1.Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. 72 abgegebenen Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Stadtverordnetenversammlung mit folgendem Ergebnis geprüft:
a) berücksichtigt werden die Stellungnahmen von
1. Kreis Ostholstein, 22.08.2007 (Nr. 14):
zu 1. a)
Die Anregung wird berücksichtigt. Der Teil II wird aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da hier – entgegen dem bisherigen Entwurf – nur der Bestand festgesetzt ist und es somit am Planungserfordernis fehlt.
zu 1. b) (Verweis auf Stellungnahme des Innenministeriums vom 31.01.07)
Die Stellungnahme des Innenministeriums vom 31.01.07 kann noch nicht abgewogen werden, da eine neue Stellungnahme des Innenministeriums noch nicht vorliegt. Sollten die erheblichen Bedenken des Innenministeriums (Referat für Städtebau und Ortsplanung) unverändert aufrecht erhalten werden, kann der Satzungsbeschluss nicht gefasst werden, da die Satzung Rechtsverstöße beinhalten würde. Sobald die Stellungnahme des Innenministeriums vorliegt, wird diese zusammen mit einem Abwägungsvorschlag als Tischvorlage nachgereicht.
zu 1. c)
Die Anregung wird berücksichtigt. Der Durchführungsvertrag wird rechtzeitig geschlossen.
zu 2.
Die Anregung ist bereits berücksichtigt. Es sind detaillierte Schallschutzmaßnahmen (Gliederung in Lärmpegelbereiche, Orientierung, baulicher Schallschutz) vorgesehen und entsprechend festgesetzt. Einzelnachweise sind im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
zu 3.
zum Grundwasser
Die Anregung wird im Rahmen der Bauausführung berücksichtigt.
zum Boden
Die Anregung wird berücksichtigt. Die Aussagen in der Begründung werden ergänzt.
zu 4.
Die Anregung wird berücksichtigt. Die Begünstigten des Gehrechtes werden um ein Fahrrecht zg. der Feuerwehr erweitert. In die Begründung werden Aussagen zur Löschwasserversorgung ergänzt.
2. Amt für ländliche Räume, 14.08.2007 (Nr. 13):
zum Verweis auf die Stellungnahme vom 08.01.2007
zum B-Plan 72.1
Die Anregungen sind bereits dadurch berücksichtigt, dass in den textlichen Festsetzungen Wohnungen im Erdgeschoss ausgeschlossen sind. Es wird zusätzlich die Festsetzung aufgenommen, dass der Fußboden von Wohnräumen mindestens 3,50 m über NN liegen muss. In den Text (Teil B) werden Festsetzungen zu Hochwasserschutzmaßnahmen für die Tiefgarage aufgenommen. In die Begründung zum Bebauungsplan wurden Ausführungen zur Lage innerhalb eines öffentlichen Hafengebietes gem. LWG und zu den Belangen des Küsten- und Hochwasserschutzes (Tiefgarage, Schlafräume oder Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen, Erosionssicherheit der Fundamente und Grundmauern, Abwasser und Schadstoffe) aufgenommen.
zum B-Plan 72.2
Ein Sportboothafen ist nicht mehr Inhalt des Bebauungsplanes.
3. Wasser- und Schifffahrtsamt Lübeck, 14.08.2007 (Nr. 4):
Die Anregung wurde tlw. bereits in den Hinweisen (Nr. 3) auf dem Plan berücksichtigt. Dieser Punkt wird um den dritten Absatz der Stellungnahme ergänzt.
4. Landesamt für Natur und Umwelt des Landes Schleswig-Holstein, 10.08.2007 (Nr. 5):
zu Hinweisen des Geologischen Landesarchivs
Die Hinweise zur Weiterleitung geologischer Untersuchungsergebnisse in Begleitung zu Bauvorhaben, Flächennutzungs- und Bebauungsplanungen und die Hinweise über Informationen des geologischen Landesarchivs und des Umweltatlasses im Internet werden zur Kenntnis genommen und sofern relevant in der weiteren Planung verwendet. Ein entsprechender Hinweis wurde in die Begründung aufgenommen.
