca. 9.000 Wohnungen habe dies nicht zu einem deutlichen Bevölkerungszuwachs geführt. Es werde mehr Wohnraum nachgefragt, da zunehmend Einzelpersonen in einzelnen Wohnungen lebten und der Flächenbedarf pro Person steige. Von den 9.000 Wohnungen seien etwa 400 Ferienwohnungen. Neustadt in Holstein sei somit eher eine Wohnstadt als ein Touristenort. Ein klassisches Steuerungsinstrument bleibe die Aufstellung eines Bebauungsplans.

Herr Weber erkundigt sich nach der Problematik im Hafensteig und in der Krabbenstraße.
Herr Rieger erläutert, dass dort Gebäude ohne erforderlichen Nutzungsänderungsantrag zu Ferienwohnungen umgebaut wurden, was aus Sicht des Bauamtes nicht zulässig sei. Im Innenstadtbereich seien Ferienwohnungen in großen Teilen planungsrechtlich zulässig. Wenn dies politisch nicht gewünscht sei, müsse dies durch Bauleitplanung geändert werden. Er empfiehlt, die Lage im Blick zu behalten. Ein Monitoring der Ferienwohnnutzung (z. B. über öffentlich zugängliche Online-Angebote) sollte eingerichtet werden, um die Situation fundiert bewerten zu können. Zudem solle zunächst abgewartet werden, welche Ergebnisse die Baukontrolleurin in den nächsten Jahren erzielen werde. Sollten sich kritische Entwicklungen ergeben, seien Bebauungspläne – insbesondere im Innenstadtbereich – aufzustellen.

Herr Haas fragt, ob der Hafensteig und die Krabbenstraße Ferienwohnungsgebiete seien.
Herr Rieger erklärt, dass sich Ferienwohnungen dort nicht einfügen. Es sei bereits vieles untersagt worden, und auch weiterhin werde gegen unzulässige Nutzungen vorgegangen.

Herr Hansen fragt, ob es richtig sei, dass sich die Satzung gegen Wohnungen richte, die ohne offizielle Nutzungsänderung als Ferienwohnungen genutzt würden. Bei Neubauten könne die Nutzung direkt festgelegt werden. Er möchte wissen, wie mit Wohnungen umzugehen sei, die von Anfang an als Ferienwohnungen geplant und vermietet wurden.
Herr Rieger erklärt, dass grundsätzlich alle Ferienwohnungen betrachtet würden. In Bereichen, in denen sie im Bebauungsplan zulässig seien, blieben sie zulässig. In Bereichen, in denen sie nicht zulässig seien, werde dagegen vorgegangen. Genehmigte Bestandsnutzungen blieben unberührt.

Herr Weber erklärt, dass ihn der Verwaltungsvorschlag überzeugt. Für den Fall negativer Entwicklungen habe man alle notwendigen Steuerungsmöglichkeiten.

Auch Herr von Hörsten bewertet den Verwaltungsvorschlag positiv. Mit einer beschlossenen Satzung hätte die Verwaltung ein besseres Instrument, um gegen Fehlentwicklungen vorgehen zu können. Die Einführung der Satzung würde allerdings bedeuten, dass eine zusätzliche halbe Stelle geschaffen werden müsse. Er fragt, welche zusätzlichen Aufgaben diese halbe Stelle übernehmen solle, die über die Tätigkeiten der bereits vorhandenen Stelleninhaberin hinausgingen.

Herr Rieger erklärt, dass bei Einführung der Satzung zusätzliche Kontrollen erforderlich wären. In Absprache sei der Mehrbedarf mit ca. 20 Stunden pro Woche geschätzt worden, da die Baukontrolleurin bereits vielfältige Aufgaben habe. Wenn eine Satzung beschlossen werde, müsse diese auch umgesetzt werden.

Herr Heckel regt an, die Diskussion zu beenden und den Sachverhalt zur Kenntnis zu nehmen.

Herr Hoppert bewertet die Satzung ebenfalls positiv, schlägt jedoch vor, unter Punkt 5 der Verwaltungsempfehlung folgenden Zusatz aufzunehmen:
Es wird empfohlen, vorerst auf eine Satzung zu verzichten und stattdessen die Entwicklung der Wohnraumsituation weiterhin zu beobachten. Ein Monitoring der Ferienwohnnutzung (z. B. über öffentlich zugängliche Online-Angebote) sollte eingerichtet werden, um die Situation fundiert bewerten zu können und um jährlich darüber zu berichten.

Herr Ruckart meint, gehört zu haben, dass Ferienwohnungen zulässig sein müssten, wenn sie vom Tourismus-Service in die Vermietung aufgenommen würden. Er schlägt vor, eine Liste der Vermieter beim Tourismus-Service anzufordern.

Um 20:53 Uhr verlässt Herr Heckel kurz den Raum und benennt Herrn Weber als seinen Vertreter.

Herr Greve weist auf die angespannte Wohnraumsituation in Neustadt hin. Die Satzung sei eine freiwillige Aufgabe und könne als Instrument gut eingesetzt werden.

Um 20:55 Uhr kehrt Herr Heckel zurück.

Herr Weber erklärt, dass bundesweit weniger Bürokratie gefordert werde, auch diese Satzung bedeute Bürokratie. Er bittet daher um Zurückstellung und weist darauf hin, dass im Bedarfsfall alle notwendigen Mittel zur Verfügung stünden.

Herr Heckel lässt über den Beschlussvorschlag mit folgendem Zusatz abstimmen:
Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Ein Monitoring der Ferienwohnnutzung (z. B. über öffentlich zugängliche Online-Angebote) sollte eingerichtet werden, um die Situation fundiert bewerten zu können und um jährlich darüber zu berichten.

Beschluss:

Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen.

Ein Monitoring zur Ferienwohnnutzung (z.B. zugängliche Online-Angebote) sollte eingerichtet werden, um die Situation fundiert bewerten zu können und um jährlich darüber zu berichten.

Abstimmungsergebnis:

einstimmig

Ja-Stimmen: 9 Nein-Stimmen: 0 Enthaltungen: 0