5. Wehrbereichsverwaltung Nord, 31.07.2007 (Nr. 7):
zum Verweis auf die Stellungnahme vom 02.01.2007
Die Anregung ist bereits berücksichtigt worden. Das Lärmgutachten hat die genannten Schallleistungspegel zugrunde gelegt. Der Wehrbereichsverwaltung Nord wurde das Schallgutachten im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB zugesandt.
6. DB Services Immobilien GmbH, 08.08.2007 (Nr. 16):
Die Anregung ist bereits berücksichtigt. Der Schienenverkehr ist im Lärmgutachten berücksichtigt. wo? Im Bebauungsplan sind die notwendigen Schallschutzmaßnahmen festgesetzt.
7. Zweckverband Ostholstein, 30.07.2007 (Nr. 9):
zum Verweis auf die Stellungnahme vom 20.12.2006
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Änderungen der Gestaltung der Verkehrsflächen sind im Rahmen der Erschließungsplanung mit dem Zweckverband abzustimmen. An den Abmessungen öffentlicher Verkehrsflächen sind keine Veränderungen beabsichtigt. Das Gehrecht zg. der Allgemeinheit wird um ein Fahrrecht zg. des Abfallentsorgungsträgers ergänzt.
8. Landesbetrieb Straßenbau und Verkehr, Eisenbahnverwaltung, 29.08.2007 (Nr. 18):
Die Anregung wird berücksichtigt. Die Gleisanlagen sind seit vielen Jahren nicht mehr in Betrieb und werden nicht mehr benötigt. Die Stadt wird die bahnrechtliche Entwidmung der Flächen beantragen.
b) teilweise berücksichtigt werden die Stellungnahmen von
9. Stadtwerke Neustadt, 26.07.2007 (Nr. 8):
zum Verweis auf die Stellungnahme vom 13.09.2006 zum Rahmenplan
zu 2.2
Die Anregung ist bereits berücksichtigt. Es wurde ein Lärmgutachten erstellt. Die notwendigen Festsetzungen werden im Bebauungsplan getroffen. Zu den verkehrlichen Einschränkungen werden Hinweise in die Begründung aufgenommen.
zu 2.3
Der Abwägungsvorschlag über die ersten drei Zeilen der Ziff. 2.3 (Lärmschutzwand) wird als Tischvorlage nachgereicht.
Die Emissionen des Schüttgutumschlages wurden entsprechend berücksichtigt. Hierzu erfolgte auch eine zusätzliche Emissionsmessung während einer Verladung. Sofern der Hafen am Wochenende oder auch nachts als Schutzhafen angesteuert wird, so dient dies zur Abwendung von Gefahren. Hierzu hat die TA Lärm besondere Zulässigkeiten, Immissionsrichtwerte gibt es für einen solchen Fall nicht. Zur Dimensionierung des passiven Schallschutzes wird auch eine nächtliche Verladetätigkeit berücksichtigt. Mittlerweile wurde eine Staubimmissionsprognose durch das Büro LAIRM Consult GmbH erstellt (Gutachten 06008.01 vom 14.11.2006). Das Gutachten kommt zum Ergebnis, dass das zukünftige Wohnen mit dem Betrieb des Hafenumschlages verträglich ist. Es werden geringfügige organisatorische Maßnahmen zur Vermeidung von Staub vorgeschlagen, die ohnehin bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und gegenseitiger Rücksichtnahme beachtet werden.
zum Plankonzept
Die Anregung wird berücksichtigt. Die Festsetzung des Sportboothafens im Bebauungsplan ist herausgenommen worden und ist für eine kleinere Steganlage auch nicht erforderlich.
zu Brücken
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Brücken sind im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht vorgesehen.
Schreiben vom 26.07.2007
zu 1.
Die Anregung zur Hafennutzung im „SO Hafentourismus“ wird teilweise berücksichtigt. Durch die Revitalisierung und Aufwertung des ehem. Glückskleegebäudes kommt es konsequenterweise auch zu einer Veränderung und Aufwertung der Freiflächennutzungen und der Gestaltung. Die bisherigen großflächigen Altreifenlager und andere Lagerflächen des Gewerbehafens sollen aufgegeben werden. Abgesehen vom Betrieb des Bootskranes und der Werft, die auch im bisherigen Umfang planungsrechtlich gesichert werden, dürfen schmutz- und lärmintensive Aktivitäten hier nicht mehr stattfinden. Das Befahren der Fläche durch den Hafenbetreiber bleibt selbstverständlich zulässig, dies ist durch die Festsetzung im Text (Teil B) Ziff. 1 „Unterbringung von Gewerbebetrieben“ gewährleistet. Dazu ist im Bebauungsplan der Freibereich zur Kaikante aufgenommen und differenziert mit Festsetzungen belegt worden wo? . Parallel dazu werden Vereinbarungen zur Nutzung im Durchführungsvertrag getroffen. In der Begründung werden die Aussagen zum Hafenbetrieb ergänzt.
zu 2.
Das Fahrrecht zg. des Hafenbetriebes wird vor dem Satzungsbeschluss im Durchführungsvertrag gesichert.
zu 3.
Die Anregung zum ISPS-Code ist bereits berücksichtigt. Wo? Der angesprochene mobile Zaun ist als Nebenanlage als Abgrenzung zwischen dem „SO Gewerbehafen“ und dem „SO Hafentourismus“ zulässig. Die Anregung zu Lagerflächen wird nicht berücksichtigt.
Lagerflächen vor dem ehem. Glückskleegebäude sollen allerdings aufgrund ihrer negativen Auswirkungen auf die Gestaltung und die neuen Nutzungen an diesem Standort nicht mehr zugelassen werden. In den textlichen Festsetzungen werden die Aussagen zu den Nutzungen der Freiflächen entsprechend ergänzt.
zu 4. 1. Absatz
Die Anregung zum Lärmgutachten ist bereits berücksichtigt. Die geänderte LKW-Umfahrung zwischen dem Glücksklee-Gebäude und dem Betriebsgebäude der HAGE-Raiffeisen wurde bei der Ermittlung der Schallschutzmaßnahmen und bei der Staubimmissionsprognose? ggf. Tischvorlage! berücksichtigt.
zu 4. 2. Absatz
Die Anregung zur Lärmbetrachtung bei einem nur kleinen Sportboothafen wird berücksichtigt. Durch die mögliche Verkleinerung des Sportbootanlegers lässt sich eine Verschiebung der mit dem Hafenumschlag verbundenen Geräuschquellen (Schiffsdiesel, Verladegeräusche) in Richtung Glückkleegebäude nicht grundsätzlich ausschließen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Umschlagsbetrieb vorzugsweise im Bereich des Betriebsgeländes der HAGE-Raiffeisen stattfindet. Die Schiffsdiesel und Verladungen dürften sich in der Regel mindestens in Höhe der Südfassade des HAGE-Gebäudes befinden, wie in der Schalltechnischen Untersuchung angenommen. Um jedoch auch für den schalltechnisch ungünstigsten Betriebsfall den erforderlichen Schallschutz zu gewährleisten, wurde in einer ergänzenden Berechnung angenommen, dass sich Schiffsdiesel und Verladungsbetrieb im Bereich direkt vor dem Glückskleegebäude befinden (etwa 25 m von Poller 27 in Richtung Betriebsgebäude HAGE). Um den Schallschutz im Tages- und Nachtabschnitt sicherzustellen, ist der Bereich der Ostfassade, in dem eine Festsetzung des Lärmpegelbereiches V erfolgt, in Richtung Südosten bis zum Baukörperabschluss des IV-geschossigen Teils auszudehnen. Die Planzeichnung wird entsprechend angepasst.
zu 5.
Die Anregung zu Radarimmissionen wird berücksichtigt. Für Anwohner etc. von Radaranlagen gelten in Deutschland nach der 26. BImSchV die "gewöhnlichen" ICNIRP-Grenzwerte von (gemittelt) 10 W/m² im gleichen Frequenzbereich, dies entspricht einer elektrischen Feldstärke von 61 V/m. Die in den Anregungen angeführten Leistungsflussdichten von 2,4 bzw. 1,1 W/m² liegen deutlich unter den in der 26. BImSchV festgesetzten 10 W/m². Nach telefonischer Auskunft des Nautikers des Wasser- und Schifffahrtsamtes Lübeck werden leistungsstarke Radargeräte von Hochseeschiffen in Häfen abgeschaltet.
zu 6.
Die Anregung zur Lärmschutzwand ist bereits berücksichtigt: Aktive Schallschutzmaßnahmen wurden im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung als eine von mehreren Möglichkeiten geprüft, eine Realisierung ist nicht vorgesehen. Im betreffenden Bereich ist eine geschlossene Fassade bzw. der Ausschluss von Fenstern zu schützenswerten Räumen vorgesehen.
10. Stadtwerke Neustadt, 14.08.2007 (Nr. 8):
zum Verweis auf die Stellungnahme zum Rahmenplan siehe die vorgenannte Abwägungsempfehlung zur Stellungnahme der Stadtwerke vom 26.07.2007
Zu den in dieser Stellungnahme zusätzlich vorgebrachten Anregungen wird nachfolgende Abwägungsempfehlung vorgesehen.
zu 1.
Die Anregung zur Hafennutzung der Freiflächen im „SO Gewerbehafen“ wird teilweise berücksichtigt: Hier werden weiterhin alle hafenwirtschaftlichen Aktivitäten (außer Lagerung) zugelassen. Lagerflächen vor dem ehem. Glückskleegebäude sollen allerdings aufgrund ihrer negativen Auswirkungen auf die Gestaltung und auf die neuen Nutzungen an diesem Standort nicht mehr zugelassen werden. Parallel dazu werden Vereinbarungen zur Nutzung im Durchführungsvertrag getroffen. In der Begründung werden die Aussagen zum Hafenbetrieb ergänzt.
zu 2.
Die Anregung zur Umfahrt wird berücksichtigt. Das festgesetzte Fahrrecht für den Hafenbetrieb wird im Einmündungsbereich für die Schleppkurven von Lastzügen erweitert.
zu 3.
s. Abwägung zu Ziff. 3 der Stellungnahme vom 26.07.07.
zu 4.
Die Anregung zum Sportbootanleger betrifft nicht die Inhalte des Bebauungsplanes und wird zur Kenntnis genommen. Ein SO-Gebiet Sportboothafen ist nicht mehr Gegenstand des Bebauungsplanes, da für kleinere Bootsanleger keine Festsetzung in einem Bebauungsplan Voraussetzung wäre.
zu 5. 1. Absatz
s. Abwägung zu Ziff. 4.1 der Stellungnahme vom 26.07.07.
zu 5. 2. Absatz
s. Abwägung zu Ziff. 4. 2. Absatz der Stellungnahme vom 26.07.07
zu 6.
s. Abwägung zu Ziff. 5 der Stellungnahme vom 26.07.07
zu 7.
s. Abwägung zu Ziff. 6 der Stellungnahme vom 26.07.07
zu 8.
Die Anregung zu Reinigungsarbeiten betrifft keine Inhalte des Bebauungsplanes und wird zur Kenntnis genommen. Die angesprochenen Reinigungsarbeiten sind sicher sinnvoll, aber lt. der Staubimmissionsprognose nicht erforderlich, um die zulässigen Grenzwerte einzuhalten.
11. Stadtwerke Neustadt, 16.08.2007 (Nr. 8):
zu 1.
Die Anregung zu Sicherheitsforderungen bezüglich der Fenster zum Hafengebiet ist städtebaulich bzw. bodenrechtlich nicht relevant. Derartige Sicherheitsauflagen wären (ähnlich wie Brandschutzauflagen) im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen. In die Begründung werden jedoch Aussagen zu allgemeinen Sicherheitsanforderungen aufgenommen. Außerdem wird das Thema im Durchführungsvertrag (vor Satzungsbeschluss) abschließend geregelt.
zu 2.
Die Anregung zum Zaun ist bereits tlw. berücksichtigt. Der angesprochene mobile Zaun ist als Nebenanlage zulässig (s. Abwägung zu Ziff. 3 der Stellungnahme vom 26.07.07).
zu 3.
Die Anregung zur verkehrlichen Erschließung wird nicht berücksichtigt. Nach den bisherigen Abstimmungen mit den Stadtwerken ist eine zusätzliche Durchfahrt zur Werftstraße zwischen HAGE und ehem. Glücksklee im B-Plan aufgenommen worden. Dadurch soll der Hafenverkehr aus den aufgewerteten und umgestalteten Bereichen heraus gehalten werden. Dies ist Vorraussetzung für die Aufwertung der Freiflächen und die angestrebte Aufenthaltsqualität. Es dient auch ausdrücklich der Verkehrssicherheit aufgrund der Entflechtung unterschiedlicher Nutzungen. Das Befahren der Fläche durch den Hafenbetreiber bleibt selbstverständlich zulässig, dies ist durch Ziff. 1 der textlichen Festsetzungen „Unterbringung von Gewerbebetrieben“ gewährleistet.
zu 4.
Die Anregung zur Schrankenanlage betrifft keine Inhalte des Bebauungsplanes und wird zur Kenntnis genommen. Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist hierzu nicht erforderlich, da eine Schrankenanlage wie der Zaum als Nebenanlage zulässig ist. Im Durchführungsvertrag werden hierzu Regelungen getroffen.
12. RA Weißleder u. Ewer für die HAGE-Raiffeisen, 17.08.2007:
zu I.
Güterabwägung
Die Stadt Neustadt in Holstein hat sich in den letzten Jahren ausführlich mit der Zukunft des Hafens befasst und dazu Untersuchungen in Auftrag gegeben. Diese Untersuchungen (Hafenentwicklungskonzept) kommen zu dem Ergebnis, dass eine Stärkung des klassischen Hafenbetriebs an diesem Standort kaum mehr möglich ist, da verschiedene Rahmenbedingungen (Sicherheitsauflagen, Wassertiefe, Verkehrsanbindung, Wendemöglichkeit für Schiffe, Tonnagebegrenzung etc.) künftig vermutlich nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen werden.
Auch die landesplanerischern Vorgaben (Regionalplan) und der entwickelte Städtebauliche Rahmenplan für die Westseite des Hafens regen an, neue Nutzungsformen wie Freizeit, Entertainment oder „Wohnen am Wasser“ zu prüfen und die bereits eingeleitete Umstrukturierung sukzessive fortzuführen.
Aufgrund des sich abzeichnenden Strukturwandels ist die Stadt planerisch tätig geworden und hat mit dem Städtebaulichen Rahmenplan ein Konzept entwickelt, welches stufenweise umgesetzt werden kann. Mit der Revitalisierung des ehem. Glücksklee-Gebäudes ist ein weiterer Schritt des Gesamtkonzeptes vorgesehen. Die Planung zielt hier auf die Beseitigung eines städtebaulichen Missstandes durch den Gebäudeleerstand und damit verbundenem Verfall ab. Die Belange der benachbarten Gewerbebetriebe werden in der Planung durch umfangreiche Untersuchungen zur Betriebssituation und zu Immissionen (Lärm und Staub) und daraus abgeleitete Maßnahmen gewahrt. Die Berücksichtigung der Interessen der vorhandenen Betriebe kommt auch darin zum Ausdruck, dass auf eine Änderung der Darstellungen in der vorbereitenden Bauleitplanung verzichtet wird und sich das Nutzungskonzept in Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan weiterhin an einer modifizierten Hafennutzung orientiert.
Die Stadt gewichtet in der Tat eine auf die getätigten Untersuchungen und Vorgaben der Regionalplanung gestützte langfristige Umgestaltung des Gesamtquartiers höher als die Interessen der vorhandenen gewerblichen Nutzer auf eine Erweiterung der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten. Durch die getroffenen Immissionsschutzmaßnahmen werden die Belange der Raiffeisen HaGe gewahrt und die derzeitigen Nutzungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt.
Diese Belange sind bei der Aufstellung des Bebauungsplanes bei der Formulierung der Planinhalte im Rahmen der Abwägung eingestellt worden. In der Begründung zum Bebauungsplan sind die Bewertungen und Zielrichtungen ausführlich dargelegt worden.
zu II.1
zum Themenkomplex Sportboothafen
Die Anregung zum Sportboothafen betrifft nicht die Inhalte des Bebauungsplanes und wird zur Kenntnis genommen. Ein SO-Gebiet Sportboothafen ist nicht mehr Gegenstand des Bebauungsplanes. Somit kann die Raiffeisen HaGe die Wasserfläche an der Kaimauer weiterhin wie bisher nutzen.
zu II.2.a
zum Themenkomplex Immissionen
Die Bedenken zum Konflikt mit dem Sportboothafen sind nicht mehr relevant, da der Sportboothafen nicht mehr Inhalt des Bebauungsplanes ist.
Für die Untersuchung zu Gewerbelärm ist die TA-Lärm als Berechnungsgrundlage zwingend anzuwenden. Diese sieht keine Immissionsorte für Außenwohnbereiche vor. In dem der Raiffeisen HaGe zugewandten Gebäudeteil sind keine Außenwohnbereiche geplant. Die durch den Betrieb verursachten Immissionen finden in der Regel nicht ununterbrochen, sondern entsprechend den Betriebabläufen statt. Be- und Entladevorgänge von Schiffen treten z. B. nur ca. zweimal die Woche auf. Zukünftigen Nutzern, die in ein derartiges, derzeit von Gewerbebetrieben geprägtes Umfeld ziehen, sind zu erwartende Immissionen bekannt. Die Bedenken, dass die Annahmen des Gutachtens zur Höhe der Schallemissionen zu optimistisch getroffen worden sind, sind unzutreffend. Die im Gutachten zugrunde gelegten Annahmen für die Berechnung der Immissionen sind zudem ausnahmslos zur sicheren Seite hin gerechnet. Es kann davon ausgegangen werden, dass die tatsächlichen Belastungen voraussichtlich geringer ausfallen. Diejenigen Personen, die sich nur kurzzeitig im lärmbelasteten Bereich aufhalten, werden sich zwar gestört fühlen, aufgrund des nur kurzzeitigen Aufenthalts ist diesen die Lärmbelastung jedoch zuzumuten. Die beabsichtigte Nutzung des ehem. Glückskleegebäudes ist von größerem öffentlichen Interesse als Beeinträchtigung der Personen, die sich kurzzeitig in den Außenbereichen aufhalten.
zu II.2.a
Die Abwägung über die Bedenken hinsichtlich der Staubbelastung werden als Tischvorlage nachgereicht.
c) nicht berücksichtigt werden die Stellungnahmen von
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2.Aufgrund des § 10 des Baugesetzbuches sowie nach § 92 der Landesbauordnung beschließt die Stadtverordnetenversammlung den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 für das „ehem. Glückskleegelände“, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung.
3.Die Begründung wird gebilligt.
4.Der Beschluss des Bebauungsplanes durch die Gemeindevertretung ist nach § 10 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. In der Bekanntmachung ist anzugeben, wo der Plan mit Begründung und zusammenfassender Erklärung während der Sprechstunden eingesehen und über den Inhalt Auskunft verlangt werden kann.
